物流园区投入使用后，能否发挥其应有效能和达到预期目的，并不是完全由政府说了算，而是要由市场说了算，起主导作用的应该是进驻的物流企业。物流园区的建设政府必须支持，但不要包办。包办往往可能产生“易包难办”或“你包我不办”的事与愿违的情况。所谓“易包难办”，政府建成园区后还要靠入园的物流企业去经营运作，经营得成功与否，关键在于该物流园区是否按现代物流发展需求，以及有利于物流企业经营的各项条件而建。所谓“你包我不办”是指，由政府包较易产生“规划与需求难以统一”和“公益性与矛盾性”的矛盾。客户希望通过园区内物流服务来降低成本，而园区内物流企业则希望入园后获得尽量高的利润，两者间的利益矛盾是必然的。驻园区的现代物流企业，追求的并非公益性社会效益而是企业利润。政府型的管理模式或公益事业型的管理体制，势难适应园内现代物流企业的要求，进而导致出现“你包我不办”的现象。
物流园区的建设一定要具备相关的基本条件，比如，应具备较发达的外向型区域经济，具有相应规模的内需、外销及中转物流量，具有较强大的物流载体条件和信息载体条件、区域内外的现代交通条件等，具有较好的物流基础设施条件和良好的文化背景（如物流意识、理念等），等等。在基本条件具备后，就要考虑如何科学规划。国内著名物流专家王之泰认为，物流园区规划建设的成败在于体制。我国一向注重像铁路网或者是公路网等物流线路的建设，而忽视物流园区这样的结点工程，导致在干线物流和城市物流之间没有一个良好的交接环节。因此，非常有必要规划建设物流园区。不过在他看来，我国的物流资源是一个诸侯割据的状态，铁路、交通、民航等部门各把一摊，谁也不买谁的账，要想解开这个体制上的症结，其难度可想而知。而物流园区的规划建设恰恰是一项系统工程，物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送、包装、装卸、流通加工、信息处理等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商贸、铁路、交通、航空、信息、城市规划等部门。在这种情况下，需要协同各方才能做好物流园区规划工作，否则会影响物流园区的效益提高和效能发挥。
