大禹川文化产业园区项目可行性报告
一、项目单位：洛南县秦岭文化艺术会展商务有限公司
二、项目名称：大禹川文化产业园区
三、项目性质：新建
四、项目背景
洛南县大禹川文化产业园区位于陕西省商洛市洛南县巡检镇巡检街社区最北部，四面环山，中间有河，悬崖峭壁上苍松古树郁郁葱葱，河面波光粼粼，涟漪荡漾，项目以弘扬大禹治水创新精神为主题，依托“潼关古道”商旅文化，建设休闲娱乐文化聚集区、工艺美术品集聚区、商洛戏曲动漫产业集聚区、大禹文化展示区、潼关古道商旅文化体验区、农家乐服务区，着力打造彰显华夏文明历史文化基地，建设国家级文化产业示范园区。
五、项目建设现状和进展情况
该项目被列为洛南县的“十三五”规划建设项目之一。目前项目进度为：大禹川水上乐园已经建成，项目用房3座，堤防工程2962米，停车场一处，4320平方米，景观亭2座，旅游接待服务设施1处。洛南县发改局、住建局、环保局、文广局、林业局等均已发文批复，该项目符合所在地旅游发展总体规划，省市县政府均列入重大建设项目规划。
六、项目建设内容
该项目位于陕西省洛南县巡检镇北部，建设工期预计为（2021—2025年）。建设内容：建设禹王庙、大禹广场、大禹演艺中心、真人CS枪战游戏基地、秦岭水上乐园、攀岩运动场、山地马拉松赛区、高海拔流域生态渔业养殖区、垂钓园等，创建秦岭水镇、中国秦岭农业互联网小镇，打造宜业、宜居、宜游、宜乐的现代化美丽乡村，坚决按照党的十九大提出的“坚持人与自然和谐共生”总要求，紧紧围绕省市建设国家生态文明试验区的总体部署，坚守护“绿”守“碳”根本，不断释放“生态红利”，让生态环境的“高颜值”和经济发展的“高质量”同步实现。
七、项目总投资和资金筹措方案
1.项目总投资
项目总投资由土地费用、建设投资、前期工程费、开办费、间接开发费、市场推广费、不可预见费和流动资金等构成，估算总计560000万元。
大禹川文化产业园区项目投资一览表
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序号
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项目名称
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金额（万元）
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比例
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1
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土地费用（征地、拆迁补偿）
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300000.00
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2
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前期工程费（可研、环评规划、设计、施工图等）
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100000.00
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3
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建设投资
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3830000.00
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4
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开办费
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30000.00
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5
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间接开发费
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100000.00
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6
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市场推广费及培训费
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300000.00
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7
