房地产行业一旦没有了暴利，企业追求暴利的动力受到抑制，市场的投机动机就受到抑制，这应是政府有效调控房价保护人民利益的主要手段。在政府退出地产行业的利益环节的前提下，政府可以考虑三种调控手段：一、土地转让管理仍旧由政府公正、公开、透明地去市场化运做与组织，杜绝腐败，把土地转让给有效率的地产商去开发；二、对非利润环节按正常企业对地产行业企业进行征税，否则只会推高房价，并对地产商造成不必要的税收负担；三、对地产商的利润环节征收暴利税，把地产行业的利润率严格控制在低于一般公共行业企业的盈利水平，超出部分征收重税（比如按80%以上）。另外，在地产市场市场好转的时候，在适当的时机对投资性转让的投资收益按买卖差价征收高额度投资收益调节税（比如征收80%以上），减少房地产投资的投机性需求。政府要真的关心民生，就应严格控制地产行业的利润，抑制地产行业的投机动力与商品房的涨价动力，并用所征收的利润暴利税为低收入阶层盖廉租房与民生房。
---- 李龙达 题记
最近新闻媒体针对房价问题对全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印做了一些采访，委员所揭示的问题反映了房价上涨的结构性问题，很有意义。房价是怎么被推高的？未来房价还会如何变化？这是人们一直所关心的话题。这些问题不仅仅影响的是国内人民的生活质量，而且也影响到中国经济的增长质量。单纯把问题归结到政府或企业身上都不是解决问题之道，而对房地产企业的暴利征重税才是抑制房价之本，在这样的运行机制下，土地资源可以得到有效配置，而地产商的涨价冲动也可以得到有效抑制。
“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”
许家印将房价上涨主要归结为三个方面的因素：一是我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。而房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨；二是房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者；三是企业过度逐利推动房价上涨。
目前，房地产市场已经进入低迷状态，不仅居民购房消费意愿已降至10年来最低点，实际上房屋空置率也处在高位。2008年底国内商品房空置面积超过1.
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目前地产行业所出现的很多问题主要是市场出现的问题，如果把问题仅仅归结到政府或企业身上都不太合适，所有的问题都是在现有运行机制下市场选择的结果。所以要加强对地产行业的调控，重要的是我们需要建立一种有效的调节机制，而不是单纯的去抑制政府或地产商某方面的行为。
一方面，国家对地产商征税多当然是提升房价很主要的因素，问题是政府最早征税的动机主要是通过提高税收来抑制地产商的投资动机。然而在市场运行的调节下，购房人的实际需求与投机需求都过于旺盛，所以导致税收实际被转嫁给消费者，所以进一步导致房价的提升。
另一方面，政府不搞土地的市场化管理也会存在很大的弊病，原因在于政府退出土地出让，不搞招拍挂，任何地产商都可以低成本向政府拿地，其结果必然会诞生很多腐败，与其产生腐败还不如公开透明竞争，让市场来决定土地价格。
最后，我们需要认识到，在暴利面前企业都会疯狂扩张，这是可能发生在任何行业身上的一个市场规律，并非是地产行业的一个偶然。当前地产行业的主要问题还是由于前两年地产行业存在太多的暴利，企业为了追求利润，一方面疯狂拿地推升需求太旺，导致地价持续上升，另一方面房价上升地产企业利润丰厚，企业谁也没有动机抑制房价。由于企业对自己的投资行为没有做理性的抑制，所以才导致今天的结果。
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当前地产行业所面临的问题主要是市场运行机制所出现的问题，并非因为房价过高这个表面问题所导致，归根结底是现有市场运行体系下，政府、企业、消费者共同作用的结果。在现有的问题面前，市场出现的问题当然由市场去解决，政府不可以替代市场，比如政府不必去人为干预房价，房价涨跌由市场去决定，地产企业该倒闭的就倒闭，房价下跌到一定程度就会重新活跃起来。在市场调节不到的地方，政府去做，比如给低收入群体盖廉租房，努力扩大底收入群体的房源供给。
这些大原则与市场定位解决后，对于导致房价上涨的因素，政府可考虑的解决方案是：一、对土地出让问题的处理上，招拍挂未尝不是一种有效解决方式，政府只要做到公开透明，让有效率的地产商去开发土地；二、地产商过重的税收该减免的减免，调整征税方式，那就是对地产的暴利征税，比如对利润率的8%以上征重税。另外一种税收要考虑的是对流通环节征税，对初始买入卖出差价部分的投资收益部分征重税。
政府调控房地产行业的主要方式是，该市场调节的由市场调节，该政府调控的由政府去调控，政府与市场各有各的定位。政府要真的关心民生，就应严格控制地产行业的利润，抑制地产行业的投机动力与商品房的涨价动力，并用所征收的利润暴利税为低收入阶层盖廉租房与民生房。房地产行业一旦没有了暴利，企业追求暴利的动力受到抑制，市场的投机动机就受到抑制，这应是政府有效调控房价保护人民利益的主要手段。
声明：
由于媒体报道先后次序不同，就在本文完成后，笔者发现有很多观点与许委员基本一致。本人无意抄袭别人观点，就以此文表达一下对许委员相应观点的赞同吧。
（本文谢绝网络转载与引用）
