近年来，随着住宅地产市场遇冷，商业地产竞争日趋白热化，受地方政府欢迎的产业地产似乎成了开发商们的下一片“蓝海”。华夏幸福基业、联东U谷等一批成功产业地产开发企业的发展壮大，让越来越多的传统开发商，纷纷扎堆这个方兴未艾的地产细分领域。
随着逐渐激烈市场竞争，如何强强联合形成差异化竞争优势、避免同质化也将是房企们需要面临的一大问题。业内人士认为，需要避免的是100%同质化。而在诸如特色小镇的打造上，必然有90%是需要“同质化”的，差异化体现在剩余的10%上。
要真正突破瓶颈，在市场化的热潮中分一杯羹，以差异化竞争取胜，除了具备丰富的地产开发经验外，还需考虑四大要素：
1、 内容为王：形成上下游产业链汇聚
产业地产的核心是产业，只有形成产业集群，上下游产业之间才能实现互补和支持，上下游企业间才能实现人才和知识的快速交流与分享，促进行业不断创新和保持活力。
2、载体轻盈: 着重提升高附加值环节
区别于传统工业地产给人的粗笨和高污染印象，地产产业规划的载体更多表现为研发孵化楼、产业创新大厦、商务花园，以及各种零售、餐饮等消费性商业，人才服务公寓，物流配送及售后服务设施等城市配套。相比单纯的工业厂房，产业地产似乎载体更加轻盈，但是，载体只是辅助元素，只有内容“充实”起来，载体的“轻盈”才能助推产业地产的发展。所以，这不仅需要开发企业能深刻理解上下游产业一体化的重要性，更需掌握产业“微笑曲线”的规律及其本质。
产业“微笑曲线”反映的规律是，在整个上下游价值链中，前端的研发设计与后端的销售物流才是高附加值且利润空间较大的部分，而中间的生产制造则属于利润空间较小且附加价值低的环节。
在传统的工业地产开发中，由于对人才、技术及专业化程度的重视不够，这些高附加值的环节容易被忽略，往往造成工业园区很容易受外部宏观环境影响，发展过程中出现园区大规模的生产企业破产倒闭、园区自身难以转型升级甚至产业转移等现象。因而，产业地产开发要真正做到，大力发展两端高附加值的部分。
3、配套落地: 创造适合产业园区发展的服务设施
要使地产产业规划拥有高质量的“内容”和更轻盈的“载体”，实现差异化竞争，还需考虑一个不可或缺的因素，就是人气的集聚。
目前国内很多产业地产园区，白天都是车水马龙、川流不息甚至热闹非凡，这从园区内中午的餐饮、零售业的火爆程度和停车场的汽车数量可见一斑，然而到了傍晚下班后的时间，乃至晚上，就会变成静悄悄的一片漆黑，各种商业配套都是门可罗雀、宾客稀少，俨如一座“鬼城”。
积聚不了人气的产业地产是不可能留住人才的，产业发展更是一句空话。解决此种难题的唯一途径，就是根据该主题产业园区，创造适合其人才生活的配套设施，如更舒适的居住环境，更便利的交通接驳，更有针对性的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等公建配套，人才愿意留下来。
4、招商做实: 产业资源与客户的积累需要长期深耕
产业地产开发商，大多由传统的住宅开发或其他行业转型过来，招商能力的缺乏，是他们共同的致命弱点。因为即便产业定位多精准，规划起点有多高，倘若招商没有落到实处，一切都是纸上谈兵。
这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，国内产业地产的发展目前正处于战国群雄角逐的争霸时代，竞争才刚刚开始，要赢在起跑线上、实现差异化致胜虽可能起步艰难，然只有考虑到上述四大要素，做好充足准备，才有机会在市场上占有一席之地。