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不可预见费
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100000.00
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8
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流动资金
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200000.00
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合 计
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4960000.00
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2.分期建设投资
该项目分为二期，即近期和中远期，期限为8年。近期为2021—2025年，中远期为2026—2035年。
大禹川文化产业园区分期建设投资表
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期限及时间
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投资额（万元）
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近期（2021—2025）
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28000.00
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中远期（2026—2035）
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21600.00
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总 计
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49600.00
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1.1近期投资估算（2021—2025年）
大禹川文化产业园区近期投资为28000万元，包括前期费用、建设费用和基本预备费用三部分。
大禹川文化产业园区近期投资分类表
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类别
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投资估算金额（万元）
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前期费用
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80000
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建设费用
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2420000
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基本预备费用
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300000
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合 计
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2800000
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大禹川文化产业园区前期费用表
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类别
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估算金额（万元）
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项目建议书编制费
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3000
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可行性研究报告编制表
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5000
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环境影响评估报告编制费
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5000
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各类规划（总规、详规）编制费
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20000
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设计、施工图编制费
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30000
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勘测费
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10000
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工程监理费
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5000
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建设单位管理费
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1000
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建设单位临时设施费
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1000
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合 计
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80000
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八、项目可行性分析
大禹川文化产业园区项目建设，是大华山旅游自身资源挖潜、优势整合的需要；是精品景区集打造的需要；是旅游龙头培育、丰富与充实旅游品牌内涵的需要；是社会主义新农村建设的需要。该项目具有前瞻性、创新性、典型性、时代性与文化性等特点。该项目的必要性及其重要意义如下：
（一）项目的必要性及其意义
1.实现大华山旅游区资源整合、深化开发的需要
2.带动乡村旅游和社会主义新农村建设的需要
通过统筹发展，建设一批旅游服务功能完善、主客共享性、特色鲜明的乡村旅游示范点，有利于就地解决离地农民的就业与安置问题，提高土地资源的集约化利用效率。通过开创新型的特色产业经济发展模式，将地方特色的农业经济、粮食经济转化为精品农业、定单农业等模式，实现农村经济的转型与繁荣，有助于推动洛南县社会主义新农村建设进程。同时，这也有利于共拓区域、企业、乡镇、居民互惠共赢的新局面，在洛南的区域经济、城乡建设、社会与环境协调发展中，发挥领跑和先导带动作用。大禹川文化产业园区可以有效地与乡村旅游相结合，依托乡土资源优势，成为围绕社会主义新农村建设为主题的创新型原生态式旅游项目。
3.解决农村剩余劳动力，促进社会安定和谐
据世界旅游组织数据显示，旅游业每增加1个直接就业人员，社会就可以增加5至7个就业机会。旅游业作为第三产业的龙头，将会极大地解决当地居民的就业问题，不仅从一定程度上环节了就业压力，而且也为当地政府解了燃眉之急，更是促进了社会的安定和谐。
4.将成为领跑洛南县旅游业的龙头
大禹川文化产业园区物种资源丰富，森林覆盖率达96%以上，素有“天然氧吧”之称。借助华山品牌优势、大禹川文化产业园区浓郁的道教文化渊源及华严寺佛教文化底蕴，大力开发，将大禹川文化产业园区培育为洛南县的龙头景区，实施精品带动战略，促进全县旅游业的共同发展。
5.促进生态环境的保护
大禹川文化产业园区的开发建设，有利于生态环境的保护。以大华山旅游资源为依托，在保护的前提下进行开发建设，以旅游养旅游，通过发展旅游促进生态环境的保护，将会带动全县走上可持续发展之路。
（二）客源市场现状与潜力分析
1.国内旅游者背景分析
在传统旅游向现代旅游过渡阶段中，具有三个鲜明的特征。即“文化古迹游”、“生态旅游”、“度假休闲游”三张品牌同时存在，都占有一定的市场。并且日趋融合，正处于从定位转换到品牌延伸的过渡期。洛南大禹川文化产业园区的市场定位，必须能够包容生态养生、休闲、文化避暑以及乡村旅游等特色，全力打造秦岭南麓百里生态文化旅游长廊，主动迎接“十三五”开工建设榆（林）商（洛）高速公路带来的发展机遇。树立科学的发展观，注重旅游资源的保护和适度开发利用，在充分认识洛南自然资源和人文资源价值的基础上，合理安排景点观赏的组织和游览线路的引导，改善必要的道路交通设施，适度建设布局合理的旅游服务设施，以科学的规划设计和高标准的旅游服务，建设以生态养生旅游为主要内容，适应大禹川文化产业园区发展需要，具有国内一流水平，符合秦岭自然环境保护要求的风景旅游景区。
