新加坡Reits究竟能否从事房地产开发

李犁 转载自 | 2007-07-16 12:10 | 投票
标签: reits 

投资专家:新加坡Reits究竟能否从事房地产开发


 

  在今年十月号的《新地产》杂志中,署名“浩文”的一篇文章提到“reit可以从事或参与房地产开发,不论是其自有、或其合资企业共有、或者是投资其它非上市房地产公司。” (原文见此刊第40页)这段文字与该刊同期另一篇题为“新加坡REIT法规精粹”文章中的文字相互矛盾:“为了保护投资者并尽量降低投资风险,监管部门还制定了以下限制:Reits 不能从事或参与房地产开发活动,不论是以独资或合资方式,还是以投资于非上市房地产开发商的形式进行。”

那么新加坡的REITS究竟可不可以参与房地产的开发? 出于学术上的严谨态度,我们对新加坡金融管理局的相关条例进行了认真研究。

  根据新加坡金融管理局2004年证券与期货(修正)法案第十条,房地产信托投资基金(REITs)应受证券与期货法案(SFA)之下的“集合投资计划法规” (CIS)来规范。

  而在CIS的附录2“房地产基金”中的第八条“投资/活动的限制和要求”中,则明确规定,“不动产投资信托不应从事或参与不动产开发,不论是其自有、或其合资企业共有、或者是投资其它非上市公司之不动产发展商。整修、翻新或更新并不被视同于不动产开发。”

  由此可见,新加坡金融管理局认为REIT是不能直接参与房地产开发的。摩根斯坦利的“全球房地产行业报告.REITS:蓄势待发、合情合理”中也明确指出了这一点。

  在当前Reits“甚嚣尘上”的氛围中,认清公募和私募Reits的区别是非常必要的。实际上,各国的法例基本相同,都要求公募Reits不能投资于房地产开发,象股票上市一样,监管当局不希望大众投资工具的投资者冒与他们能力不相符的风险,将公募Reits限制于投资于成熟物业的范围之内,有助于保证现金流稳定,财务结构(资本结构)合理这些公募投资工具基本的要求,其结果是公募Reits具有了债券化倾向,成为大众低风险的投资工具。而私募的Reits担当起投资于房地产开发业务的重任,这或许就是为什么在美国这样成熟的市场当中,Reits也只有约一半是公募的,其余是私募的原因。让富人和专业机构赚取高风险的高收益,让大众赚取低风险的低收益,大家相安无事,各得其所。立法部门和监管当局的良苦用心也在于此。而对于中国来说,当务之急是发展包括Reits在内的产业私募基金,虽然最近法例上尝试房地产信托突破两百份,看起来象是私募基金的路子,但本质上信托毕竟不同于基金,不能相提并论.

  而海外某私募机会基金的James Chyn先生虽然同意我关于有必要建立私募房地产基金的观点,但是他认为问题的关键并不是区分信托和基金,因为他们都是投资公司或投资俱乐部,都要将投资人的钱汇集起来,投资于证券或其它资产。问题的关键是如何保护中小投资人,避免某些欺诈性的或管理不善的投资公司对他们的伤害。同时,政府也需要为不同于中小投资者的合格投资人设立标准,换句话,就是设立投资人的门槛,将能力不足的中小投资者挡在门外,国内的学者也曾多次提出过类似意见,看来是英雄所见略同。

  (本文作者北京卓利行投资管理有限公司董事副总经理李犁

正在读取...
个人简介
每日关注
更多
赞助商广告