“房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物，楼盘并不是钢筋加水泥，它脱胎于它所要求的文化和精神。”
——美国著名建筑学家 佩夫斯纳
[序]·“拐点日”的由来
人类进化史上，标志着人类生活方式发生重大变化的“拐点日”并不多。
美国作家布罗诺斯基曾在《科学进化史》一书中说过：“人类攀升进程中最大的一步，是从游牧生活转向村落农业的变化。”
不过，由于年代久远，那一巨变的“拐点日”已经无从查考。
但无人否认，2007年的5月23日肯定是有据可查的另一个历史巨变“拐点日”，全球城市人口首次超过了农业人口的总量。
如果说游牧文明向农业文明的转变过程是迁居变定居，那乡村文明向都市文明的转变过程大概就是另一种意义上的定居变迁居。
不同国家、不同民族并非都在同一天走过城市化进程的“拐点”。
英国是世界上第一个实现城市化的国家，它在1851年走过了这一“拐点”；美国则在1910年代末期跨过了城市化进程的“分水岭”；尽管带领全球走过这一“拐点”的那十几万进城农民很可能包括了许多中国“农民工”，但中国目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只占大约43%。
在中国科学院-清华大学国情研究中心主任胡鞍钢看来，中国改革开放以来的城市化进程增速，却明显高于世界平均增速。“近30年来，中国是世界上城镇人口增长率最快的国家之一。根据联合国的数据，1975年到2003年，发展中国家城市人口年平均增长率为3.6%，世界平均增长率为2.5%，中国则为4.1%；2010年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3.4个百分点。”
人口迁徙潮便是中国城市化进程的标志。
对于目前的中国来说，由于各地经济发展的极度不平衡，人口迁徙的途径、方式、规模、时间等因素是不一样的。
房地产行业也是这样，区域性差别非常大，其发展趋势也不尽相同。
根据世界经济的走势以及转型期中国社会经济发展的特点，中国的房地产不会很快地走向衰退，但为了适应房地产业的可持续发展，房地产企业在战略上会进行重大调整，主要表现在：在融资渠道上，由单一银行贷款或融资演变为多渠道融资的战略；在地域开发上，从本地化发展演变为异地开发战略，对业务布局进行战略性调整；在产品开发上，由追求规模、速度演变为追求质量、讲生态、有文化含量的精品战略，对产品结构进行战略性调整，暂时适当放弃部分物业投资领域；在经营模式上，由香港模式演变为美国模式，实施“专业化”发展战略，对开发经营模式进行战略性调整……
[壹]·论布局“拐点”
受资本逐利本能的影响，由于上海、北京、深圳、广州等一线城市的楼市泡沫日益严重，投资风险越来越高，房地产投资者可能选择战略性退出上海、北京、深圳等沿海发达城市市场，把投资战略中心从珠三角、长三角经济圈转移到环渤海经济圈、中部地区、西部地区以及一些代表城市发展趋势的二、三线城市，甚至四线城市。
目前，房地产的业务布局“拐点”已经呈现，愈来愈多的投资商、开发商已经转移战场，把资本带到房地产处于起步期、发展期的城市。原因主要有以下几点：
1、广州、深圳、上海等一线城市的楼市逐渐走“下坡路”，面临的现实市场销售压力过大；
2、沿海发达城市土地与建安成本的大幅上扬，导致投资风险加大；
3、沿海发达城市投资成本大幅上扬，带动制造业等相关产业转移和资本转移，给中部、西部地区带来经济增长，带来大规模的资本转移；
4、二三线城市，特别是中西部地区房地产处于初始阶段，具有很大发展空间，吸引国际、国内投资商的业务布局转移；
5、动车组、城际高铁的建成，交通越来越便捷，带来大规模的资本转移；
6、二三线城市环境更宽松——其一，对于银行来说，房贷虽风险高，但收益较高，由此银行落实房地产调控政策相对灵活，尤其是二三线城市；其二，国家所规定的“限房价、限地价”等政策暂未在二三线城市贯彻；其三，二三线城市的政府为了加快城市化进程，更愿意为房企营造较宽松的市场环境，并大力支持品牌房企入驻二三线。由此可见，二三线城市的楼市受宏调的影响比较小。
另外，易居中国近日对全国30多个城市、近400家房地产企业高管所进行的一份调查显示，房地产企业家对后期房价普遍不乐观，只有三成受访者认为二季度房价仍将继续上涨，半数企业家认为房价将会持平，19％的企业家相对悲观，表示预期二季度房价将会出现下跌。 在对区域房地产市场的判断中，大部分受访开发商认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；二级城市情况分化明显，分别处于调整期或发展期；三级城市则由于起步较晚，目前基本都仍处于发展期内。
因此，为了抢占市场先机、缓和资金压力及降低运营风险，转战二线城市或将成为大开发商的下一个选择，到环境相对“宽松”的二三线城市大力开发项目，以低成本开发、低价销售的方式，可快速回笼资金。既可一定程度降低开发成本，又能减轻一线城市的疲惫状态。因为相比上海、北京、深圳这些一线城市来说，二、三线城市的土地价格比较便宜，风险小，收益稳。
早在2005年，上海不少房产公司也已加快向其他城市和地区拓展，扩大开发范围以防范局部市场风险。绿地集团、农工商集团、大华集团便把触角伸向镇江、宜兴、吴江、昆山等地区。
目前已经顺利转型的企业已经不少，比如保利、万科、碧桂园、奥园、中航、利海都加大了在二线城市的投资力度。
今年4月份，万科增加了惠州、武汉、青岛三个项目，合计建筑面积为78.1万平方米，总地价11.63亿元；
今年第一季度，碧桂园推出泰州、重庆的几大项目，销售额已过亿。下半年，碧桂园将推出在安徽、沈阳的11个项目，其中，安徽就有7个项目；
今年第一季度，保利地产也新增加了天津、长沙、成都等地共6个项目；
奥园集团今年在省外有5个项目，其中江西奥园等两个项目已推出市场，即将在下半年推出市场的重庆奥园康城、广西玉林奥园康城、沈阳奥园三个项目正在建设之中。
2008年，中航负责人表示，由于面临一线城市的激烈竞争，中航将加速商业地产整合，并将选择二三线城市实行大规模低成本扩张。
与此同时，由于大开发商纷纷进驻二线城市，一线城市的“地产危机”已经开始波及二线城市，二线城市的小开发商将开始面临被淘汰出局的局面。
[贰]·论产品“拐点”
2007年下半年以来，中国房地产的产品格局正在发生重大改变。
一些城市的某些类型物业供应量剧增，竞争日趋激烈，下面我列举2个我司研究过的2个城市：
1、南昌的写字楼市场，光红谷滩新区未来5年内就有将近260万平方米的供应量（上海陆家嘴CBD自92年开放以来到2006年，写字楼市场的总供应量也仅为160万平方米，规划在2010年达到340万平方米），个人预测未来南昌写字楼市场将出现你死我活的残酷局面；
南昌红谷滩写字楼供应分析（图）
2、上饶的城西片区住宅市场将来也将迎来迎头痛击，据我司初步统计，上饶的城西片区未来几年内的住宅供应量逼近300万平方米，按照每户（一家3口）100平方米计算，几乎可以解决3万户9万人的的住房问题，可是我们的城市进程是否有这么快？是否可以在3-5年时间里引进9万人？作为上饶这个实际城镇人口不到6万的中部县城，在经过五年时间的房地产开发后，现在已经出现了近100万平方米的房屋积压，市场已经显得疲软不堪，所以，在未来几年要想把这些楼盘全部卖完简直是天方夜谭。
