陈真诚：奥运后房价走势分析
文：陈真诚
奥运只是影响北京房价变化的因素之一
不可否认，奥运概念对北京等地的房价上涨具有相当的推动力，是影响北京等地房价变化的一个重要因素。所以，自2001年7月申奥成功以来，不少房地产开发商，早已开始在炒作、运用“奥运概念”，北京等地的房价也随之不断上涨。北京商品房房价从2003 年初开始启动，其后同比增速逐年加快，直到2007年底。不过，同样应该看到的是，对北京房价上涨的推动力是有限的，而且具有时间性。因此，随着奥运会举办期的临近，各种关于奥运后房价是否会下降的疑问、担忧、争论也会越来越多。这也是目前正在出现“两会”的代表、委员所关注、议论的热门话题之一。
其实，无论如何，奥运概念只是影响北京等城市房价在某一阶段时期变化的因素之一。因为，作为市场经济元素的房价，往往是由诸多市场因素及其影响市场因素的因素起着影响作用乃至决定性作用。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为，一般而言，各市场因素及其影响市场因素的因素，往往互为关联，多种因素交织在一起而对房价变化起作用。不过，在某一个阶段时期中，或因各因素影响力的不同或其他某种原因，往往会是某一个因素在对房价变化起着主导作用。对于北京及其他有奥运项目举办的城市来说，综观来看，申奥成功以来，影响房价变化的，主要有奥运概念、经济增长、人民币升值、人口增长、供需、走势预期、投资套利、有影响力房地产企业（群）的市场行为、政策与制度等因素。在诸多因素中，相对其他因素而言，具有明确候鸟特征的奥运具有典型的概念性。这是由奥运会本身的特性所决定。可以说，自2001年7月申奥成功以来，在2005年以前，主要是奥运概念在被炒作放大而刺激走势预期等因素助推房价。其后，虽然奥运概念一直贯穿其中，但或已不是最主导的因素。大概在2005年以后2007年以前，助推房价的主导因素是经济增长、投资增长、人口增长及供求、走势预期等因素。2007年里，助推房价的主导因素是房地产预期高攀、消费者恐怕未来房价继续更大幅度上涨的恐慌、人民币升值、走势预期、投资套利、有影响力房地产企业（群）的市场行为等因素。2007年10月以来，影响房价变化的主导因素是政策与制度、走势预期、有影响力房地产企业（群）的市场行为等因素。