2.市场现状特征分析
大禹川文化产业园区位于旅游产业处于初始发展阶段的洛南县内，与华阴、潼关县等地区相邻，南凭蟒岭与商州市、丹凤县毗连，东与河南省卢氏县接壤，西同华县、蓝田县、商州区交界。东部有百里长的省界线，延伸于秦豫边陲。因此，景区旅游客源市场以区域市场为主，游客分布相对集中，陕西、河南、湖北三省占到游客总量的绝大多数，三省以外的游客较少。而在这三省内部，游客也主要集中在几个大中城市，西安、安康、咸阳以及湖北十堰、襄樊是目前最主要的客源地。景区规划依托自然资源，开发生态养生旅游产品、乡村旅游体验产品、风景观光旅游产品、休闲度假旅游产品、避暑休闲旅游产品，可满足不同游客的需求。
3.景区客源市场的区域联系
（1）与西安的区域联系
西安是国际著名的旅游城市，拥有众多世界级自然和人文景观，与雅典、开罗、罗马齐名，被誉为世界四大文明古都。洛南县位于陕西省东南部，距西安108公里，素有“陕西东南门户之称”。大禹川文化产业园区充分利用洛南和西安的地域联系，联合打造客源市场和旅游线路，并且充分利用特异性资源进行差异性营销，例如依托大禹川文化产业园区风景区道教文化的影响力来吸引西安地区的部分人文旅游游客，利用西安著名旅游城市的影响力和号召力共享游客资源。
（2）与华山旅游线的联系
洛南与华阴相邻，在县域内有多个制高点都可以从不同的角度观赏华山全貌。大禹川文化产业园区将从洛南县桃花坪村—火龙关村修建盘山公路，直达洛南境内秦岭与华山接壤的山脊，在十华里范围内，可以多角度欣赏华山景观。大禹川文化产业园区建成后，将成为洛南旅游的新亮点，必将拓宽洛南县的旅游客源市场，从而带动洛南周边景区游客量的增加。
4.旅游客源市场定位
本方案根据大禹川文化产业园区的旅游资源与整个洛南县旅游业发展现状，确定大禹川文化产业园区的客源市场总体定位为：以洛南周边县市的旅游市场为基础，开辟为西安市的游憩休闲的后花园；以陕南地区、关中市场为主体；并逐步向整个省域范围及陕西周边省区的道教养生旅游、度假旅游、避暑休闲旅游、观光旅游发展。
总体方针是：重点发展道教养生旅游及观光休闲度假，以旅游景区周边的陕南地区为启动和基础市场。针对陕西全省，采取重点促销策略，根据不同市场群的消费特征，选择不同促销方式和口号。
具体可划分为以下三级：
（1）一级客源市场：陕南、关中地区（ 包括商洛市、西安市、咸阳市场）
景区一级客源市场：陕南、关中地区为代表的省内近程核心市场（ 包括商洛市、西安市 ）。以商洛市、西安市、华阴市的休闲度假旅游为主，这部分游客因交通便利，出游频率高。在较长一段时间内，在基础市场中占有绝对份额。
（2）二级客源市场：陕西省内中程核心市场（宝鸡市、渭南市等）
陕西省是旅游资源大省，以文物古迹游为特色旅游产品。近年来，生态旅游成为旅游业发展新趋势，大禹川文化产业园区拥有丰富的生态旅游资源，随着景区开发的深入，通过适当的营销宣传，以及景区周边地区交通条件的改善，尤其是大禹川文化产业园区避暑养生旅游这一特色的打造，具有相当大的市场潜力，因而在整个陕西省具有强大的潜在市场。
（3）三级客源市场：其它省区（以西安为中转的其它市场）
通过规划将景区纳入陕西旅游精品网络，并逐步向陕西周边省区延伸。包括河南、湖北、安徽、山东都是该旅游景区后起的客源产生地。此外还应加强国内珠三角、长三角地区等出游能力强的市场开拓力度，尤其大禹川文化产业园区风景区以避暑养生文化吸引着来自湖北、广州、呼和浩特等省市的一批固定的候鸟式老年养生客源。除了核心市场与拓展市场外的其他市场，主要是以西安为中转的其他客源市场，包括到西安旅游的国内外游客、港澳台、韩日以及东南亚海外市场。以山水观光、生态休闲、文化休闲为主体需求。这部分市场的开拓是以商洛作为西安经济圈重要组成部分的趋势不断强化而展开的，要着力打造“西安+商洛”捆绑销售线路产品。
5.旅游者旅游动机分析
大禹川文化产业园区位于洛南县境内，对其游客的旅游动机进行综合分析，以道教养生、避暑休闲、度假休闲和观光游览为主。道教养生、避暑休闲以休养生息、保健身心为主要目的，是新兴的旅游市场。度假休闲以休闲娱乐为主要目的，是近些年发展起来并日益壮大的市场。观光游览旅游以寻求风光、了解风俗、增长见识为目的，是传统的旅游市场；这四方面的旅游活动规模大，便于组织，它们在国内外都是旅游市场的主体。因此，规划大禹川文化产业园区应以这四类旅游作为今后旅游开发的重点，并结合政府规划的乡村旅游全新体验游，开创具有大禹川文化产业园区特色的旅游品牌。
6.旅游者特征分析
（1）年龄结构
目前来大禹川文化产业园区旅游的游客主要分为两大年龄阶段，分别为25-44岁和45-64岁。这种状况与景区的资源结构、形象特征、地理位置及可进入性有关。由于景区可分为生态旅游市场、文化旅游市场、自驾车旅游市场、养生旅游市场。而生态旅游市场和自驾车旅游市场主要定位于中青年游客，避暑养生旅游市场、文化旅游市场主要定位于中老年游客，因此大禹川文化产业园区的客源市场面向不同年龄阶段的游客。
（2）职业结构
