价值中国：您的书名叫做《我们房地产这些年》，那么我们房地产这些年总的变化趋势是什么？
卜凡中：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。20世纪80年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确，房地产业重新兴起，住房分配和供应体制发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。
进入九十年代，房地产业的发展在理论和实践上有了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。 土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。于是，中国房地产业出现了走向商品经济的第二次高潮。这一年，我们见证了房地产泡沫那一瞬间的巅峰与破灭，更记住了经济学中的一个重要词汇——宏观调控。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止，房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。
第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。
从我国房市的发育、发展过程来看，我国房地产市场目前的主要问题是：
一是市场发育不良，泡沫化程度较高。我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达20%-30%，有的高达30%-40%，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较重的泡沫。
二是土地的供应不规范，政府机会主义行为严重。政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商；政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的；政府在土地交易中黑箱操作阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。
三是目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。一个突出表现就是，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和保障性住房供应严重不足，政府未以保障性住房为政策重心（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。
四是房地产市场秩序混乱。我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
去年底以来，政府终于“忍无可忍”了，开始向房地产市场打出重拳，出台了一系列房市新政，严厉打击市场投机行为。这是国家最近几年来针对房地产市场实施的前所未有的严厉政策，政府动真格了。
综合来看，此轮房市步入调整期有其必然性。
价值中国新书连载《我们房地产这些年》
价值中国：您认为这些年来是什么原因促使我们的房地产发生着这样的变化？
卜凡中：中国人口超过13亿，人多地少，贫富差距较大是基本国情。在这种情况下，如果主要依靠市场调节应对城市化进程和普通百姓改善住房条件的需求，自然会出现房价飞涨、贫富差距拉大、社会不公等严重问题。人多地少决定了我国城市土地是稀缺资源，贫富差距较大又会出现富有家庭购买多套住房的现象，这会进一步加剧供需不平衡，使资源更加稀缺，进而造成房价飞涨。在这种情况下，即使市场供应在理论上可以满足群众基本需求，也会因囤积居奇、投机猖獗，扭曲市场价格和供需，人为制造出供不应求的局面。
价值中国：在您的书中写到1952年，毛泽东就发出号召：今后数年内，要解决大城市工人住宅问题。然而，二十年后的1972年，美国老牌专栏作家赖斯顿随尼克松来到阔别已久的上海后，针对上海的房地产建设，著文标题是：《在老手看来，一切毫无变化》。您对这篇文章是怎么看的？
卜凡中：我们都知道“秦砖汉瓦”，都知道《阿房宫赋》，都知道古代劳动人民在极端役使下造出的极端辉煌灿烂古建。可我们未必都很清楚———广大劳动人民本身，更多普通黎民百姓，数千年里究竟住的是什么？
历史字里行间，只反复引用“茅茨不翦”，只随处可见“柴门草庐”。
改革开放前，中国的大地，草房七千年。
