20世纪90年代，台湾的购物中心就如同目前如火如荼的中国大陆市场，多干快上成了当年台湾商业地产的主旋律，很多项目的定位不甚清晰，相当一批购物中心在残酷的市场竞争中被淘汰出局。作为台湾商业地产形成与发展的亲历者，国际购物中心协会亚太区首席顾问刘耀东先生不久前接受了作者的专访，他将购物中心的经营管理比喻成拍电影，并根据台湾商业地产发展过程中的经验与教训对中国大陆的购物中心进行了分析与评价。
购物中心的兴起意味着经济的繁荣
随着亚洲各国城市化进程的加快和经济的高速发展，人们的生活状态和消费习惯也发生了巨大的变化。人们开始倾向于“便捷，舒适，愉快”的购物行为和购物环境。因此，购物中心在亚洲的快速发展正是基于这种消费心理和消费行为的变化。
购物中心的优势主要体现在用服务项目的增加吸引具有不同的消费目的的客户，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。与此同时，人们在消费过程中对购物、休闲、娱乐的便利性和多元化的提出了更多更高的要求。这些将是在全球范围内商业模式的发展大趋势。
台湾居民消费行为变化的趋势表现为“一次够足，休闲购物”，这种变化使购物中心、大型量贩店应运而生。1999年7月，台湾地区第一家大型购物中心TaiMall开张，当天就吸引了近10万人次的消费者，法国PPR集团下属的FNAC、美国第三大量贩店“好市多”在台湾开设的商店同样是车水马龙。
购物中心在中国大陆是近几年才起步的，但发展却非常迅猛。由于城市对商业用地的规划限制，某些大型城市，如北京、上海等地都出现了饱和现象。依据上海城市规划，到2010年，商业规划用地不超过2500万平方米，但到2004年底，上海市已建在在建之商业项目达到2000万平方米；北京市政府也将合理调控北京房地产规模和结构，对于存在盲目发展、有过度竞争趋势的地区、业态落后的商业项目将进行必要的限制。这些举措将意味着中国大陆未来几年商业房产供应将趋于平缓，商业房产的重心将放在专业经营方面。
成功的购物中心应具备以下三个条件：一是能够形成相当规模的现金流，二是可以提供6%左右的投资回报，三是拥有必要的债权和股票交易机制。如同股票，商业地产的实际价值和市场价值是不一样的，建立一个信息公开的系统就意味着对全体投资人的投资利益的保障。越是开放的市场越具有包容性，也越有可能发展起来。此外，购物中心是城市税收的主要来源，并且能够提供大量的就业机会，需要政府提供相应的政策扶持其发展。
用拍电影的心态来经营购物中心
