地产开发超常规战略定位理论523投资法则

戴欣明 原创 | 2015-09-02 10:50 | 收藏 | 投票

 

城市与地产开发的超常规战略定位理论523投资法则(投资商思考)

长久以来,无论是城市战略定位,还是商业地产战略定位都是常规策划的天下,战略定位往往就是一句话,重心都在如何实施上,如果用个数字化的比喻就是,战略为一成,甚至连一成都不到,招商为八成,运营管理为一成,这是出现诸多问题的症结。

那么应该如何改变哪?

首先投资者要有战略定位重要的观念,这个观念就是“523投资法则”,其次是善于利用专家来解决和完善战略定位。

“523投资法则”是我在战略策划过程中经历了失败和成功后得出的经验和教训,也是城市开发,以及产业园区、旅游地产、商业街、商业地产(零售业)等商业地产的投资法则。

“523投资法则”讲的是一个项目投资开发时,如果前期定位准确,那面预示着该项目已经成功了一半,商业招商自然水到渠成。前期定位策划(定位+设计)占50%,招商占20%,运营管理占30%”。

我在清华大学房地产总裁F17班上课时,遇到一些企业家在听我谈“523投资法则”时颇有感慨地说:“应该是811法则,前期定位所站比重应占80%,招商占10%,经营管理占10%,定位准确,其它都是水到渠成的事儿!”。他拿他的经验来说,定位是战略,并且最容易出问题,看上去的纸上谈兵,但是至关重要,之前他的一个项目问题就出在战略定位上。他说他的项目前期定位准确的在招商与运营上不费吹灰之力,但前期战略定位不准确的,即使调来商业运营的高手也回天无数。

“523投资法则”也是我做开发建设集团总裁(经理人)时的经验总结,甚至是一些教训的启发。我也经历过常规开发模式,按部就班的做,出了大问题才发现是战略定位出了问题。

早年,我也做招商代理,招商策划,有的招商顺利,也有的招商不顺利,甚至失败,沉痛的教训让我总结,招商顺利的是大势,是碰上的,出问题还是前期定位问题;前期定位不准,招商是解决不了问题的,如果招商时连建筑空间都搞好了,再发现这个空间不适合要招的商业,那么问题就更大。因为有了战略定位才有与之相配的建筑空间,不能反其道而行之。所以,我分离了招商代理这项少思想,少技术含量的活儿给其它团队,而专攻战略定位。经过十多年的研究与实战,证明“523投资法则”是对的,按这个思路就是用超常规的思维做战略定位。

注明:“523投资法则”是项目开发时,投资方应有的思维模式,强调的是战略定位在整个项目开发过程的权重中的比例、份额,及应有的重视程度。

 

第二节 七合一战略定位,超常规战略定位理论

(本文为戴欣明专著:《人文商业地产策划-发现味道》——城市,产业园区、旅游地产、商业街、复合商业地产、零售商业地产一书节选)

 

 

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