毛泽东同志湖南韶山故居，当年是砖木结构“土墙草房”。张闻天同志上海南汇故居，当年是“砖木结构”土墙草房。陈云同志上海青浦故居，当年是“砖木结构”土墙草房。这都不过百年前。今天上海崇明前卫村也保留一片专供游览的“故居”，普通农家当年所住，墙顶全用芦苇建造。
1949年，上海市长陈毅鞍马甫卸，就来到药水弄棚户区，同居民谈话，又请工务局长去看。陈市长摊开地图，指着上面一大片密密麻麻铅笔标注的粗黑圆点，痛心疾首地说：“每6个上海人中，就有1个住在这样的地狱之中！”
另一具体数据是：上海市六分之一的人均居住面积，仅2.8平方米。就一单人床大小。所谓的“住”，就像今天农田里覆盖菜果的一垄垄大棚，毛竹一弯地里一插，上盖芦席、“门”挂草帘。一万多人仅两个水龙头，两人穿巷必须侧身相让，一下大雨，家家户户泡在没有厕所垃圾箱的便溺遍地臭水中。上海解放前的一年内，“棚户区发生火灾37次，受灾户7300户”，平均一个多礼拜就要拜一次祝融爷。
这便是共产党人接过的旧上海六分之一。算上另外六分之五，人均居住面积也不过从一张单人床变成双人床。
这便是共产党人接过的全中国百废待兴之初。东西南北中，草棚庇天下，每一座城市放眼皆是。据1949年不完全统计，重庆这样挤着全市居民大约三分之一。
也就在1952年，毛泽东发出号召：今后数年内，要解决大城市工人住宅问题。
1952年,上海为执行毛泽东“数年内解决大城市工人住宅”的指示,专门成立了工人住宅修建委员会。修建于上海西郊曹杨路一带的“曹杨新村”于1952年4月竣工，占地200亩,可容纳1002户，建有合作社、医疗站、公共浴室等设施。6月25日，上海市沪西各厂先进工人搬入“曹杨新村”新工房。在29日举行的庆祝会上，时任上海市副市长潘汉年到会祝贺。一时间,“曹杨新村”在上海成为令人羡慕的新式住宅的标志,是无房户梦想中的天堂。一位棚户子弟回忆，小时夜里刮风总恐惧醒来，“然而有一天，我们搬进一个巨大的新村。我看见无数高楼林立，崭新的学校，崭新的商店，我们在崭新的马路上发疯似地追逐。在那一刻，在我的少年时代，我们真诚地唱着：社会主义好。”
北京率先改造了臭水横溢的龙须沟和破烂不堪的和平里，建了新住宅区,一般是独门独户,每户建筑面积50平方米。这种坐北朝南、成行成排的房型也叫“排子房”或“兵营式住房”，是清康熙年间用来给八旗子弟兵和他们的家属们临时居住的。由于这种房型节省材料、向阳保暖，当时被广泛采用。“排子房”没有独立的厨房、厕所等生活设施，通常一排房或几排房才设一个公用自来水龙头，卫生条立的厨房、厕所等生活设施，通常一排房或几排房才设一个公用自来水龙头，卫生条件较差。
然而二十年后的1972年，美国老牌专栏作家赖斯顿随尼克松来到阔别已久的上海后，著文标题是：《在老手看来，一切毫无变化》。
赖斯的文章指出了一个有目共睹的客观事实：1934年建造的“远东第一高楼”上海国际饭店，以24层83.8米高度雄居了大上海制高点长达近半个世纪，才在1982年被改革开放之初兴建的上海宾馆逾越。
工人新村的住宅一直在响应伟大号召而倾力兴建。但实在因为“住”的这一种投入太巨大，一穷二白起家的新社会倾囊以赴，上海平均一年的兴建也仅50余万平方米。这是去年一年上海房屋竣工面积的大约百分之一。
我们要记住一组数字：新中国第一大工商业城市上海，改革开放前住宅建设投资30年总和，不到2008年房地产开发投资额六十分之一。
1957年4月，邓小平在中央经济会议上谈到“建设方面的指导思想”时，很实在地坦言：“我们的国家很穷，很困难”、“今天主要讲经济讲实用”。无奈啊！
除了底子薄，就是人口。人口增长更把一切努力消解于零。上海1950年-1965年住宅面积增加约三分之一，市区人口也增加约三分之一，于是“人均3.9平方米”十五年止步不前。 1968年这一指数开始上升。但权威资料明注：“主要原因是由知识青年上山下乡运动导致的人口减少。”
事实上，整个“文革”十年，上海市解困办原主任李四明曾披露：有五年时间全市统建住宅没建造过哪怕一个平方米。位居世界十大城市之一的上海，居然都五年不造房子。全国其它城市可想而知。原本已在人口财政重压下微乎其微一直不断的努力，到了这个十年，近乎一切停止。
1978年8月，美国建筑商伊莱·布罗德参观北京广州等五城后说：“我看到了一个令人印象深刻的不发达国家……中国人用黏土和稻草做砖，但也使用一部分预制混凝土板来建房。中国的住房是原始的，建成后的质量很粗糙，但非常讲实用。往往一个两居室的房子里要住四代人，从80岁的曾祖母到小孩。”
台湾作家白先勇1987年重回上海，轻车熟路找到半世纪前的三处旧居，“连号码都没有改……两扇铁门却锈得快穿洞了。”
中国停滞了宝贵的30年！
价值中国：1980年的《全国城市规划工作会议纪要》对中国房地产的开发有着怎样的意义？
