“城中村”最早出现予深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少的“城中村”。有数据显示，“城中村”，在深圳市有241个，在北京市五环内共有231个；在广州市，随着城市化的高速发展，因社会治安问题而出现了全国闻名的石牌村、三元里村等众多的“城中村”；在上海的“老”城区，仅其徐汇区就有“城中村”40多个。随着中西部地区现代化进程加速，城市化进程也日益加快，“城中村”大量涌现于我国中西部城市。在西部城市中的西安市，有“城中村”417个；在太原，有75个“城中村”；在同样位于西部的昆明，也有“城中村”288个。这一现象已不仅仅呈现于大型城市，在一些发展较快的中小城市也出现了这样的现象，如浙江绍兴，有“城中村”45个。可见，“城中村”是我国城市化过程中必须深入研究的一个重要问题。
与城乡二元结构相联系的“城中村”，有着它所特有的一种特殊现象：“一村两制”。哪里有城中村，哪里就有“一村两制”。由于城市在征地过程中，往往只能将部分农民“农转非”，而把其它村民和整个村庄纳入农村管理体系，这种“一村两制”的现象源于用招工进厂的“农转非”方式，来代替村庄、村民的城市化。伴随市场取向改革的深化，城市居民（主要指近年来农转非的居民）依附在户籍制度上的社会福利保障的含金量明显减少，这种意义上的征地带来的既没有解决“人”的城市化，也没有解决“村”的城市化，并且会带来“城乡差距倒挂”现象的出现。
“城中村”的形成是多种因素共同作用的结果。“外生型”城市化的迅速发展是“城中村”产生的直接原因。改革开放后，我国城市化开始由非市场化道路渐渐向市场化道路转向，城市化进入了快速发展时期，出现了“补课性”的“跨越式突进”。这种现象在我国一些沿海城市更为明显。在城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张。这些条件启动了城郊农村的“外生型”城市化进程，即由外部经济力量推进村庄自身的城市化。这种“外生型”城市化促使这些村落的社会经济结构朝着今天典型的“城中村”演变。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：①认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。②重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。③无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。
