众多开发商全力冲刺“金九银十”营销节点
本报记者 黄志军
来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2008年上半年，6月与1月相比较，东莞城区普通住宅均价降幅高达14%，按套数计算占全市成交的46.94%，可以看出城区上半年由于价格回调幅度较大，成交相对较为活跃；而镇街普通住宅均价降幅仅为8.9%，由于价格回调幅度较小，整体成交相对不够活跃。
业内认为，今年上半年，东莞的城区和镇街楼市成交出现“冰火两重天”现象，这主要与城区主力发展商上半年一步到位回调价格快速出货有关，而镇街缺乏领跌的主力发展商，难以带动整个镇街价格快速回调。进入下半年，从近期镇区主力楼盘大幅回调价格快速出货的表现来看，可以预计镇街将成为下半年东莞楼市的主战场。
镇街房价开始回调
据东莞中原研究部监测数据显示，2008年以来城区普通住宅价格迅速的回落，至7月城区与镇区的价差仅为730元/㎡，相比1月已经缩小了近500元/㎡，城区价格的急速下跌，将吸引一部分镇街需求到城区置业，同时镇街也房价面临巨大回调压力。
不过值得关注的是，进入8月以来，镇街房价在主力发展商带动下开始迅速回调。统计显示，今年8月11日至8月17日全市房价继续下跌，主要由于镇街项目的大量成交，全市销售前十名有8个来自镇街，其中包括阳光粤港花园二期、万科·金域蓝湾、金地格林上院、中惠·香樟绿洲等等，起到尤为重要作用的就是这些地产项目的低价策略，上周镇街普通住宅为4397元/㎡，城区为5607元/㎡，镇街的价格大幅下降以及成交量的迅速上升，可以发现镇街价格回调的时期已经到来了，大区域范围内的竞争开始趋于白热化。
业内认为，城区由于经历上半年的快速回调，大部分楼盘基本调整到位，价格下调空间有限，成交逐步趋向稳定；而镇街仍有较大比重的楼盘价格仍有一定的下调空间，随着下半年供应的集中放量，楼盘促销不断，镇街楼市成交在价格的进一步下调中预期逐步活跃。
镇街“低价”抢夺城区客
城镇街的竞争首先体现在城区和近城区的竞争，两者互相影响性甚大，信息相互流通性也较强。近城区包括寮步、厚街、道滘、大岭山、茶山，特别是寮步，在城区和镇街结合部的项目较多，包括万科城市高尔夫、怡丰翠云轩、丰泰城等，这些项目被很多购房群体近视的看作城区的项目，在地段上较城区项目差，城市公共的配套实施、商业配套等都不是很完善，但拥有最让人敏感的价格优势，成为许多购房者的新宠，和城区项目直接形成了竞争。
截止今年8月17日，东莞商品房可售存量面积为637.3万㎡，共71858套，供求比为1.63：1，2008年新上市项目的可售存量面积为313.6万㎡，共34632套，供求比为3.5：1，相比累计的供求比，新增供应的供求比迅速上升。新增供应项目保持较好销售的区域为大朗、黄江、寮步，三个区域主要还是由于个盘低价上市拉动需求的上涨，大朗的万科金域蓝湾，黄江由于富康花园、富康商场的销售，寮步的万科城市高尔夫花园、鼎峰品筑、香缤城市花园。
东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2008年7月普通住宅成交价格为5456元/㎡，环比6月下降4.0%，相比去年12月的最高价格已经下降了19.8%，创下2008年月度最低价格。市场不景气的情况下，各个开发商无暇顾及价格联盟，更多关注互相的竞争。寮步楼市就成为一个典范，万科城市高尔夫七期、丰泰城一期、鼎峰品筑以及风临花语岸等项目在同一区域大打价格战，而中惠熙元旗下的楼盘更以低价+双限房的概念取得了较好的销售成绩，同时使得镇街的心理价格预期迅速回落到3字头和4字头，镇街价格战呈现进一步蔓延之势，愈演愈烈。
