话说物业税

袁峻 原创 | 2009-06-23 18:11 | 投票

话说物业税

 

525,中国政府网公布的一条消息《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》),让房地产市场再次感到了震动。因为《通知》中提到,要加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制。财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革,研究开征物业税。《通知》一出,将沉寂多时的物业税再次成为媒体爆炒的焦点。某些媒体甚至直接宣称“2009年就要开征物业税了,还有不少媒体在讨论这个话题时甚至直言:物业税可以降低房价物业税可以抑制炒房,等等。一时间好不热闹。

其实,关于“物业税”的传闻早就不是第一次了,与之前财政部、国家税务总局频繁提及物业税改革有所不同的是,这个通知是以国务院的名义发出的,所以让有些人觉得“物业税”改革已经提到议事日程日程上来了。事实上,一个新税种推出,要经过酝酿研究,由专业人士起草。然后经过人大会议几上几下的讨论和修改,最后表决通过,再到公布和执行,没个两三年是断不会执行的。而从《通知》的内容来看,所谓的物业税还只是处于“研究”阶段。所以,即使物业税真的具有抑制房价的功能,现在就来讨论它的影响力也为时过早。

其实,就目前我国开征开收的税费来看,针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者缴纳的税费并不少,如,土地出让金、土地增值税,房产税等,其中土地出让金占了商品房价格的很大部分,像前几天北京拍卖的广渠门外的一块地皮,开发商向政府支付的土地出让金平均到房产上,楼面地价已经达到了15000/平米,也就是说如果该楼盘日后卖到30000/平米的话,其中光交个政府的土地出让金就占了一半。这个数字不论从绝对数量还是从比例上来看,都不可谓不高。

从目前执行的房产税的规定来看,个人拥有房产,如果是用于经营或出租的,是需要纳税的。只有个人所有非营业用的房产是免征房产税的。所以,如果说国家仅仅是希望为了提高百姓占有房产的成本这一点出发来开征所谓的“物业税”,是完全没有必要的。因为这可以通过取消对“个人所有非营业用的房产”免征房产税这一条款,另行制定一个适当的税率来得以实现。而目前我国的土地增值税就是针对房屋转让所得所征收的一种税收。虽然这个税目在征收时有所欠缺,但完善一个税目,远比新开设一个税目要来的容易。

由此可见,就房产来说,从买售,到持有,再到转让,我国都已经拥有了相应的税费征收的管理制度,所以,国务院提出的研究开征所谓的物业税,绝对不应该是仅仅为了开立一个新的税种,也不应该是对房产税的一个改良,而是为了完成针对房地产“费改税”的大计。从前面我们可以看到,政府征收的土地出让金,数额之高,所占比例之大是造成商品房价格高企的直接原因。而政府之所以是政府,就应该依法收税,而不是巧立名目地收取各种各样的“费用”,土地出让金就是政府巧立的收费项目,所以,必须废除之。因此,大家几乎是一致性地认为:征收物业税的合法性前提是取消土地出让金和土地增值税、房产税等与“物业税”存在着重复性的一次性税费,

所以说,土地出让金是物业税方案需要研究考虑的最重要的一个问题。如何把现在政府一次性收取的40——70年的土地出让金,转化成在房屋保有阶段的40年或70年内逐年征收的物业税,解决这个问题是需要一些智慧的。但是,从目前来看,作为房价重要组成部分的土地出让金,是否将统一纳入所谓的“物业税”之中,甚至还没有一个官方的权威的说法,可见这个问题还有待“研究”。

希图将土地出让金揉入所谓的“物业税”,把一次性的费用以年税的形式“分摊”到几十年里去缴纳的愿望无疑是好的,因为这必然可以大幅降低购房者首次支付的房价款,起到平抑房价的作用。但是,我们也必须看到,如果没有了土地之间的差价,楼房之间的差价也将消失。毕竟,如果不考虑区域差别的话,楼与楼之间建筑成本的差异是不大的。所谓房产的升值,关键在于房产所处区域的升值,而楼房本身随着年限的增长只会产生减值。这正是大城市房价高于中等城市房价,中小城市房价高于一般城镇房价的根本原因。当然,正像现在地块的土地出让金高低不同一样,我们也可以对不同区域的地块制定不同的税率,但是,没有了市场的标准,税收标准又如何界定?于是,希望通过“物业税”应缴纳的税值可以随着不动产市场价值的升高而提高的愿望也就落空了。

归根结底,我们绕不去的死结在于土地私有化的问题。在我国现阶段,土地是国有的,我们所买的房屋的土地都是国家的,我们仅仅是租赁而已。所谓的“土地出让金”不过是一次性支付的40年——70年的土地租金,70年过后怎么办?国家也没有明确的政策。而对于租来的土地,承租人不仅要要想政府缴纳租金,还要为缴纳的租金再缴纳税金。这肯定不是一个合理的方案。所以,不论是现有的房产税,还是未来的所谓“物业税”,土地私有化都是我们无法回避的问题。房产的增值在于土地的增值,而土地都是国家的,于是,就形成了一个怪圈:随着房产使用期限的增长,房产中所含土地的租期在减少,所以,在这种前提条件下,所谓的房产的增值根本就是水中月镜中花的幻觉。

依我的看法,物业税的推出可能还有一个比较长的过程。首先,我们要解决土地的归属问题,在“土地姓公,房产姓私”的条件下建筑起来的房产,只能是空中楼阁。其次,一次性收取40-70年的土地红利,已经远不能用“寅吃卯粮”来形容了,因为,下一个甲子的卯粮都被吃干净了。而土地出让金的收入已经成为各地方政府财政的主要来源,各地政府都有“卖”地的利益冲动。如果“物业税”真的要把这70年的土地出让金分摊到70年去收取,有些地方政府恐怕连饭都没得吃了,所以,地方政府肯定会极力阻挠和反对。而对中央政府来说,地方财政吃紧了,中国的经济恐怕要有一个大的滑坡,这大概也是中央政府不愿意看到的。

当然,也有人说政府也可以采取绕开土地出让金的问题,来推出物业税。那么这样一来,对于老百姓来说,不仅购房成本没变,在房屋保有阶段,每年凭空又增加一项税费支出。这肯定不是政府推出“物业税”的初衷。也不是和谐社会发展观。

综上,我认为,所谓的“物业税”还只是一个朦胧的概念,并没有明确的意义和内含。现在就来奢谈“物业税”的优劣,甚至讨论具体的扣减标准、抑制房上涨等等,没有什么实际意义。

“物业税”任重而道远!

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