陈真诚:新政让房企以被拯救名义死亡

陈金城 原创 | 2009-05-07 14:13 | 投票
标签: 财经 房价 评论 经济 房地产 

 陈真诚:新政让房企以被拯救名义死亡

/陈真诚

 

(内容导读:2009年5月6日,中国人民银行发布的《2009年一季度货币政策执行报告》指出,下一阶段,要坚定不移地落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性…含义深刻,具有两种意义,值得认真研究、分析:一是防止货币政策变成从紧,二是对今年以来在实际执行上已变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”的货币政策进行矫枉过正,使货币政策在实际执行上回到真正的“适度宽松”上来。即便政府已经决定下调商品房项目开发贷款资本准备金比例,但商业银行因国务院新政而大量增加中小开发商开发贷款的可能性不大…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

2004年4月26日,国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中,钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上;水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2004年9月,银监会颁布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,其中第十六条规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。在2006年8月,随着房地产市场持续高温,为防范金融风险,银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,重申严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。只是,事实上,房地产作为资本密集型行业,高度依赖银行贷款资金,各地商业银行在向开发商发放贷款时对自有资本金比例要求可能有些差别。

由于金融危机的影响还在进一步蔓延,国内宏观经济形势并未见有多大的反转起色。因此,为进一步刺激经济增长,国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议,决定调整11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。这是房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”自2004年以来的首次出现松动。

无疑中央政府的政策动机,是为了刺激投资增长,能在一定程度上促进房地产开发投资市场振兴。不过,本文作者陈真诚分析认为,这种政策或体现出中央政府新的振兴思路:并不是着力于保房价、托房市的角度,而是在开发投资持续低迷形势下着力于刺激开发投资的角度,寄希望主要通过一些大型开发商、部分可能获得一定的新增开发贷款的中小开发商增加开发投资和增加开发投资来完成。其中,包括一些大的开发商并购、整合一些中小开发商的土地或项目资源而增加开发投资。

从实际操作层面而言,这个政策,简单来说,就是降低银行发放开发贷款时对开发企业自有资金的要求,降低从银行获得开发贷款的门槛,理论上而言,应该能使部分开发商在一定程度上增加贷款,增加部分开发商投资的积极性。但是,基于以下原因来分析,这个政策的实际效果或很有限,其意义将主要是大于“实质意义”的“信号意义”:给整个房地产开发行业带来的资金增加量可能有限,给大多数中小开发商带来的资金增加量不会太大。

首先,房地产作为资金密集型行业,也就是意味着商业银行发放开发贷款可能面临着一定的风险,尤其是在目前房地产形势下,商业银行对向大量中小开发商发放开发贷款的风险意识会加强。因此,综合各种信号和房地产等经济实际情况来看,商品房项目贷款的资本金比例不可能在30%—35%这个现有基础上进行大幅度的下调,很可能是微调。在政策的文字表述方面,商品房项目贷款的资本金比例,估计可能会是下调5%-10%间,而且很可能是5%左右。也就是说,商品房项目贷款的资本金比例,可能由35%小调至25%-30%之间,很可能下调至30%左右。

其次,尽管中央政府已采取适度宽松的金融政策,取消了信贷规模控制,但也要看到的是,今年以来,信贷规模已经猛增。统计数据显示,一季度,全国新增信贷总量高达4.58万亿元人民币。由于客观上存在着尚未办结的“在途”贷款等贷款并未被统计进去。那么,到4月底,估计全国新增信贷总额可能达到了6万亿元人民币左右,至少达到了5万亿元人民币以上。而不久前银监会公开否认了今年新增信贷总额将超过8万亿元人民币的说法。因此,接下来,今年5-12月份之间,实际上可再新增信贷总额已经有限,其中用于新增商品房开发贷款部分也并不会太多。今年以来,“适度宽松”的货币政策,尤其信贷政策,在执行上实际上已经由“适度宽松”变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”。可是,宏观经济形势虽有改观但没有太大的改变,可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险。在这种形势下,如果还继续保持信贷政策不变,可能给经济带来负面影响,导致资产市场的局部泡沫,对经济的有效复苏造成不利。

