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房地产税大猜想:房价杀手真的要来了吗?

书评人:管清友 2019-04-26 17:14 赞[0] 收藏

  近年来各种关于房地产税的消息层出不穷,近日国家统计局发言人再次提到要加快推进房地产税相关政策,引发热议。下面我系统分析一下房地产税的问题,主要是四个问题:什么时候征?难点在哪? 怎么征?有什么影响?

  第一个问题;房地产税何时全面开征?

  房地产税作为一个新税种,开始全面征收前通常需要经过以下七步程序:一是起草法律草案;二是公开征求意见;三是国务院常务会议审议;四是全国人大常委会审议,一般要经过三审;五是全国人大常委会一审、二审后再次公开征求意见;六是专家评审;七是全国人大常委会或者全国人大表决,全部通过后付诸实施。

  虽然目前官方尚未公布明确的房地产税立法时间表,但从各部委发言中可以初步推算大致的进程。2018 年全国两会期间,房地产税多次被提及,且越来越具体。李克强总理在《政府工作报告》里提出“稳妥推进房地产税立法”,财政部副部长史耀斌表示“全国人大常委会预算工作委员会、财政部及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案”,全国人大发言人张业遂称“房地产税方案已在内部征求意见”,“对现行的税收条例修改上升为法律,力争在 2020 年前完成”。

  随后全国人大常委会发布 2018 年立法工作计划,房地产税法列入预备审议项目。从“完善”“内部征求意见”“预备审议”等字眼可以断定房地产税的法律草案轮廓已逐渐清晰,正处于后期完善阶段,但考虑到房地产税涉及面较广且相对敏感,预计会经过三审,周期较长。除了立法推进外,房地产税征收的技术基础也在不断完善,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经全国联网,不动产登记的技术前提已经解决。由此可见,虽然房地产税越来越近,但 2018 年应该不可能仓促出台,全面开征至少还需要两到三年的时间。

  第二个问题:房地产税迟迟未能落地,难点主要在哪?

  房地产税牵涉主体较多,需要协调推动,目前立法过程中主要有四个难点:一是税基问题。房地产税课税对象包括土地和房屋,随着时间的推移,土地升值,房屋贬值,税基难以统一。二是纳税主体问题。在我国,土地属于国有,房屋属于私有,如何对两个不同的纳税主体征收同一税种是又一个难点。三是土地所有制问题。我国土地所有制有两类,两种土地所有制下的房子性质完全不同,比如城中村国有土地上盖的房子与集体土地上盖的房子市价几乎没区别,该如何征收才能保证税收公平是一大难点。四是重复征税问题。对保有环节征税后,流转环节税费该如何调整也是难点之一。

  第三个问题,如果房地产税全面开征会如何征收。

  考虑到房地产税关系到千家万户的切身利益,所以目前征收细则还没有定论,各方还在博弈和商讨。2018 年两会期间财政部副部长史耀斌对房地产税进行了大致说明,明确房地产税性质为地方税,收入归地方政府所有,对所有的工商业住房和个人住房按评估值征收,存在一些税收优惠,但具体的标准和水平还未确定。

  可以预想未来的房地产税大概率是以上海和重庆试点为基础,从中国的国情出发,根据各地实际情况因地制宜确定征收的具体办法。以下是上海和重庆房产税试点在征收对象、免税面积、税率、计税依据等方面的实施细则。

  一是征收对象。上海侧重于对增量住房征税,没有涉及存量住宅; 重庆则侧重于对高端住房征税,覆盖了存量独栋商品住宅。新出台的房地产税可能渐进式地扩大征收对象范围,从增量扩大到存量,从高档住宅扩大到普通住宅。

  二是免征面积。上海以家庭为单位,但按人均 60 平方米扣除;重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,存量独栋商品住宅免税面积为 180 平方米,新购独栋商品住宅免税面积为 100 平方米。划定免征面积是房地产税立法的重点和难点,目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位,以人均为标准,对超出家庭 ( 户 ) 免征面积的部分,征收房地产税。

  三是计税依据。上海试点初期以市场交易价格为计税依据,房地产税实际按应税住房市场交易价格的 70 % 计算缴纳,后期参照市场价格确定的评估值征收,评估值按规定周期进行重估;重庆是以房产交易价为计税依据。新出台的房地产税将按照评估值征收,此处的评估值应指的是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,最终评估值可能会有折扣。

  四是税率。上海房产税试点适用税率暂定为 0.6 %,交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格的 2 倍(含 2 倍)的房子,税率暂减为 0.4 %,重庆房产税试点也采用阶梯式税率,建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的收 0.5 %, 3~4 倍收 1 %,4 倍以上收 1.2 %,总体来看重庆的税率略高于上海的税率,重庆调控房价的政策效果要明显好于上海,未来新出台的房地产税税率或给定地方政府一个合理的参考区间,由地方政府根据当地政策目标自行决定。比如,政府为实现调控房价的政策目标,可能会提高房价“非理性”上涨城市的房地产税税率。

  第四个问题:房地产税出台后对房价的影响,会不会导致房价大跌?

  我们的判断是不会有明显影响。首先,由于房地产税的受众广, 政府在推进过程中较为谨慎,房地产税草案起草已耗时超过 1 年半, 是一种典型的渐进式改革。其次,中国房价下跌有明显的制度瓶颈, 土地制度决定的供给稀缺性始终存在。从国际经验看,房地产税最早起源于欧洲,现已被大多数国家采用,美国、日本等出现房地产泡沫的国家都有房地产税,但是并没有因征收房地产税抑制房价上涨。从国内经验看,上海和重庆自 2011 年推进房产税试点以来,房价不跌反涨,房地产税对房价的调控作用效果并不明显。这是因为房价变动主要取决于房地产市场的供求关系,房地产税主要是短期情绪冲击,尤其是对于人口集中、需求旺盛的城市,房地产税的冲击非常有限,归根到底,房地产税并不是决定房价的核心变量,我们判断房价还是要根据人口、土地和库存等因素进行分析。

精准投资:管清友的投资思维课

作者:管清友

出版社:中信出版社

出版时间:2019-04-01

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