当前经济形势下房地产业变化趋势以及企业转型变身的方向

马骁 原创 | 2008-11-25 22:20 | 投票

 

当前经济形势下房地产业变化趋势以及企业转型变身的方向
 
      1998年实行城镇住房制度改革以来,使我国房地产市场取呈现出突飞猛进的态势。近年来,房价持续走高,房地产宏观调控的进一步抑制房价措施的出台使得房地产泡沫被挤出。加之今年全球经济危机对我国经济的不利影响,为扩大内需,刺激经济,国家开始对房地产政策有所倾斜;并且房地产市场开始呈现出回归理性和常态的趋势。房地产商品有其自身的特殊性——不仅具有投资、消费性,而且具有民生保障性。因此,在我国关注民生的前提下,必须将大力建设保障性住房作为主要突破口。与此同时,房地产企业也正在根据市场与政策的变化作出相应的调整和转型。
 
一、当前经济形势下的房地产市场
 
 在当前世界经济增长普遍放缓,国际金融危机影响全球的形势下,房地产市场作为我国国民经济重要支柱性产业,也受到波及。就2008年而言,房地产市场表现为:价格增幅放缓、市场交易量萎缩、资金链条偏紧的三大特征。值此,进入了国家对房地产业新一轮的宏观调控阶段。
 
(一)阴霾天下看“楼市”:经济危机的影响下的房地产市场
    房地产市场自2003年以后,投资快速增长,价格大幅上涨,住房供应结构不合理等矛盾突出,政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。随着宏观调控力度的不断加大加之全球金融危机的影响,使得2008年的房地产市场呈现出以下三个态势:
    市场交易量呈现萎缩态势。自2003年国家加大对房地产市场的调整后,抑制固定资产投资举措的出台,使得房地产市场进入2008年以来,房价回落,使得房地产市场的购房者多持观望态度,从而商品房空置率上升,进而房地产市场出现交易量萎缩的现象。易居房地产研究院的统计显示,2008年1月至5月,上海月平均成交面积为83万平方米,同比下降52%。[①]
 房地产商品价格增幅放缓态势。据国家发改委、国家统计局调查显示,今年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅继续下降。[②]一线城市如北京、上海、深圳等地房价均出现了不同程度的下调。
房地产市场资金链条偏紧态势。受金融危机影响,我国房地产商目前面临着巨大的资金周转压力,地产商随时面临资金链断裂的风险。特别是中小房地产企业抵御市场能力差,在房价下降之后,将会出现无法收回成本,返还贷款的现象。与此同时,各金融机构看好房市利润,都不断争取放贷业务,从而放松了放贷审核。这使得金融风险进一步加剧。
 
(二)“中流砥柱”显本色:当前经济形势下的新一轮房地产宏观调控
 作为支柱性产业,面对房地产市场的上述低迷局面,国家为了保持房地产市场健康稳定的发展,在应对经济危机的不利影响之下,开始对房地产进行新一轮的宏观调控。为了应对全球经济形势的不利影响,国家积极采取扩大内需政策,在两年内推出十项举措,计划投资四万亿刺激经济,而加快建设保障性安居工程”位列十项举措之首。这说明房地产行业已成为拉动内需的重要驱动之一。2008年11月12日,住房和城乡建设部齐骥副部长表示,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元。同时也应该看到,国家于10出台的一系列“组合拳”政策,确实为购房者减轻了很大负担。[③]
 不过,对国家通过房地产拉动经济增长从而导致投资过热的现象使很多人对新新一轮的房地产调控心存顾虑。但是历史并不是简单的重复。此次宏观调控,并不意味着国家在“托市”,其终极目标则应该是满足广大人们“居者有其屋”基本需求,这不仅是保障民生,更是促进房地产市场健康发展的关键举措。复旦大学房地产研究中心尹伯成主任同时也指出,加大保障性住房建设、解决中低收入群体的住房困难,鼓励居住性消费需求是这一时期宏观调控鲜明的特点。
 
二、房地产业今后的发展趋势
 
 房地商品作为一种特殊的商品,不仅具有市场化的特征,同时也具有民生性的特征。自城镇住房住房制度改革以来,市场化倾向愈来愈明显。但是市场自由发展的结果即越来越多人买不起房。尤其在当前经济形势严峻,贫富差距较大的现实问题面前,以民生为主导来推进房地产市场的健康、稳定、和可持续发展则成为了应有的题中之义。房地产市场从单纯的市场化走向市场化同保障性相结合的发展道路是必然的选择。并且,健康的房地产市场并不是严重偏离价值规律的市场,而房地产企业只有尊重价值规律,回归理性,才能更好的促进房地产市场的发展。
 
