市场回暖,底部夯实?

丁兴发 原创 | 2009-04-20 12:11 | 投票
标签: 房地产 回暖 

            —— 技术盘点永川一季度市场供需状况

           (一)前言
春天是万物复苏的季节,2009年的这个春季,对于房地产行业从业者来说,供应量和成交量上的数据所昭示的趋势变化对于全年的决策是有很重要的参考价值的。
带着真实解读市场内在技术信号的这样一个使命,笔者在盘点博邦地产市场研究部传来的2009年一季度成交量和库存表上的统计数据的时候,比往常更加重视数据中的内涵。
(二)解读
博邦地产研展部的统计数据中显示出一些值得关注的市场信号。解读这些市场信号将有助于我们认识今年市场运行的趋势和结构,这对于一个房地产从业者来说,是件很有意义的事。
以下数据来源博邦地产研展部的统计报表:
1、市场供应:2009年在建和在售楼盘总计数量为41个;其中2009年前已经开盘销售的存量楼盘为34个,预计于2009年首次开盘的新增楼盘为7个。
2、市场存量:截止报表日(2009331)2009年一季度(包括2008年未去化的供应量)取得预售资格的在售楼盘住宅可销售总量约123.75万方,实际完成销售量约63.9万方,市场存量约为59.85万方,单位楼盘平均库存量1.76万方。整体销售去化率为51.64%,库存率为48.36%
3、市场去化量:2009年一季度房交网上合同备案登记(已公布的数据)住宅销售面积约为25.14万方左右。月均为8.38万方。
为了获得更加客观的市场信息,我们需要对数据进行适当的延伸加工处理:
12008年去库存化速度:89/119*100%=74.79%,月均6.23%.
22009年一季度去库存化速度:25/25+59.85*100%=29.46%,月均9.82%
3、市场增量:三月份新增可销售楼盘为水木年华和荷塘月色三期,大约在5万方左右。三月增速5/59.85*100%=8.35%
由此,我们可以得出以下结论:
1、对比2008年和2009年一季度的去库存化率数据,2009年一季度月度去库存化率高于2008年月度去库存化率3.59个百分点,这表明2009年一季度去库存化率大幅增加,市场有效需求大为增强,市场销售状况大大好转。
2、对比2009年月度去库存化率和季末月度库存增速,月度去库存化率高于月度库存增速1.47个百分点。这表明供给周期在一季度大幅延迟,市场供给大为萎缩,市场供给心态趋于保守谨慎。
3、对比2009年的一季度市场供需状况,目前的市场结构方面,需求增速大于供给增速,有效需求大幅增强,市场运行趋势偏好于供给。
从这里我们可以得出一个基本判断:2009年一季度市场销售回暖,供需矛盾相对于2008年大大缓和,市场的结构矛盾大大缓解,价格将趋于稳定,但库存率依然较高,去库存化工作依然成为当前供给方的重要阶段工作,这会进一步制约开发商的新盘开工率。
市场一季度的销售回暖是否意味着今年全年的底部夯实了呢?这需要做出进一步的分析。
首先,从需求结构上来看,我们需要判定一个市场的需求总量。但对于未发生的事件,我们只能依据概率原则给出假设条件。
假设以一季度月度去库存化率3.59个百分点不变为参照,则全年的市场总体需求(以20081231日的库存基数约80万方)计算为114万方左右;这个需求量是相当理想的。当然这个去库存化率需要在2季度中逐月依据月度变动关系去计算。但依据去库存化率和库存的关系推理出的需求概率是符合逻辑的。
假设以一季度市场月度平均去化量不变为参照,以一季度月均8.38万方为基数,可以得到全年需求量为100.56万方。这里究竟是以库存去化量来计算还是以月度平均消化量来计算就见人见智了。
笔者更倾向于以库存去化率与库存的变动关系来判定一定阶段的供需趋势变化。因为库存去化率才能够比较实际地反映供需结构。当然这个去化率是动态变化的。
非常简单的道理,依据经济学供需关系原理,当库存(有效供给=商品实际可流通量)降低会推升商品价格稳定上扬,商品价格上扬会影响需求购买情绪,刺激需求量的增加,需求量的增加会进一步降低库存量,库存量的进一步降低又推升价格上升,从而形成新的需求循环;而同时,随着商品价格上升和库存量的降低,在价格上扬的过程中,供给增量会逐渐加速,供给量的增加会增加库存,并影响库存去化率,从而影响需求结构,需求结构会作用于供给结构,并最终向供需平衡点靠近。
所以,供需的平衡其实是由去库存化率决定的。因此,要比较客观地解读市场的供需结构,还需要看实际供给状况。这要结合市场增量来组合判定。
其次,从供给结构上来看,假设三月8.35个百分点的库存增速不变,则2009年的市场有效供给为105万方。以此为基础,市场库存大约在11月份就达到零值。因此,这里的供给增速趋势相对于需求增速趋势来说是不够的。趋势的运行不是短期内形成的,由于惯性原理,趋势一旦形成也不会短期内结束。所以,如果一季度这个运行趋势成立的话,则市场的供需拐点在下半年就可以实现。房地产的价格底部才可以最终确立。
当然,未来的运行结构还是存在一定的变数。这个变数会在库存量的进一步降低后形成。但是,目前的库存率依然较高,短期内不会刺激供给量的增速改变。因此,当前从供需结构上来看,市场的转暖信号还需要进一步观察需求状况。基于这个判断,笔者认为二季度的数据对于市场参与各方才是做出科学决策的关键时间点。
(三)建议
对于2009年永川房地产趋势判断,不同的信息来源会有不同的结论。无论市场未来的运行走出怎样的变化,对于市场参与各方,笔者还是在一季度的数据解读中给出一些建议,仅供参考。
1、买方:对于有真实消费意愿和购买能力的消费者来说,在目前的趋势偏好于供给方的时候,可以确定的是,一季度已经形成的高库存率基本会成为全年的最高峰值,库存的最高峰值对应的是价格的最低峰值,这是商品供需的基本规律决定的。所以,我们需要尊重市场本身的趋势,这里就不要以观望的心态去博弈小概率的价格继续下跌了。二季度有序购买是明智的。不要在供需拐点形成的时候追涨,那样容易形成结构泡沫。这个购买至少在永川是实际的。
2、卖方:在去库存化的过程中,不要过于谨慎。开发节奏要跟上市场本身的变化。做好市场调查研究,关注开发周期,做好产品规划,及时有序地推盘。在市场偏好的时候要尊重消费需求,合理有序地抓住供需结构的趋势变化,以获取资本运行的最大效率。同时要有高度的社会责任感和品牌意识,不要期望形成价格联盟以对抗需求萎缩。价格博弈必将会受到管理层的打击和消费者的唾弃。还原市场真实价格,不要助推价格泡沫。追求合理资本报酬率,引导企业进入可持续发展轨道。品牌企业和品牌经营才会成为竞争中的最大赢家。
3、政府:加强市场监管和市场引导,研究合理库存率的均衡水平,根据合理库存率的库存变化,做出宏观调控。库存率过高和过低都会引起市场供需的较大落差,不利于市场的健康有序发展。政府要依据市场供需运行的均衡点来对买卖双方进行合理有序的引导。尤其是加强对开发企业的监督和引导是决定市场健康运行的关键。
因此,对于一季度的市场销售回暖状况,市场参与各方都需要理性看待。而好转趋势的确立,在二季度中才是判定的关键。
(首发表于某市房地产协会刊)

 

正在读取...
个人简介
每日关注
更多
赞助商广告