房价问题讨论之一：台北香港房价与大陆比较分析
冶金工业经济发展研究中心 刘海民 liuhm2004@yahoo.com.cn
本人以研究钢铁为业，而钢铁与固定资产投资从而与房地产有关，于是自然也就关注起房地产来。关于房地产是否存在泡沫，泡沫大小，是目前热议的焦点之一。近日收到台湾元大证券的一篇研究报告，其中有台北和香港平均房价与人均GDP的比较数据。这个报告是有关2006年下半年经济运行的，因此我认为它反映的应该是近期的情况，有助于我们对房价问题的认识，特提供给关心房价问题的各位同仁参考。
以下比较仅引用元大证券报告中关于台北和香港的人均GDP和住宅均价（以“坪”为单位）的数据，其他数据是本人收集并计算的。如有不妥之处，敬请同仁指正。
1.台北市：平均房价38万新台币/坪（其中“豪宅”为100万新台币/坪），除以3.30579（坪与平方米换算系数），为114950新台币/平方米；按国家外汇管理局公布的2005年12月折算汇率1台币=0.03083美元，等于3544美元/平方米；同期台北人均GDP14653美元，可购房面积=14653/3544=4.13平方米。考虑到元大证券采用的单位可能是使用面积，故除以系数0.8（塔楼、板楼和小高层建筑面积折算为使用面积系数的均值），得5.16平方米建筑面积。
2.香港：平均房价85万新台币/坪（其中“豪宅”400万新台币/坪），除以3.30579,为257125新台币/平方米，折合7927美元/平方米；香港人均GDP36800美元,人均年GDP0可购房=36800/7927=4.64平方米。（香港房价以建面为单位，新盘与旧楼综合成交价低于此数，这里说的是新盘价格）
如根据《中国统计摘要2006》，香港2005年人均现价GDP199638港元，按国家外汇管理局公布的2005年12月的港币汇率，1港元=0.12897美元，为25747美元/人；人均年GDP可购房=25747/7927=3.25平方米。
3.北京市：2005年人均GDP44441元人民币（《中国统计摘要2006》），如按台北人均GDP与房价之比，应能以平均8613元/建筑平方米的价格购房5.16平方米；如按香港人均GDP与房价之比，应能按9578元/建筑平方米的价格购房4.64平方米（以元大数据为基础），或按13674元/建筑平方米的价格购房3.25平方米（以国家统计局数据为基础）。
北京实际：2006年2月14日《北京晚报》报道“来自市建委的统计数字显示，2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，同比增长10.9％。”根据2006年5月8日《北京晨报》报道，2006年1-2月北京市平均房价（新楼盘）6776元/平方米。按2005年人均GDP和平均房价计算，人均GDP可买商品住宅6.6建筑平方米。
北京市的房价是全市平均数，也包含郊区县，市区（五环以内）房价大约为10000元/建筑平方米，国贸周边（如富力城）公寓楼大约1.3万元/平方米，远郊和郊区县大约4000-5000元/平方米，近日从报纸广告看到远郊也有2000元左右的。但人均GDP同样包括郊县，因此数据是同口径的。
4.全国：2005年人均GDP13985元（《中国统计摘要2006》），按2006年1-5月比上年平均数增长6%计（按当年价计算，2005年比2004年增长13.37%），2006年1-5月份人均GDP14824元；根据国家发改委公布，1-5月份全国商品房均价3199元/平方米，人均GDP可购房4.63建筑平方米。但由于商品房基本上是城镇才有，而城镇人口人均GDP远高于农村，经测算城镇人口人均GDP大约可购房8平方米。
上述测算的结论是，以人均GDP衡量，中国大陆平均房价明显低于台北和香港；北京房价高于全国城镇平均数，但也低于台北和香港。
另外，尽管建房支出被计入GDP“资本形成”类别，但总体上我国大陆GDP中居民可支配的收入比例（包括买房）低于台北和香港。考虑到这个因素，大体上中国大陆房价与台北和香港差不多，可能略低一些。
顺便提出几个基本观点供批判：