(一)“戴冠插笄”盼何时:房产趋势导向民生
《礼记》指出,古代男子“戴冠”,女子“插笄”为成人标志,方可嫁娶。而在现代,人们通常把能否买房视为成人标志,买房成为了现代版的“戴冠插笄”。但是,对于在现阶段的大部分中国人来说,尤其对于年轻的毕业大学生而言,3885元/平米的房价,估计辛勤一辈子才能“成人”,这难道是我们希望见到的吗?[④]
       实行住房分配货币化以来,房地产市场化程度的确得以推进,并且也加速了相关产业如钢铁、水泥和建材等市场的发展。房地产行业的快速发展成为了推动了国民经济发展的重要王牌之一。据《2007年国民经济和社会发展统计报告》显示,2007年房地产投资25280亿元,占当年GDP总量的7.3%[⑤]
但房地产业在市场化高速发展的背后,却引发了一系列如商品房和保障性住房失衡、居住和投机失衡、效率和公平失衡等问题。房地产问题成为了近年来社会矛盾最集中所在。房地产业的暴力利润使得这个行业被人所诟病。[]这在一定程度上也反映了房地产市场不正常发展的轨迹。因此,有人就将住房市场化改革视为罪魁祸首。因此,单纯的市场运行不能解决“居者有其屋”的局面;而对于有限的政府财力来说,也不可能采用完全由国家建立保障性住房解决所有问题。
因此,当前和未来的房地产发展方向定位在以关注民生为指导思想从而解决人们的保障性住房。既不能走单纯市场化的高效率,也不能完全依靠政府来解决所有住房,应走商品房与保障房并驾齐驱的道路。而针对不同收入阶层对房地产商品购买力的不同,也可以进行适当调整。
首先,对于部分收入较低的阶层而言,国家应大力发展廉租房建设。租房对于这部分人群而言,可能是目前更为经济和理性的选择。特别是对那些困难家庭能够起到雪中送炭的作用。但是,作为传统中国人观念:认为只有拥有房屋的产权心里才踏实;一旦租房,总觉得的是寄人篱下,有种“漂”的感觉。实际上,与其为积攒数十年房钱而终日不辞辛劳,倒不如想办法提高自己平日的生活质量。因此,廉租房的建设的同时也要能积极引导大众在住房观念上更新。其次,对于中等收入家庭来说,政府则可以通过财税及房贷政策引导这些购房者入市。由于它们在一定程度上可以实现财富的积累,购买经济适用房、双限房等商品房,这样也就可以盘活房地产市场的商品住宅房的销售。第三,抑制房地产的过度投机行为。房地产商品有投资的功能不假,但是如果放任其自由过度投机,对炒房不加限制,则会带来严重的房地产泡沫经济,从而扰乱房地产市场的价格,给大众购房者带来恐惧楼市的心理阴影。最后,严格控制土地出让,特别是高档住宅和别墅用地。这使得对出让土地特别是高档公寓别墅等进行严格限制,使土地供给更多地投向保障性住房的用地上。
通过以上针对分阶层措施的实施,才能尽可能让每一个人实现居者有其屋的梦想,才能让“成人”的标准不那么难以达到。
 
(二)价值规律救“房市”:房产企业渐归理性
房地产市场2007年飞速上涨,使得人们不禁开始质疑到底买房是否值得。今年,随着房地产巨头万科集团主动降价,使得人们也开始重新思考房价真的是否有那么高。价格围绕价值上下波动是价值规律的表现。房价只涨不跌、持续走高显然违背了价值规律。其结果势必会导致无序市场、过度投机、损害消费者等现象产生。
什么才是正常的房地产市场?远远超过居民购买力范围的高房价不是正常发展轨道,行业暴利也不是正常发展轨道,只有满足居民基本的住房消费,并且能够给高收入阶层提供改善型住房需求才是其正常的发展目标。
    当前宏观调控下的房价将从不断上涨转向理性回落,这势必打破房地产市场只升不降的神话。随着政府部门“组合拳”的出台,房地产宏观调控的力度加强和周期延长,房地产价格市场博奕的结果必然是理性的回归。
 
三、房地产企业的转型与变身
 
面对政府新一轮的房地产调控措施,房地产企业也必须紧跟时代步伐,在充分认识市场回归理性的同时,加强企业转型研究,从而使自己立于市场不败之地。
 
(一)“量体裁衣”乃前提:准确定位房地产企业类型
 房地产市场是和生产要素紧密相联系的市场。土地储备资金实力政府背景、信息等与房地产市场密切相关。因此,在大型房地产企业集团中我们可以将其划分为土地储备型、资金实力型、品牌扩张型、政府背景型。当然政府背景型由于透明度增加,此类企业终将淡出市场,转向其他类型企业。因此,只有当企业准确定位自身属于哪一种类型后,才可以大打土地、房价或品牌等牌,从而利用比较优势,争夺市场资源。
 和大型房地产集团相比,中小型企业在借贷资金和自有资金、掌握市场信息明显处于劣势,随时处于被大鱼吃掉的危境中。但是俗话说,猫有猫道,鼠有鼠道,世界上最先灭绝并不是蚂蚁而是恐龙。适者生存的法则同样在房地产企业间适用。中小房地产企业可在面对新一轮土地政策调整之时,利用城市群竞争来重新定位自己的发展战略是一种较为有效的途径。加之,中小房地产企业之间的“连纵”式并购则能有效整合资源,拿到土地这种稀缺资源并提高抵抗外部风险的能力。就害怕有些中小企业不知道“天有多高”、“水有多深”,不恰当定位自己,那样和大企业较真的结局就是站的越高,摔得越惨。
 