卜凡中：党的十一届三中全会作出了把党的工作重点转移到社会主义现代化建设上来的战略决策，以此为标志，我国进入改革开放和以经济建设为中心进行现代化建设的新阶段。随着我国经济社会发展的深刻变化，以及《城市规划法》的颁布实施，城市规划和建设事业迈上蓬勃发展的崭新轨道。
1980年，国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》，我国第一次提出了“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针，中国才进入推进城市化的社会发展阶段。与此方针相呼应，中国的工业化与城市化才重新产生整体意义的整合关系。工业化是城市化的必要条件，而城市化是工业化的产儿。
《全国城市规划工作会议纪要》还指出：“城市市长的主要职责是把城市规划、建设、管理好”。
其重要意义就是它对城市发展具有决定性影响，从此我国城市的规划、建设和管理逐渐走上了科学的轨道。也正是从1980年起，中国房地产业开始了突飞猛进。《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。《人民日报》也罕见地报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息。这批住宅同时面向集体单位和个人出售。
价值中国：我在您书中看到一个标题：“1998，住房制度 彻底转身”，请问您这样说的依据是什么？是什么原因造成了彻底的转身？
卜凡中：在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。
什么原因促使住房制度彻底转身呢？九十年代中期，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到1折。就是这样，消费者还是不为所动。
面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷现状，唯一的出路就是目光向内。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达5万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，但如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，国务院总理朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改，激活房地产市场。
由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。朱镕基清醒地意识到，能够让老百姓大把大把地掏出钱来购买的商品，唯有房子了。因为房地产产业链很长，涉及到几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。
1998年1月14日，朱镕基在听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”时，不断插话谈了自己的观点，它说，我不是为房改而研究房改，我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。
2月28日，朱镕基再次开会进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前，朱镕基作了重要讲话，明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”
今天的中国，开发房屋占竣工住宅面积的比重，比1990年骤翻了十倍，在城市已近百分之百，全国开发面积也骤翻十六倍。
今天的中国，上海一年的住宅竣工面积就相当于改革开放前三十年的总和，中国一年的住宅竣工面积超过了全欧洲的总和、全世界发达国家的总和。
今天的中国，也已经成为全世界大众住宅小区建设的第一工地、第一窗口。
价值中国：任志强说新“国十条”是对1998年的“23号文件”和2003年的“18号文件”的彻底否定，是“有病乱投医”。请您为我们解释一下1998年的“23号文件”和2003年的“18号文件”。您对这件事是怎么看呢？
卜凡中：1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。
这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。