第一，土地是稀缺资源，今后只有上涨而没有下降之理。当然正如有的朋友所说，世界上几乎没有什么东西不是稀缺的，尤其是购买土地的钞票同样也是稀缺的。那就要看土地和它的等价物哪个稀缺程度更高。就世界大多数国家特别是中国的情况看，其答案是不言自明的。根据《中国统计摘要2006》的数据计算，以1999年为基数，2005年居住用地价格累计指数为1.538,年均上涨7.44%，高于同期房价上涨幅度。土地价值是房价的组成部分，因此从长期看，从全国平均看，房价不会下跌，能涨得慢一点就不错了。当然，这不排除个别上涨过快的年份和城市出现暂时性回调。
第二，房价跟随人均GDP上升是完全合理的，而且二者上升不是线性的，它跟人均GDP达到一定水平之后居民消费结构变化有关。根据《中国统计摘要2006》数据计算，2005年人均GDP13985元，按平均汇率计算为1707美元/人，比1999年提高95.35%,年均提高11.9%（为与房价相对应，这里是按当年价计算的，如按可比价计算累计提高63.9%，年均提高8.5%），而同期全国住宅平均销售价格累计只上涨34.7%，年均上涨5.1%，其中只有2004、2005两年上涨快一些，为9%左右。同期城镇居民人均居住面积从19.4平方米提高到2006年的26平方米，这是住宅价格涨幅低于GDP增幅与居民收入的更大比例用于住房双重因素共同作用的结果。
有人说目前中国平均住房面积已经达到中等发达国家水平，与经济发展水平不相适应。但各国有各国的国情，美国与日本人均GDP基本相似但人均居住面积却有很大差别。而且中国人均GDP按购买力平价衡量也远不是按现实汇率表示的水平。关键是，人们的购房需求是客观存在的。现在人们都在讲增加消费比例，增加什么？吃得更好一点，然后再减肥吗？或者让老百姓住着蜗居而去旅游消遣吗？这都不符合人的需求层次变化规律。人均GDP超过1000美元后居民消费结构开始由吃穿为主向住行为主转化，这是各国普遍的现象。人们要求有自己的住房及改善居住条件的欲望是不可抑制的。
第三，房地产行业是竞争性行业，根据《中国统计摘要2006》全国有近13万家房地产法人单位，说它是暴利行业没有理论依据，从上市公司房地产板块的净资产利润率看也没有事实根据，因此骂开发商“黑心”没有用，也不合情理，还不如骂骂那些垄断行业。
第四，对所谓“老百姓买不起房”要具体分析，比如没有自有住房的家庭占多大比例？其中住在原单位公房（实质上的“廉租房”）的比例是多少？“买不起房”的人现在住在哪里？其中刚毕业几年的大学生就想几年内轻松置业的占多少？已有住房只是想改善居住条件的占多少？城镇低收入阶层特别是吃“低保”的人群中有多大比例现在没有住房？他们住在什么地方？对这些问题，都应该通过深入调查弄清真实情况。否则，不仅会影响政府决策的科学性，还会给一些不负责任的所谓“专家”提供造谣的市场。比如有位网上知名的教授宣称中国目前“20%的居民占有80%的房产”，这肯定与事实严重不符，不知他依据何在，用意何在。
第五，中国作为发展中国家，期望短期内让所有的人都买得起房，是极不现实的，不要说中国，美国、日本、西欧都做不到。发达国家现在每年还造大量房产，以至于不少国家把房地产景气指数作为最重要的宏观经济参数之一，恰说明他们的居民中不少还在为购房而奋斗。
第六，抑制房价上涨过快的根本办法在于增加供给，其中重要的是增加土地供给和限制开发商囤地，而不是把房地产发展判定为“过热”而加以限制。
第七，硬性规定小户型面积和比例，不符合市场经济规律，很可能造成不同户型供求关系和比价关系扭曲，导致两三年后又要改变政策的尴尬局面，调控面积宜采用税收这种“柔性手段”，给不同需求层次的消费者从而开发商以自有选择的余地。
第八，限制二手房交易对平抑房价不利的，因为“穷人”大多没有车，无法住到房价便宜的远郊，而多是买“富人”淘汰下来的二手房，政府对二手房交易加了税，最后还是“羊毛出在羊身上”。
第九，限制买“富人”买第二套房也没有道理。有专家称让30%的人买房，出租给70%没有能力买房的人。这种说法遭到人们谴责当然在情理之中。但不可否认中国已经并且将继续变成多元社会，毕竟有一部分人即使把房价降低50%他仍然买不起，比如刚毕业留城就业的大学生。政府提供廉租房当然是一个办法，但不可能解决所有人的问题，甄别谁该享受也是一个难题。如果“富人”没有多余的房产，你让这些“穷人”租谁的房？
