中国房地产的五大死穴

刘国宏 原创 | 2009-02-26 00:07 | 投票

 


   中国房地产的五大死穴

                             

 六国虹

 

    中国的房地产必须在整合中,逐步消化风险,而不能再造“悬河”。这个结论的前提是,价格必须放下来,放低到老百姓可以承受的价位。我们政府及媒体、我们那些没有泯灭人性的人,不要把广大购买住房的民众推到高价的火山口。在这个高价的住房火山口,不仅会毁掉他们生活与未来,也会潜藏着中国经济及金融的巨大危机。房价全面回归理性或下降才是内需扩大与经济发展之路。否则,中国的房地产的灾难之日为时不远矣!

 

     死穴一 面向2009,房地产在崩盘前夜垂死挣扎利益集团“救市”贼心不死

住宅消费进入低迷已成事实。捱过一冬后,楼市并未随季节的变换而转暖。中国的地产标志性城市,北京市土地储备中心统计数据显示,牛年伊始,1月京城土地市场上,住宅项目用地出现零成交。这一时期,楼房销售进入地产商品化以来最消沉的时期。以北京、深圳为代表的标杆城市商品房价格一路走低,并且一路裹挟着消费信心的极度低迷。与中国住宅销售一路下行的除了美国,还有欧洲、日本,印度、中国香港和台湾。与地产同步萧条的还有全球经济。所以,楼市的萧条并不是一个孤立的行业性问题,而是和全球经济紧紧绑在了一起的一对患难兄弟。

就目前中国的情况来看,2008年中国的房价还没有出现全面的下降,或一定程度的调整。正因为,中国的房价没有下降或调整,不少人就是希望自己能够左右房价让广大的住房消费者进入市场购买。有人就说什么,他的房价要上涨到10万元/平方米。民众一定会问,既然你的房价会上升这样快,为什么要卖?留到价格上涨高的时候卖不是更好吗?特别是你预期房价会上涨,为什么不多买一些房子,等价格上涨卖出,不是大获其利吗?还有房价在上涨,为什么天天还要政府出台政策来救市?

特别有些人及有些媒体,一方面在大叫房价要上涨,另一方面又要政府出台各种房地产政策,希望把居民都赶入房地产市场购房,恨不得全国的每一个居民都在房价很高或房地产泡沫巨大的时候都进入房地产市场,把房地产商手中的高价房都买下来。

死穴二:硬消费力不足,螺旋式下降大局已定。

利益集团地产商、不良学者的鼓噪之下2008年底2009年初,确实有一些不明就里的消费者(其实大多数还是“投资者”)又涌进了地产买场,乎房价马上又要暴涨,过了这个村就没这个店了但就实际上实际来畸形的成交并没有遏制量价继续下跌当我们看到一些居民用几代人的积蓄购买一套简单的住房时,当一个家庭倾全家几代人的努力购买一套住房时,房价高得离谱早就表现得淋漓尽致了。有这一点就足以表明中国的房价是如何高得离谱了。因为,当居民接手这样的高房价时,他们不仅会让一个家庭几代人积累了几十年的财富都搭在这个高价房子上,而且也让这家人老人家的养老保险和医疗保险,这家年青人的未来都搭在这套房子上。结果是,不仅会让这个家庭带来沉重的经济负担,也会让这个家庭没有未来,有的只是一套高价格房子。在这种情况下,我们的民众哪来的民生与幸福

改革开放以来,城镇居民人均可支配收入由343.4元增长到13785.8元,年均实际增长7%左右,与居民收入相比,楼房销售价则以每年10%以上的速度增长,上海、杭州、南京、北京等主要房地产市场的房价年上涨幅度更是达到20-30%。住宅消费占居民家庭的收入的最高比例,这种消费是畸形程度几乎到达临界点,它压抑了一个家庭在其它消费领域的需求,反过来,它则制约了经济平衡发展。这种偏投资一方面则造成消费结构的不合理,另一方面,破坏了住宅消费市场的发展。反映到过去的一年里,全国70个大中城市新建住宅中有13个城市出现大幅度下降。092月,上海、北京、广州等9大城市积压库存商品住宅约3800万平方米,造成了买卖双方僵持不下的对峙。

中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的,就是中国的城市化,大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务?按现在中国农民的收入水平,刚刚达到小康水平,一旦家里有孩子上大学,就不得不节衣缩食或大量借贷,往往有的家庭因为有家庭成员生病,马上致贫,这种收入情况不可能在短期内改变,要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭?所以要提高中国的城市化率,中国的房价长期来看一定要降低,让一般收入水平的人也能够买得起。

