房地产崩溃进入倒计时

袁剑 原创 | 2010-10-20 19:25 | 投票
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   对于资产泡沫的预测没有特别好的方法,现有的方法对于预测泡沫破裂的时间更是完全无能。所以这篇文章试图用一种特别的方法来较为精确的预测中国房地产泡沫的破裂时间。虽然我相信房地产政策还会有反复,但是熊市已成定局,每一次波动都只能是反弹。

  房地产崩溃进入倒计时

  任何一位期望房地产价格下跌的人,只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比,那他一定会感到沮丧甚至绝望。

  在中国房地产巨大的泡沫游戏中,处于多头一方的,都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中,位列首位的是各级地方政府。无论是出于官员政绩,还是地方财政及gdp的考量,中国各级地方政府都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后,中央政府稍有政策松动,各级地方政府便雷厉风行,密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由,在2010年中央政府开始抑制房地产泡沫的时候,各个地方政府则是虚与委蛇,能拖则拖。今年以来,处于某种特殊的政治需要。虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的把戏,颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头,但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然,个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度,至多能起到某种政治宣誓的作用。可以判断,地方政府对土地财政的依赖一天不结束,地方政府就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。特别需要指出的是,在现行的政治架构中,地方政府只享受房地产泡沫所带来的利益,却丝毫不承担泡沫破裂的责任,是中国各级地方政府在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。

  在中国房地产的泡沫游戏中,与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量,是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中,虽然各有各的算盘,但几乎没有人不喜欢价格泡沫,泡沫越大,他们赚得越多,即便冷静如王石者,恐怕也不会与泡沫过不去。说归说,长远利益归长远利益,短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底,地方政府尚且不顾,唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢?所以,只要可能,他们就会采取诸如信息欺诈,游说政府等一切可能的手段,为房地产泡沫火上浇油。尤其值得一提的是,在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中,近年来杀出了一路黑马:央企。由于在资金成本及实力上的特点,以及在人事上与中国现行政治架构上的特殊勾连,央企的加入,为中国的房地产行业带来了重要的变数,其中最为重要的一条,就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同,央企的管理者们,完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失,短期的泡沫越大,对他们越有利。在所有的房地产公司中,央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。不止于此,今日央企的软约束已经远不止事后的免责,而更在于他们在事前对政策的游说,而这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围,而是直及货币政策。任何资产泡沫,追根究底都是货币问题。影响货币政策,实际上也就影响了资产泡沫的最源头。去岁以来,中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势,货币政策欲紧还松,态度暧昧,虽不能完全归于央企之功,但与他们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域,最大的软约束,莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥,价格腾踊,全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中,央企房地产异军突起,在泡沫面前全无惧色,频频刷新地王记录,实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。对于这些后起之秀,老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是,他们可能挤占自己的市场机会,喜的则是,这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际,延长了泡沫周期,为他们壮了胆撑了腰。

  不过,如果仅仅只有地方政府,房地产商的做多热情,没有银行一边倒的信贷支持,中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火喷油,日剧一日。在上个世纪90年代之后,中国银行业在靡费数万亿公帑救助之后,得以幸存。以迄于今,不仅市值独步全球,而且在风险管控,经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来:中国耗资巨大的银行改革成果,很有可能是一个假象。中国银行业不仅业务高度的同质化,其最终的责任约束,似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下,多放贷则都获利,于是,各大银行蜂拥放贷,一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。但一旦周期翻转(现在看来,这种概率正在变得越来越大),中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是,在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系,似乎没有人相信悲剧会重演,他们宁愿相信,中国的经济以及房地产将是历史上的特例。中国金融业乃是技术精英云集之地,本应在市场狂热之时表现得更为理性,但他们在近几年的表现,让人有一次看到了,泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。不过,我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人,我以为他们更加隐蔽的算盘是:反正银行也不是我的,最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底(实际上是全民买单)。要烂大家一起烂,银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以,只要宏观形势暂时不翻转,房地产短期内不崩盘,争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为,而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。如此博傻,夫复何言。要而言之,无论从短期还是长期来看,竞相向房地产业放贷,推动房地产泡沫的不断腾升,都符合银行家们的利益。如此制度约束,中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。

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