陈真诚：潘石屹或在暗渡陈仓
——剖析潘石屹百日论之五
文：陈真诚
（注：为保持但篇文章的可独立阅读性，故在文章开头将潘石屹的“百日剧变论”等内容稍做交待以做引文。）
潘石屹在解释其“百日论”时分析指出，2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地，地价款的支出造成了公司现金紧张。2008年房地产市场，由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大批大肆疯狂圈地的开发商，正处于资金链吃紧的状态中。潘石屹分析称，通过对上市房地产公司财务状况的分析来看，目前普遍的情况是：负债率高，现金和银行存款少，情况不容乐观。最能够反映企业立即偿债能力的速动比率，是一个很重要指标，它指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力。一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。如果速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩对他们带来的风险考验。由于资金链条非常紧张，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金。但有许多在2007年圈了大量土地的开发商，他们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子。即使想低价销售房子，目前手头还没有房源。资金的紧张会引起市场上房子供应量的减少。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业需要调整它们各自的规模。
在从紧货币政策下，加上目前国际资本市场的状况非常不好，贝尔斯登倒闭等事件令国际资本市场信心不足。中国有40多家房地产企业排队等待到国际资本市场上市，房企恒大IPO搁置，这是2008年中国房地产界最具标志性的事件，这是一件关于国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄明显的信号，意味着房地产企业进入艰难的融资期。而不少企业在2007年大量圈地，导致企业财务状况恶化，进而导致一些房企面临资金链断裂。因此，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。
3月29日，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在“2008中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会”上的讲话，也给予了潘石屹的“百日论”判断以呼应与支持。朱中一指出，有的企业前几年囤积了不少土地，现在应该加快开发，否则在大量中低价位商品房、限价房、保障性住房上市情况下，产品性价比能否赢得生存空间就值得认真思考。美国次贷危机的警示和我国政府实施的从紧货币政策有利于我国房地产业进入平稳的发展期。但同时也使房地产企业普遍进入了融资的困难期，由此房地产企业间的优胜劣汰，合并、重组会加快。在这种情况下，房地产企业必然调整发展目标和战略布局。房地产企业应该审时度势，把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境中加以调整。目前房地产既要重视拓宽融资渠道，保护好资金链，又要重新评估企业运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体策略，对未来的预期要更为严谨，更为务实。