(二)“标本兼治”为途径:提升房地产企业核心竞争力
核心竞争力是指,能够使企业长期具有独特竞争优势的能力,能够使企业长期为顾客提供最大价值的根本所在。在面对房地产商品多样化需求的背景和日益激烈的房地产竞争下,房地产企业的成败往往取决于自身核心竞争力。[⑦]而对于房地产企业而言,核心竞争力则是技术水平、研发能力、生产能力、管理能力、经济实力和企业社会责任度的综合体现。
首先,核心技术是首要条件。它包括管理技术、制造技术、营销技术等一系列技术秘密。但核心技术一旦被竞争者模仿抄袭就会失去比较优势,核心竞争力就会成为一般竞争力。因此在保持核心竞争力的同时也必须注意其创新性。而以SOHO高附加值的营销技巧为代表的房地产企业在市场竞争中则成为决定性因素。
其次,低成本的领导是有效途径。低成本领导是指,低成本领导是指房地产企业通过建立一个相对于其他竞争者的“低成本地位”来获得成本领导的竞争优势。在房地产企业中,则应根据自己的资金、技术和市场进行调价,从而获得价格优势成为本企业的核心竞争力。要知道,价格因素永远是消费者所最为关心的。
第三,差别化服务是重要表现形式。差别化就是房地产企业在竞争过程中,生产出的与其它企业不同,并能维系顾客群的商品或服务。差别化可以在定位市场过程中,建立品牌的忠诚度并锁定客户群,降低顾客对其它企业选择的可能性,这是房地产企业生存的一项重要法宝。
最后,企业社会责任也成为了考评企业核心竞争力的重要标准。以往很多企业在追求利润的过程中,忽视了环境效益和社会效益,使得环境恶化、资源浪费愈演愈烈。因此,积极履行社会责任,把房产企业同环境、购房者的自然和谐与社会和谐相统一,也成为了提升企业核心竞争力的一项新的手段。
 
(三)“解放思想”是关键:发展“前瞻性”型房地产企业
在当前房地产市场低迷的局面下,房地产企业只有对未来房地产发展走向的有一个深刻的认识和把握,作到对未来趋势的正确决策和判断,才能立于市场不败之地。而这一切需要的则是打开经营思路,寻求思想解放。因此,成为“前瞻性”企业则成为房地产企业转型的一个重要方面。
首先,保障性住房的建设为房地产企业已指明了一条重要道路。单纯市场化的房地市场向兼顾市场与民生的房地产市场的转轨过程中,敏锐的房地产企业可以感觉到高房价已成往事,转向保障性住房的开发与建设已成为当前或者今后一个重要的发展方向,特别是将目光投向廉租房建设。这不仅能解决企业转型过程中所带来的问题,同时也能与购房者、政府休好,改变对房地产企业的仇富心理,从而达到多赢的局面。
其次,进军二线城市的宽阔视野为开拓房地产企业提供了一条关键思路。近年来房价过快上涨主要集中在北京、上海一线城市。但相对于落后的西部地区和二线城市的房价远没有一线城市竞争激烈,在一线城市投资所获得的机会成本要远远高于二线城市。特别是中小房地产企业由于在资金、土地储备、技术等硬件不充分的情况下,与其在大海中被“大鱼”吃掉,倒不如在池塘里快速成长为“大鱼”。
最后,向未曾开发的市场和领域进军为房地产企业注入了一股新的动力。以往的开发商总是盯着一线城市的商品住宅领域的高房价背后的巨额利润,殊不知“人无我有”的重要性。其实房地产企业未必非得单纯局限在“纯住宅”的市场开发上,如果细研市场动态、细化消费群体则不难将目光转向商业地产、旅游地产、交通地产、农业地产等新领域。金融街就是规避了住宅地产中贷款风险,因而成功开发。如果房地产企业非要坚守“住宅”领域,那也必须做到“人有我优”,进行创新突破。随着人民生活水平提高,对相对环境的要求也随之增加,“绿色宜居”的开发理念则成了一张不可多得的王牌。
因此,只有充分解放自己已被束缚的思路才能成功把握房地产时代脉搏。


[] (唐志军,徐会军:《透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势》,载《金融时报》,2008年 9月4日)
[]《从宏观调控调整看楼市走向》,来源于2008年11月14日新华网)
[]从今年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂下调到1%;个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房,最低首付款比例调整为20%.
[] 数据来源于《2007年国民经济和社会发展统计报告》。
[]数据来源于《2007年国民经济和社会发展统计报告》。
[]国际房地产的平均利润率是6-8%,而我国房地产市场的利润率则是30-40%。
 
[]陈辉、张桂兰、张丽丽:《提高房地产企业核心竞争力的途径与条件》,载《经济师》,2008年10期
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