2003年8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文件”)。建设部部长汪光焘强调：“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。
2003年“18号文件”基本精神与1998年“23号文件”是连贯的，但它强调了两点：一是把房地产业提升到支柱产业的地位，二是强调住房市场化。
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（称“新国十条”）。
就在新“国十条”出台后的第四天，即4月21日，任志强在其博客上发表解读文章《这只是个开始》，该文洋洋洒洒，多达13000字，狠批国十条“违背市场规律”，被业界称为“万言书”。在任志强看来，此次国十条否定了此次房改的成果，他说，“国务院10号文件（即新国十条）是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定。”他进一步指出，“新国十条”的出台是“市场经济向计划经济倒退的开始”。
在当今中国，开发商是一个特殊群体。始于1998年的房改和人类历史上最大规模的城市化进程给这一群体带来历史性机遇，使他们迅速暴富，成为中国社会一个新的强大的利益集团。我曾在书中写道：“如果没有改革开放提供的历史机遇和舞台，所有风光无限的中国房地产商都将有着迥然于今天的人生际遇。”由于这是一个举国关注的行业，因此房地产商也成了明星，而且有很高的关注度。
任志强这么多年来始终在批评政府，这一方面说明社会的宽容，另一方面也显示出不平衡，作为开发商利用他手头掌握的资源和财富、人脉，使他有了更大的话语权，他和普通百姓在话语权上是严格不平衡的。
那些买不起房的普通老百姓的声音又由谁来表达呢？答案是只有党和政府。具体到房地产问题，当市场失灵之时，政府就必须站在广大百姓的立场上，果断出手，进行强有力的干预调控。
新“国十条”的核心目标在于抑制投机，让房地产市场回归居住属性。这对于老百姓来说是一个福音。
新“国十条” 对房地产商来说，则意味着由高潮走向谢幕的序曲，郁闷之情，可想而知。让他们发发牢骚又何妨呢？
价值中国：您这本书至2009作结，今年已经是2010年了，我很好奇您对今年的房地产是怎么看的呢？
卜凡中：房价，正在榨取中国人的幸福感。今年3月5日，温家宝总理在两会上振聋发聩的一句话：“我们所做的一切都是要让人民生活得更加幸福，更有尊严，让社会更加公平，更加和谐”，再次点燃了老百姓对未来新生活的美好希望，更是让房奴、蚁族以及蜗居者们欢欣鼓舞。我坚信中央政府治理房价的决心，也坚信中央政府的能力，但我更相信市场自身运转力量的真诚。
党和政府允许一部分人先富起来，不等于赞成一个家庭拥有多套甚至几十套住房，而大多数普通家庭却只能望房兴叹。住房不同于其他商品，它是满足人们生存基本需求的特殊商品，政府有责任为普通百姓提供更多保障性住房。可以相信，在中央政府对市场进行果断的、强有力的干预下，高涨的房价将回得到遏制！
如果让我续写《我们房地产这些年》2010年这一章，我会这样开篇：高涨的房价以及离经叛道的中国房地产，一直是全社会愤愤不平的主题曲……
价值中国：我们先说到了这些年房地产的变化趋势，又谈到了这些年房地产的政策变化，那么您认为造成这些问题的根源是什么？眼下我们需要采取什么途径来解决？
卜凡中：反观自1998年以来的房地产市场化改革，把十多年来政府公开发布过的各项政策一一细数，我们不难从中发现，由于政府对经济数字的过度重视和对房地产市场的过度宽容，房地产业脱离了1998年房改方案中以经济适用房为主体的供给模式的初衷，城市地价重构和整个城市房价的高涨严重超越了中低收入家庭购买力。高房价下整个房地产市场都处在一种高烧癫狂的状态，表面繁华的背后，潜藏了太多的不和谐音符。
居者有其屋的理想与中国住房制度设计之间存在着现实悖论。1998年朱镕基提出加快住房建设是为了拉动经济增长，目前温家宝强调加大保障性安居工程建设，主要是为了解决低收入住房困难家庭的住房问题。中央政府同时赋予住房建设两个政策目标，即公共住房政策目标和带动经济增长目标和公共住房政策目标，由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性，而忽略其公共住房政策目标。
如果说新中国成立解决了民族独立的问题，改革开放解决了老百姓的温饱问题，那么现在我们当务之急是解决个体尊严。“居者有其屋”不应是一个假设，应该是一个目标，一个国家的目标，并且应该是一个在不远的将来全社会可以达到的目标。眼下的途径有二：一是坚定不移地遏制房价的过快上涨；二是千方百计为住房困难家庭提供保障性住房。