价值投资经典战例之中国恒大
(二、回归一二线)
  (一) 时机成熟了

  在制定“8年再造6个恒大”的宏伟目标时,恒大的管理团队就应该知道这意味着什么。2012年中国房地产行业的市场空间是6.45万亿元,按照当时的行业共识,10万亿元将是行业市场空间的天花板。而许家印为恒大地产制定了2020年5500亿元的销售目标,意味着恒大的市场份额将超过5%,不是行业第一,也肯定是第一集团。

  为实现这一目标,恒大在2013年初年度工作会议上提出的战略方向是覆盖更多的城市,进入城市的总数从当时的128个增加到2020年的320个,这大概相当于全国所有地级以上城市的80%。除了要再进入180个左右的地级市,320个城市中自然包括市场容量较大的所有一二线发达城市,而截至2013年6月底,恒大还完全没有涉足北京、杭州、福州、厦门、苏州、大连、青岛等城市;虽然早早在上海和深圳各拿了一个项目,但始终因拆迁问题未动工;南京只有两个远郊项目,从未进入主城区。许家印当然明白,仅在地价和房价不高的省会城市和地级市发展,是很难实现2020年“规模最大”的目标的。对于北京、上海、深圳以及发达二线城市,恒大是一定要进入的,只是一直在积蓄力量、等待时机而已。

  2013年7月30日,中共中央政治局召开了分析研究经济形势的会议,习近平总书记在讲话中明确指出:“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展。”这句话代表着“十八大”以后,新的中央领导集体对于房地产业的总体指导思想。

  恒大管理团队当即认为,在国家经济形势向好的大趋势下,中国房地产业将迎来非常好的发展机遇,恒大地产回归一二线的时机成熟了。

  在8月初召开的恒大集团系统年中工作会议上,许家印立即要求公司上下,抓住机遇、快速发展,具体提出了4项要求:一是抓好一二线核心城市优质大项目的上马,这标志着恒大正式开始回归一二线;二是抓住金融市场的机遇,加大上述优质大项目的项目融资力度;三是充分发挥公司品牌优势,抓住合作项目的市场机遇;四是快速、全面、大规模地开发、建设、销售,确保市场回暖后有充足的可售货源。

  会议对上马新项目的区位标准提出了更高的要求,旨在优化项目的区位结构。一方面是加大一二线城市优质大项目的比例,仅在2013年下半年,就要求上马15~20个优质大项目。许家印认为,前些年恒大率先进入省会及三线城市是极其正确的决策,使得恒大以较低的成本迅速扩大了销售规模和城市布局。但是,在新的宏观形势下,恒大必须开始大规模进入一线城市和发达二线城市。另一方面是在所有城市中,拿区位更好的项目。例如,恒大在地级市的拿地标准一直在提高,2011年规定离市中心老商业区的距离不超过6公里,2012年调整到了3公里,2013年下半年则进一步调整为2公里。许家印认为,恒大原来上马的项目,大部分离市中心较远,项目较大,可以滚动开发三五年甚至七八年。这是用最少的钱办最多的事,等待交通、环境、配套改善后的区位价值上升。但是现在,恒大的项目都位于城市这类位置也不行,需要加大邻近市中心项目的比例。

  就在恒大撸起袖子加油干的时候,《财经观察》于2013年9月下旬发表了一篇题为《恒大地产泡沫神话将破》的文章。文章在列举了温州房价腰斩、华人首富李嘉诚抛售中国物业、三四线城市“鬼城”蔓延等近期关于中国楼市泡沫的新闻后,认为在三四线楼市低迷的背景下,恒大地产快速拿地、低价销售的模式将无利可图、难以为继。而被迫转战一二线,又面临地价成本高、资金需求大的双重压力,必将严重威胁恒大地产的资金链和盈利水平。

  (二) 一年初步完成布局

  “军令”如山,立即行动!其实早在此次年中会议召开一个月前的7月4日,恒大北京分公司就率先抢跑,经过17轮竞标,斥资35.6亿元拍下了北京沙河“巨无霸”地块,后命名为北京恒大城。不过该项目并非纯粹的商品房项目,而是面向园区5所高校教师的人才福利房。在总共51万平方米建筑面积中,约23万平方米是限价人才房,销售限价14 000元/平方米,购房5年后可转售,其余为出租房,由学校以11 000元/平方米的价格回购后租给老师。对于首次进京的恒大来说,以这个“不愁销售”的项目作为起点无疑再合适不过。同日,恒大还出现在北京热门地块—夏家胡同项目的拍卖现场,不过未能中标。