死穴居民收入与房价比率极端离谱。

现在不少人,特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说,以前香港的房价是多少,离这个价格大陆的还差得很远,所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工,经济稳定的时候一个月可以挣9000港币,而且香港这样的地方社会福利高度稳定。所以看看收入与房价比,在香港房价最高的时候,也不过是141。中国社会科学院刘建昌先生测算:以上海为例,一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的30-80倍,而在深圳更是高达100倍以上平均一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的,可是对于房价收入比,是不可能一直如此高的

死穴四:放贷力有限,部分地产商必死无疑

在“保增长”方针的指导下,20091月开始,银行上不断释放回暖信号。并逐步放松房企在商业银行的信贷限制。作为政策配套措施,一些地方则采取了购房退税政策,逐步放开二套房政策限制,降低二套住房交易成本,而后是部分城市推出房屋,落户政策。商业银行的苦衷在于,自1998年以来,银行对房地产业的贷款余额从不到5000亿元增长到近30000亿元以上,这种贷款额度占到了银行全部贷款比率将近15%以上,按照金融存贷标准,这种比率已经明显到了贷款预警线。银行风险性的存贷政策,使银行面临资产负债不匹配、超负荷经营,资产流动性差,实际变现能力不强的危险。实际上银行所能提供的放贷额度大大低于2009年前。

总之,依靠高价格销售的地产模式,触及到经济和谐发展的深层结构性问题。无论是从全球经济的经济需要还是房屋基础消费的购买现状看,高价位为基础的楼盘开发和销售都将步入一个相当长的萧条期。一路走低的楼市已经让很多城市不能再单纯依赖高价位的商品住宅开发来拉动地方经济。未来住宅消费将会出现巨大的结构性调整。这种调整将会出现三个趋势:一是,高价格商品房作为一种地产市场化的通用模式继续存在,但它的销售对象将只能是高收入消费阶层的范围内,全民炒房的现象将会逐渐淡出历史舞台。二是,经济适用房会因为它没有能够完成它的使命而引咎退出地产市场,它隐退的标志是,各地将会将经济适用房与廉租房并轨,市场上将不出现经济适用房这个特定的称谓。三是,政策性廉租房会正式走进市场,这个是完全针对低收入人群的住房保障性工程,它将动态解决70%的人口基本居住问题,成为改变目前消费结构、拉动经济发展的另一个动力源。

死穴五:价格高得离谱,暴跌动量仍在倍增。

国内房价过高,房地产泡沫之大,早就是不争之共识。正如前北京市长所言,目前房地产销售萎缩,关键的问题是不少地方的房价高得离谱,因此,中国的绝大多数民众没有能力进入房地产市场。在2003年的时候,房价就很离谱,但从2003年到2008年来看,地产商和地方政府合力推动房价快速拉升,只要看那些连西方炒家都瞠目结舌的价格和涨幅,就知道这几年中国的房价上涨了多少,上涨幅度有多大,房价上涨到什么离谱地步。按最近几年房地产发展速度,远远大于GDP的增长速度,这样下去到2015年以前,中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP,这可能吗?

如果按照市场经济法则,房价快速上涨,房价上涨得离谱,房地产的泡沫吹大,房地产泡沫必然破灭。但是,在全球经济出现衰退,全球各种商品及资产的价格出现全面快速下跌时,为什么偏偏中国的房地产价格没有出现一定程度的调整或理性回归?当然,这里既有房地产业本身的特性问题,即房价调整或下跌要比其他商品或资产价格下跌要慢得多,还有由于政府一些房地产政策出台从而推迟中国房价调整或下跌。

  可以说,无论是有人愿意不愿意,无论有人如何想通过各种方式及各种媒体等来左右中国房价,但是这早就成了历史。因此,吹大的房地产泡沫肯定要调整。这种房地产泡沫挤出可以是房价迅速地下降,也可以是房价慢慢地调整。无论是哪种方式,它就如自由体降落一样,谁改变?再加上购买的民众早就不是几年的民众了,他们对房地产的价格及自己的支付能力清清楚楚。房价在什么价位上有能力购买清清楚楚

 

最后,我们归总为一个结论:中国的房地产必须在整合中逐步消化风险不能再造“悬河”这个结论的前提是价格必须放下放低到老百姓可以承受的价位。我们政府及媒体、我们那些没有泯灭人性的人,不要把广大购买住房的民众推到高价的火山口。在这个高价的住房火山口,不仅会毁掉他们生活与未来,也会潜藏着中国经济及金融的巨大危机。房价全面回归理性或下降才是内需扩大与经济发展之否则中国的房地产的灾难之日为时不远矣!

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