2007年第四季度，在系列的宏观调控政策下，房地产市场在经历了几年的大牛市后，以深圳为代表的一线城市的房地产市场出现了量减价跌的现象。比如，深圳房地产市场的成交面积由2007年上半年的每月60万平方米的水平，不断下滑至20万平方米以下。而深圳住宅销售价格虽然由2007年年初的1万/平方米，一直上涨至10月份的接近1.8万/平方米，但随后的两三个月间有些楼盘下跌幅度高度50%以上。其下跌幅度不可谓不惊人。接着广州、上海、北京等城市也出现了价量其跌现象。地产龙头万科，在全国范围内率先降低销售价格，以及万科老总王石的“拐点论”，引起了人们对地产行业的发展前景产生了忧虑。相应，在证券市场上，地产股也跌跌不休。去年11月以来，万科、华侨城、金地集团等地产股下跌幅度高达50%左右。无论是地产行业还是地产股，在经历了大幅回调后，投资者不经会发问：地产行业未来会如何发展？地产股是否具备投资价值？如果配置地产股，应该选择哪些地产企业？
刚性的自住需求支撑着房地产销售价格
房地产是一种特殊的商品，其即具有耐用销售品的属性，也具有投资品的属性。往往作为耐用消费品的价格决定房价的下限，而投资品的价格决定了其上限。本轮的房地产行业的调整、房价的下跌，是由于房地产作为投资品反映的投机性需求的预期改变所导致。房地产这个投资品具有杠杆效应。同时，在人民币升值、房价相对合理、流动性过剩、以及开发商屯地等情况下，过去几年房地产销售价格的快速上涨就不难理解了。因为投资者对房价上涨的预期强烈。此一时，彼一时。随着系列的房地产宏观调控政策的出台，投资者的预期在悄悄地发生变化。比如，在国内投资品市场上，具有杠杆效应的投资品不多，而具备这功能的股指期货的推出预期，也在削弱房地产投资的魅力；央行的不断地加息、投机房地产税负的增加以及政府严厉打击屯地行为等等调控政策，都直接影响房地产的投机需求，改变投资者的预期。因此，在房价短期出现过高现象的情况下，投资者的预期的改变导致房地产市场出现调整也是很正常的。
从房地产耐用消费品这一属性来看，主要表现为自住需求。人口红利、城市化进程是房地产真实需求的基础，这些需求基本是刚性的。人口红利，一般指在人口的年龄结构变化中，劳动年龄人口比例上升所形成的经济发展的黄金时期。因为这一阶段，劳动力资源相对丰富，社会抚养负担轻，劳动力在促进经济发展的同时，人民财富的积累速度也比较快，进而又刺激消费，加速经济发展。从国际经验来看，日本早期经济的快速腾飞得益于大约持续60年左右的人口红利阶段。而中国目前正处于人口红利这一黄金时期。从1995—2006年来，我国人口结构中15—64岁阶段人口在总人口的比例从最初66.7%上升到72.3%，平均每年增长约0.5个百分点（见图1）。可想而知，这10年来中国经济的蓬勃发展在很大程度上受益于此。根据判断，未来20-30年以内，人口红利仍将是推动我国经济发展的动力源。25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，对于中国传统的家的概念，无疑存在着刚性的自住需求。
