一些开发商，从住宅开发转向商业地产开发，没有交过学费的几乎很少。他们往往习惯把做住宅地产开发积累的经验，当成放之四海而皆准的商战宝典运用于商业地产开发中，结果却是摔得鼻青脸肿。
在核心竞争力角度上，目前，做住宅地产开发的开发商，最核心的竞争力，在于能否拿到土地和能否从银行拿到贷款，然后才是产品设计、开发，才是产品质量和价格。
在资金角度上，开发商做住宅地产开发，除少量自有资金外，主要靠银行贷款以及建筑商、建材商、装修公司的垫资以及期房预售等来解决资金问题。开发商只要能将房子卖好，就可用期房预售款和按揭房款来归还银行贷款，实现资本的投资回收和赚取利润。楼盘销售清盘后，把大修基金缴纳，把大产证办成小产证，物业公司接受管理，开发商与楼盘之间就没多大的关系了。
在面对的销售对象角度上，在住宅地产开发模式下，开发商面对的客户主要是自住型与投资型买家这些直接性消费者。他们与开发商之间，是单纯的买卖关系。开发商价值实现的途径是单纯的直接销售。所以，几乎所有中国的住宅地产开发商都对销售环节非常投入，热衷于概念营销、热衷于通过媒体轰炸和销控。更何况，在目前这个卖方市场下，房子只要盖出来就能卖掉。可以轻松掘金的住宅地产开发体验，或许为转向进军商业地产开发可能遭到失败埋下了伏笔。
而商业地产开发，遵循的是几乎与住宅地产开发完全不同的游戏规则。
在客户对象方面，与住宅地产开发商主要面对个人消费者不同，商业地产开发商的客户对象是商业机构或厂家。当开发商面对商业机构尤其一些商业巨头或大厂家时，过去那种面对消费者个体的优势立刻荡然无存。那些商业机构，与消费者个体有着显著差异。在选择经营场所时，他们非常专业而理性，无疑拥有更大的话语权。
在价值实现方面，区别非常大。与住宅用来直接卖不同，商业地产是用来给商业机构提供经营场所。事实上，商业机构中，多数是租房而很少会购买商业地产进行经营。这就注定了大部分商业地产只能通过出租来获得长期收益。
在营销方面，与住宅地产面对消费者直接销售不同。商业地产产品，由于其销售对象在开始不是直接的购物消费者（在后期经营中销售入场产品时才直接面对消费者），而是包括购买或租赁物业的商家乃至入场经营的商家或厂家。目前，大部分国际或国内的主力店等大型商家，往往自有一系列包括卖场面积、车位面积、货架陈列、建筑开间与柱网、层高要求、通路要求及扶梯位置、数量等自称成体系的严格要求，而且基本上是采取租赁方式。因此，开发商不但首先要找到主力店并按其要求进行规划设计，而且甚至要做好低租金乃至在一定时期免租金的招商谈判准备。
