城镇化舞动中国新地产?

未来10年,我国将新增城镇人口近4亿。这自然与房地产业有关,但不能把新型城镇化等同于新地产化。因为城镇化实际上是与工业化、信息化、农业现代化“四位一体”的系统工程。

  我国提出“新型城镇化”发展规划后,中国房地产业是否面临新的机会?著名房地产专家、上海中凯房地产开发管理有限公司董事长许仰东日前接受《中国地产总裁》杂志记者采访,对城镇化与地产业的关系进行了解读,并对中国房地产行业的未来发展走势进行了预测。  

  一个历史命题,是否是一个地产时代?  

  《中国地产总裁》:十八大报告中,两次提到“城镇化”,十年拉动40万亿元投资,这样诱人的数字后,作为一个地产人,您是否认为中国城镇化给中国房地产带来了一个新时代?

  许仰东:“城镇化”从理论数据上提出,未来10年,我国将新增城镇人口近4亿。这自然与房地产业有关。我想,我们不能把新型城镇化等同于新地产化。

  城镇化实际上同工业化、信息化、农业现代化“四位一体”的系统工程,但其路径上给予了中国房地产四个思考:第一是人口迁移首先涉及到居住,这自然是个房产领域的事;第二是传统的一二线市场抢地抢利的格局会转型,多年来对三四线城市的房地产争议,或许会发生革命性变化;第三是房地产服务国家计划及自身发展如何协调是个新命题;第四是房产企业生产方式会发生新的变化。

  《中国地产总裁》:未来10年,我国城市化率以年平均1.1%提升,每年仅新增人口就有1700万,有人计算过总住房需求达50亿平方米,这样庞大的数据,对地产业意味着什么?

  许仰东:我国现有6万家房地产开发企业,分布在180个地级市、1万个乡镇,点多面广。但房地产业的资本依旧重点布局于一、二线市场。目前中国房地产业依旧以核心城市的开发、赢利为主体,特别是中国品牌房企对三四线城市有许多不适应性和观念误区,理性地说,仍没有做好进入中国城镇化开发的思想准备、技术准备及运行准备。因此,城镇化与房地产的命题目前仍处于概念期、观察期。一个伟大的“城镇化”命题,是否成为中国房地产企业的历史时代,还有待观察。  

  城镇化之路,是否是地产转型之路?  

  《中国地产总裁》:我注意到恒大自2012年的销售额为923亿,二三线城市已占98%,中国的城镇化之路,是否会成为中国房地产业把重心转向三、四线城市的分水岭?

  许仰东:城镇化并不是简单的农村人口变城市人口。如何迁移涉及许多新的问题。中国城镇化之路上,有五个值得关注问题。第一,经济体制改革目标是依靠非个有经济推动中国经济转型,正常说需要包含消除城镇内部的二元结构;第二,城镇化要与促进创新和升级、提升工业效率、为服务业打开空间相结合;第三,粮食安全问题离不开农业现代化;第四,加快城镇化离不开房地产业健康发展;第五,既要重视中小城市和小城镇建设,也要重视培育新的城市群,理解了这些,就能寻找到中国房地产未来支点,就能理解未来中国房地产结构的变化。

  《中国地产总裁》:您理解的中国房地产结构性变化是什么?

  许仰东:中国房地产未来10年不会是一线城市抢利润,二线城市抢流量的时代。第一,新的城市群建设,不是简单地每个城市搞新区,一定有轻有重,这要选择,也有机遇。第二,围绕城镇化,有些是有牵动作用的城市存在机遇,如目前城市化率低于50%的一些区域主流城市存着巨大空间,像西安、昆明、南通、重庆、福州等城市。第三,是2800个县级城市,成为房地产投资的基本细胞和基础。

  因此,所谓房地产结构性变化,并不是所有房企都到2800个县级市去开发,是分能级、分层次,依旧需要按照房企特点进行调整。  

  未来十年,是地产黄金还是白金十年?  

  《中国地产总裁》:房地产业一直处于政府调控状态,但我们看到房价一直在上升,您如何看待城镇化背景下的未来十年地产市场?简单地说,是黄金十年还是白金十年?

  许仰东:我觉得机械地把房地产划分成黄金和白金是不科学的。中国房地产业前十年是粗犷型、胆量型、政策型的十年,由于发展过程的外界变数,确实驱动了整个房地产业偏高的产业利润。而后十年,更会强调精细型、管理型、产品型的发展格局。房地产价值居高不下,与土地成本上扬、市场供需失衡、中国人居家传统观念三者密切相关。随着新城镇国家计划的实施,中国房地产业的发展面临前所未有的机会,但这种机会不会是平均化的共享格局。

  《中国地产总裁》:那么,您是如何看待中国房地产未来十年走势的?

  许仰东:我认为中国房地产业在未来十年将会发生四个转变,第一是产业平均利润率会下降,房地产会回归到一个相对比较正常的产业状态;第二是企业走势发生变化,大企业的市场占有份额会提高,中小企业的市场空间会被挤压;第三是一二线市场竞争激烈,三四线城市间的区域差异拉大;第四是房地产业逐步转型成更求产品、更重精细、更讲管理的一个新时代。

  「记者:王策」
   2013/5/17

 


人物介绍

1962年8月生,是上海地区从新闻界走向房地产策划界代表,曾任文汇报《房地产世界》周刊主编,1999年创办上海荒岛房产工作室,经五年努力,上海荒岛已成为拥有上海荒岛总部及在全国十二个中心城市拥有分支机构的著名房地产营销企业。
除担任上海荒岛房产工作室董事长外,许仰东还担任上海房产信息发展公司董事长、上海荒岛置业有限公司董事长、上海不动产研究中心主任及香港大公报《沪港置业》周刊主编。
2003年被评为中国十大杰出商业房产策划专家、中国房地产十大营销策划专家及中国房地产特殊贡献专家。被中国管理科学研究院聘为研究员。




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