信贷政策将变房价或再大降

陈金城 原创 | 2009-05-18 23:32 | 投票

陈真诚:信贷政策将变房价或再大降

/陈真诚

 

内容导读当适度宽松的货币政策再次发生回调之后,普遍缺钱贫血的房地产业面临的信贷环境将发生变化…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)

 

最近,在舆论对房地产市场、土地市场是否回暖的不休争论中,在各界普遍对今年以来信贷猛增的惊讶中,在全球对猪流感的恐慌中,在对金融危机还在进一步蔓延的担忧中,除中国人民银行5月11日发布了4月份的金融数据外,相关于中国的金融政策,尤其是货币政策,于温和的舆论环境中,还在4月29日、5月6日、5月11日和5月15日接连发生了四件重要的事情。结合各种迹象分析来看,说明中国的信贷政策果然即将再次发生转变。

 

下调资本金比例对大多数开发商意义不大

4月29日,国务院常务会议决定,调整11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。这是2004年以来,房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。

受益于今年以来的信贷政策等,房地产业从商业银行获得开发贷款支持的 情况略有改善。但与全国新增信贷总额达到4.58万亿元、人民币信贷市场整体同比增长30%相比,一季度房地产开发企业开发贷款同比只增长9%,说明商业银行对于房地产开发贷款的态度依然谨慎。事实上,一季度房地产全行业获得的信贷支持总量,也只相当于2008年全年资金总量的33%,约1/3。也就是说,在今年一季度全国信贷猛增的形势下,年初3个月的房地产业信贷增加量,也只相当于2008年全年平均之后的4个月的增加量。在这种形势下,为鼓励房地产开发投资,再由于目前国家要求进行保障性住房投资开发的开发商的自有资金比例不得低于30%,国务院常务会议决定调整商品住房投资项目资本金比例。

不过,从实际操作层面而言,这个政策,简单来说,就是降低银行发放开发贷款时对开发企业自有资金的要求,降低从银行获得开发贷款的门槛。从理论上而言,新政可能使部分开发商增加一定的贷款,从而增加部分开发商投资的积极性。但是,由于房地产是资金密集型行业,本身意味着商业银行发放开发贷款可能面临着一定的风险。尤其是在目前房地产形势下,国务院常务会议决定下调商品住房投资项目的资本金比例,意味着对房地产开发贷款的风险将进一步加大,将对商业银行的信贷风险形成冲击,商业银行自然将加强向大量中小开发商发放开发贷款的风险防范意识。因此,本文作者陈真诚分析认为,从商业银行风险防范的安全角度考虑,对于商品房开发项目,自有资本金比例很可能只能下调到30%。这样,这个新政策的实际效果或很有限,其意义将主要是大于“实质意义”的“信号意义”:给整个房地产开发行业带来的资金增加量可能有限,给大多数中小开发商带来的资金增加量不会太大。

 

央行称要提高信贷质量防范信贷风险

5月6日,中国人民银行发布《中国货币政策执行报告(2009年第一季度)》,首次对“定量宽松”政策进行了系统性阐述。中国人民银行称,全球多国央行采取以量化宽松为特点的非常规货币政策蕴藏着较大的风险,随着更多经济体跟进,主要货币汇率贬值风险可能加大,同时也加大了未来全球通货膨胀的风险。下一阶段,要坚定不移地落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性。进一步观察经济金融形势发展和政策效应,灵活运用多种货币政策工具,调节市场资金供求,引导金融机构优化信贷结构,引导金融机构合理增加信贷投放,提高信贷支持经济发展的质量,有效防范和控制信贷风险。一方面,继续保持银行体系流动性充裕,引导金融机构合理增加信贷投放。进一步观察经济金融形势发展和政策效应,灵活运用多种货币政策工具,调节市场资金供求。另一方面,同时引导金融机构优化信贷结构,提高信贷支持经济发展的质量,有效防范和控制信贷风险。大力发展消费信贷,落实好房地产信贷政策。注意,这里所说的房地产信贷政策,其内容当主要是指符合相关政策购买自住普通商品房的消费贷款。

事实上,尽管中央政府已采取适度宽松的金融政策,取消了信贷规模控制,但也要看到的现实是,今年以来,信贷规模已经猛增。数据显示,一季度,全国新增信贷总量高达4.58万亿元人民币,4月份再新增5918亿元。由于客观上存在着统计时尚未办结的“在途”贷款等贷款并未被统计进去。而且,银监会不久前已经公开否认了今年新增信贷总额将超过8万亿元人民币的说法。因此,接下来,今年5-12月份之间,可再新增信贷总额实际上已经有限,其中用于新增商品房开发贷款部分也并不会太多。实际上,今年以来,“适度宽松”的货币政策,尤其信贷政策,在执行上实际上已经由“适度宽松”变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”。可是,宏观经济形势,总体来看,虽有一定的改观,但实际上并没有太大的改变,将来可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险。在这种形势下,如果还继续保持“宽松”甚至是“过度宽松”的信贷政策不变,就可能给经济带来负面影响,导致资产市场的局部泡沫,其结果,对经济的有效复苏造成不利。关于这个问题,决策层不可能不做考虑。因此,本文作者陈真诚分析认为,“坚定不移地落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性”这句话含义深刻,具有两种意义,值得认真研究、分析:一是防止出现从紧的货币政策,二是对今年以来在实际执行上已变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”的货币政策进行矫枉过正,使货币政策在实际执行上回到真正的“适度宽松”上来,并同时进行信贷投向指导,引导信贷结构优化。因此来看,中国人民银行的货币政策已经“稳中有变”,开始矫枉过正。为追求货币政策的可持续性,避免信贷投放的大起大落对整个宏观经济带来的可能冲击,同时,为提高信贷支持经济发展的质量,有效防范和控制信贷风险,避免可能对银行业未来经营带来的压力,那么,接下来的货币政策,尤其信贷政策,可能会适当回调,转向真正的“适度宽松”。这种向真正的“适度宽松”的回调,相对于其前事实上的“宽松”或“过度宽松”而言,实际上变成了“适度从紧”。

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