从职业分布来看，来景区旅游的游客中，包括企事业单位管理人员、公务员、服务销售人员、工人。由于大禹川文化产业园区属于避暑养生旅游区、近郊休闲度假旅游区、乡村旅游体验区，因此它有利于从事各类职业的人们，尤其是工作压力大的人充分体验融入大自然、返璞归真的感觉，从而能够缓解工作和生活压力。
（3）出游方式
从出游方式来看，游客主要是和家人朋友一起出游，如单位组织的旅游和旅行社组织的旅游。因此景区在旅游线路的设计上，可以注重两大主流线路：一类是适合家庭消费的旅游线路，以迎合家庭旅游者的需求。一类是适合正式和非正式群体消费的旅游线路，以满足群体消费的需求。根据景区针对客源市场的不同，景区游客的出游交通工具也有所不同，大禹川文化产业园区风景区主要是以自驾车和旅游大巴为主。
（4）逗留时间
游客的逗留时间直接影响到旅游业的收入水平。游客逗留时间与出行目的有直接的关系，一般说来，观光游览、商务游客逗留时间短，休闲度假、会议游客逗留时间较长。而大禹川文化产业园区风景区以道教养生旅游为主，因此游客的逗留时间较长。
7.大禹川文化产业园区专项旅游市场
（1）乡村休闲度假旅游市场
大禹川文化产业园区野生自然资源保护好且具有很高的原生态特色，传统的历史文化与当地的民风习俗也提升了乡村度假旅游资源的品位。在政府主导发展乡村旅游的规划下，大禹川文化产业园区农家乐、田园风光等乡村休闲度假项目依托乡土文化资源优势，突破单一性产品形成理念。通过调整乡村旅游发展的产品结构、消费结构，促进“农家乐”向“乡村休闲”“乡村度假”转型。
以建设社会主义新农村为契机，积极培育发展农家乐旅游。依托周边景点或绿色产业基地等旅游资源，优先开发农家乐产品，形成山地乡村休闲度假带，打造不同特色的乡村度假群落，加快“农家乐”向“乡村度假酒店”转变，逐步建设乡村酒店，通过政策引导，促进星级农家乐向星级乡村度假酒店转变。
(2)避暑养生旅游市场
大禹川文化产业园区风景区是以大禹文化、中医药养生文化为核心，充分利用秦岭山脉丰富的自然生态资源，依托现代科技，而形成的原生态式养生旅游项目。在大力维护原有自然生态环境的同时，深入开发大禹川文化产业园区野生中药材，进行中国传统养生学的整合，是游客亲近自然，养生健体的最佳场所。因其养生产品的多样化而适合多年龄段的游客来进行不同周期的养生。
(3)宗教文化旅游市场
该市场主要定位在中老年游客。中老年人一般都拥有一定的经济基础和较强的旅游动机，而且生活负担较轻，具有深层文化底蕴的风景区对其吸引力较大。而大禹川文化产业园区秉承中国传统道教文化，无论从自然风光，还是文化底蕴，都具有很高的知名度。同时“大禹川文化产业园区”这一注册品牌在全国也是独一无二的。在弘扬道教文化韵味的同时，兼顾其奇特的自然山水风光。
九、项目建设进度、施工组织和管理措施
1.项目建设进度
目前大禹川文化产业园区生态游泳池、水上乐园已经建成，项目用房3座，堤防工程2962米，停车场一处，4320平方米，景观亭6座，旅游接待服务设施1处。预计赶2021年底，将建成景观堤防6689米，旅游接待小木屋60栋，改造民宿50户，石制护栏600米，预计投资13000万元。
2.施工组织
大禹川文化产业园区自2018年年初截至目前，已投入﹙基础设施﹚建设资金近5000万元，工程按规划运行正常。
3.管理措施
工程管理上，我们以公开竞标的形式，本着严把质量关和安全生产关，公开公正的全国范围招标，进行承包责任制，责任到人，确保景区开发工作按质按量如期完成；生产管理上，我们前期以吸引游客为主，对游客适当的收取门票，主要依靠游客在景区配套设施上的消费；营销管理上，一方面借助各大媒体及户外POP进行广泛的广告宣传，另一方面我们运用自己的营销团队，直接面对终端客户进行自我宣传自我营销。
综上所述，洛南县大禹川文化产业园区是我县文化产业十三五发展规划重点项目，位于陕
西省商洛市洛南县巡检镇中北部，以洛潼公路为中轴线，以弘扬大禹治水创新精神为主题，依
托“潼关古道”商旅文化，建设休闲娱乐文化聚集区、工艺美术品集聚区、商洛戏曲动漫产业
集聚区、大禹文化展示区、潼关古道商旅文化博览区、农家乐服务区。规划范围为：东至巡检
街村与黑彰村界畔，南至老君山景区，西至老君山景区、原水岔村、原驾鹿乡界畔，北至巡检
镇蜂王村、王安村、大河村到达潼关、华阴山脊界畔；建设内容为：建设禹王庙、大禹广场、
大禹演艺中心、真人CS枪战游戏基地、秦岭水上乐园、攀岩运动场、汽车拉力赛区、高海拔流
域生态渔业养殖区、垂钓园等，规划投资4960000万元，着力打造彰显华夏文明历史文化基地，建设国家级文化产业示范园区。
这些规划的提出和实施，将大大提高华山南区的文化内涵，为广大村民足不出户创业、置
业提供了产业支撑，是我县“文化惠民”的千秋德政，也是我县文化产业发展倍增规划的现实
之需，更是我国文化产业投融资体制改革的试验场。
前期的建设实践表明，大禹川文化产业示范园区将是河洛文化的经典示范园区，也是建设社会主义核心价值观的大课堂。弘扬大禹精神是我们时代进步是全新课题，是美丽乡村建设的内在需求，是当地农民足不出户创业致富的产业支撑，是我市发展现代渔业的亮点项目，是加快华山南区建设的实际行动，也是我县“文化惠民”的最好例证。
大禹川文化产业示范园区的建设，掀开我县文化产业倍增发展的序幕，我们又有了一个辉
煌的开始。