2009年5月6日,中国人民银行发布的《2009年一季度货币政策执行报告》指出,下一阶段,要坚定不移地落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,在引导信贷结构优化的基础上,采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度,保证货币信贷总量满足经济发展的需要。本文作者陈真诚分析认为,“坚定不移地落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性”这句话含义深刻,具有两种意义,值得认真研究、分析:一是防货币政策变成从紧,二是对今年以来在实际执行上已变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”的货币政策进行矫枉过正,使货币政策在实际执行上回到真正的“适度宽松”上来,并同时进行信贷投向指导,引导信贷结构优化。因此来看,中国人民银行的货币政策已经“稳中有变”,开始矫枉过正。那么,接下来,为追求货币政策的可持续性,避免信贷投放的大起大落对经济体系带来的可能冲击以及可能对银行业未来经营带来的压力,货币政策,尤其信贷政策,可能会适当回调,可能转向真正的“适度宽松”。这种向真正的“适度宽松”的回调,相对于其前事实上的“宽松”或“过度宽松”而言,实际上变成了“适度从紧”。

再则,由于房地产依然处于深度调整中,市场走势并未得到大的扭转,这就意味着此时商业银行向中小开发商可能存在着一定程度的风险。事实上,今年一季度,信贷猛增,新增贷款共达4.58万亿元,但房地产开发贷款增加很有限,国家统计局发布数据显示只有2545亿元,占总的新增贷款不到5.6%。而且,在这有限的开发贷款中,主要由一些大的品牌开发商分享,大多数中小开发商并没有新增多少贷款。也就是说,今年以来,尽管信贷政策大为松动,但除少数大的开发商获得了不少贷款或授信外,大量的中小开发商很难获得开发贷款,有没能贷到多少款。

以防范风险为理由,商业银行本就不太愿意向大量本来就贷不款的中小开发商发放开发贷款。降低资本金比例后,由于房地产正处于深度调整周期之中,站在商业银行的角度来说,就意味着给中小开发商发放开发贷款的风险可能更高。因此,即便政府已经决定下调商品房项目开发贷款资本准备金比例,但商业银行因国务院新政而大量增加中小开发商开发贷款的可能性不大,对大量中小开发商来说没多大实际意义。这就好比,乘飞船上太空旅游只是与少数超级富豪相关的事,和大多数作为非富豪的普通人本身就没多大关系,因此,即便航天公司把乘飞船上太空旅游的某些条件降低,降低了乘飞船上太空旅游的某些门槛,但实际上对大多数普通人来说没太多的实际意义,因为大多数普通人不能乘飞船上太空旅游的状况依然不会改变,依然不能乘飞船上太空旅游。这就是说,即便降低资本金比例后,大量中小开发商并不能获得多少因此而容易获得更多的开发贷款,贷不到款的依然还是贷不到款,或难有较多的开发贷款增加。行业整体遭遇资金紧张的局面,可能难以因政府降低了商品房项目贷款的资本金比例要求而有大的改观。本文作者陈真诚分析认为,相反,却很可能向使得部分大型开发商因新政而获得更多的贷款。虽然,如果不是为了通过企业之间再借贷来获利的话,本身资金相对比较充裕的一些大型开发商,其银行贷款也可能不会有太大增加,但是,正由于新政策更有利于大开发商更容易获得更多的开发贷款。

正由于彼此之间存在此消彼长的关系,所以,政府出台下调商品房项目开发贷款资本准备金比例的新政策,其结果将很可能是,进一步拉开大开发与大量中小开发商之间的差距,加速开发企业的进一步分化,使一些中小开发商以被拯救的名义死亡,进而加速中小开发商被淘汰,市场进一步向大开发商集中,加速形成相对寡头垄断局面。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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