房价下跌，房卖谁家？
北京天则经济研究所 段绍译
Email: duanshaoyi@163.com 手机：13707388888
（我的网站现已开通，欢迎各位朋友光临：www.duanshaoyi888.com）
过去的两年，是全国大中城市房地产价格涨幅最快的两年，有的地方的房价甚至在两年内翻了一番。全国大中城市的房价为什么会在短短的两年里上涨这么快呢？
我认为主要有以下原因：一是因为城市化、工业化造成的城市人口增加。二是因为政府对土地的管制。三是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到过去的几年房价大幅上涨了，担心在未来还会这么快上涨，所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的，正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前“供不应求”，所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房，房价是不会这么涨的。第四是因为大量的投机需求，特别是很多炒家和房地产开发商不断炒作“奥运概念”，使房地产泡沫越吹越大。
任何商品在供不应求的前提下都会涨价，在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨最关键的原因，同样是因为房屋买卖市场相对“供不应求”引起的。但中国房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多，买房是为了自己和家人住；“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱，完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”，只要是“供不应求”就会涨价，但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫，泡沫的无限膨胀就一定会破灭。
那如何测算各个城市房地产的泡沫的大小呢？
看房地产的泡沫程度可以看两项指标：一是空置率，二是“租售比”（指月租金与房价的比值）。空置率越高泡沫越大，“租售比”越小泡沫越大。下面以北京为例来测算房地产泡沫到底有多大？
虽然北京很多地方房屋的空置率很高，但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说，“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。