  8月,恒大在合肥分别以37亿元和31亿元连夺市中心两块地,即后来的合肥恒大中心和合肥恒大中央广场。

  9月,恒大在北京再次以40亿元抢下位于朝阳区豆各庄的纯自住型商品房地块,后命名为恒大御景湾。自住型商品房是那两年北京市政府的一项创新尝试,即在出让土地时,就明确将未来住宅的售价定为当时周边商品房价格的70%,户型面积一律为90平方米以下。只有具备相应资格的家庭才能排队申请,参加摇号,中签购房者可获得该房产70%的所有权,且5年内不得转让。5年后如果上市交易,升值部分的30%需上缴财政。有些自住型商品房地块在出让时捆绑了一定比例的普通商品房,开发商可按市场价出售。此外,开发商为增加利润,还可以在不计容积率的地下面积做文章。自住型商品房由于价格便宜,必然吸引众多家庭摇号抢购,项目通常开盘就日光,也无须投入销售成本,资金回笼比普通商品房项目快。北京市政府当时计划2013年完成2万套自住型商品房供地的工作部署,2014年完成5万套。此类地块非常适合建安成本有优势、品牌在北京无优势的恒大。

  11月,恒大在北京以51亿元拿下朝阳区东坝地块。该项目部分为自住型商品房(恒大江湾),部分为普通商品房(恒大华府),部分为购物中心(恒大城市广场)。同月,又在天津以36.35亿元拍下河东区海河边地块(恒大帝景)。

  12月4日,恒大以舍我其谁的气势,一天内连夺上海4块地、南京2块地,合计斥资97亿元。

  整个2013年下半年,恒大地产以风卷残云之势接连拿下15个发达一二线城市核心地段的优质大项目,总耗资超过350亿元,超出年初买地总预算50%,其中北京3个、上海4个、深圳1个、南京2个、杭州1个、天津1个、合肥2个、大连1个。特别值得一提的是,恒大在深圳收购了国香地产,据说因此获得7个深圳旧改项目,地段相当不错,潜在土地储备高达三四百万平方米。不过,具备纳入土储条件的暂时只有“恒大国香山”项目,2013年底就已开放样板房。

  2014年上半年,恒大地产再接再厉,在成都、大连、济南、长春、南昌、东莞等二线城市相继拿下十几块优质土地。此外还斥资62亿元又在北京抢下两块自住商品房地块,短短一年时间,恒大在北京拿地5块,总价189亿元,成为北京自住型商品房市场的大赢家。

  早在2012年末,恒大地产土地储备面积已经达到1.40亿平方米,截至2014年底,仅小幅上升到1.47亿平方米,土储面积看起来增长缓慢。但实际上,2013年和2014年两年,恒大新购土地平均楼面价高达2633元/平方米和2588元/平方米,显著高于之前几年的600~1200元/平方米。可以说,在执行回归一二线战略一年半之后,恒大地产的土地储备区位结构已经大幅改善,初步转变为一二三四线综合布局的开发商。

  回归一二线,并不等于退出三四线,更不意味着否定过去先下沉三四线、农村包围城市的发展战略。在2013年8月的中期业绩发布会上,许家印公布了回归一二线的计划,有分析师问许家印:“是否会处理掉三四线城市的土地?”许家印惊道:“怎么会处理掉,等三中全会之后,恒大在三线城市的土地储备都是无价之宝啊。”后来,十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)公布“二胎放开”“中小城市落户放开”“征地补偿增加”,这意味着三四线城市地价可能会上涨。

  (三) 房地产行业进入白银时代

  2014年6月,人民日报刊登了一篇署名为万科总裁郁亮的文章,题为《我国楼市进入白银时代》。郁亮在文中表示:“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去‘胆大为王’,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”随后,万科创始人王石多次在一些场合表述“房地产黄金时代结束,进入白银时代”的观点,他解释说:“所谓的黄金时代,就是铲子挖下去就是钱,而白银时代,指的是地产商要靠真本事挣钱了。不过,对于房地产的发展,大家不要悲观,只要城镇化还在进行中,这里面就有很多机会。”

  万科抛出的“白银时代”论,后来被媒体广泛引用。不过,媒体引用的目的主要是试图说明房地产行业不行了,好日子已经过去了,在走下坡路了,要变成夕阳产业了。其实,万科的本意并非如此,万科是想说实力不济的中小地产商要被淘汰,实力雄厚的龙头地产商还有很大机会。几年后,孙宏斌公开怼万科“白银时代”论,其实也是强调,行业的白银时代,正是龙头企业的“钻石时代”。

  二次跨越大发展的恒大,正是地产龙头“钻石时代”的弄潮儿之一。只是不知道,恒大在一二线城市竞标拍来的这些高地价项目,盈利前景到底如何?
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