房地产泡沫将于2013年前后破灭(2)

倪金节 原创 | 2010-07-21 10:57 | 投票
标签: 泡沫 房地产 
  
  价值中国:您认为在现行楼市调控政策下,楼市泡沫还是有破灭的可能吗?有没有什么条件能让这个泡沫不破灭?您说“中日地产泡沫何其相似”,怎样才能避免中国重蹈日本的覆辙?

  倪金节:
去年年底和今年4月份的房地产两次调控,目前来看效果不是那么的令人满意。其根源在于是这些政策都过于注重需求面的调控,而未能从供给面做文章。保障房建设也未有什么新花样。再加上土地财政根深蒂固,地方政府阳奉阴违,对中央政府颁布的政策执行力度不到位。目前市场正处于“量跌价稳”向“量价齐跌”过度的关键时刻,如果接下来政策出现松动,那么史上最严厉的房地产调控也只能夭折。应该说,没有办法让这个泡沫不破灭,因为做实泡沫实在是太难太难。房地产泡沫堆积到现在,不重蹈日本覆辙都难。

  价值中国:房地产开发商既不是土地所有者也不是房屋建筑者,却是一个不折不扣的获利阶层,您如何看待开发商的作用?

  倪金节:
的确,设计由设计单位做,住房由建筑企业建造,开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。SOHO中国董事长潘石屹曾经指出,中国有1/3的房产商将囤地炒地作为“主营业务”,中国特色的房地产业的投机性由此可见一斑。美国的大房地产企业,不仅拥有设计、施工单位,甚至还有抵押公司,是实实在在做事的企业。反观中国的房地产企业,却恰恰成了极其轻便的中间商角色。

  所以,消失一些房地产商绝不是什么不可以的事情,它们的所作所为远没有它们自己所标榜的那样高尚。市场经济讲究的是价格围绕价值上下波动,任何行业、企业都不可能永远赚钱,特别是价格居然是所谓的“只涨不跌”。倒闭一些房地产公司,才能让他们从骨子里明白这个简单的道理(虽然他们多数都学过经济学)。同时,这亦是优胜劣汰规律的必然要求,现在的房地产商参差不齐,不乏浑水摸鱼之辈,必须通过经济规律的作用,完成房地产企业领域的新陈代谢。否则,这个行业面临的行业秩序极其混乱的局面就难以有明显改善。

    价值中国:您认为阻止房价下跌的原因是什么?这些因素各占多大分量?您说“要想从根本上解决高房价的难题,终结土地财政、推出物业税、和堵死疯狂投机是最为重要的三大武器”,但是这必然会引起既得利益集团的阻挠,在此考虑下,您认为政府会在什么情况下进一步推出这些政策?

  倪金节:
过去的大多数房地产调控,之所以沦为“空调”,一方面是因为调控目标一直对准需求面来打压价格,但这遭遇到三个方面的对冲,一是货币环境极度宽松,二是地方政府土地财政依赖严重,三是投资渠道狭窄,股票和房地产几乎是最主要的渠道。这三大因素的作用,使得力度再大的调控也不得其力。这三大因素是阻止房价下跌的最主要因素。

  当然,房地产调控并不是无解。如果中央政府能够下大气力改革土地财政制度,重新梳理中央和地方的关系,让政府不再是经济组织,同时配套地推出物业税、严控投机的话,那么房地产调控将很快出现效果。目前高房价已经让中国经济进入“死胡同”,如果本轮调控最终再次宣告失败,那么不排除政府在“忍无可忍”的情况下使出最后的武器。

  价值中国:您在书里说“最迟到2012年,最早在2010年或2011年,通胀就将成为一个严重的问题。” 目前市场上普遍存在着通货膨胀预期,您认为这是什么原因造成的?如果通胀即将到来,您认为它会是什么性质的?会持续多长时间?

  倪金节
:目前市场上存在的通胀预期,其主要根源于金融危机后几乎所有经济体的量化宽松货币政策。由于不是各国央行纷纷扩张资产负债表,比如美联储的资产规模将近翻了一番,最高将近2.5万亿美元。全球货币宽松,最终必然会波及到资产价格,2009年全球大宗商品的上扬是流动性泛滥的最好明证。现在由于存在“二次探底”的疑虑,使得更多的资金在做空资产价格,但只要形势稍稍明朗,中国的输入性通胀压力将异常严重。

  刚刚公布的二季度CPI虽然依然处于3%的下方,但是真实通胀水平却远远超出了C P I所反映的力度。无论是各项引发真实通胀的经济指标,还是从现实生活的老百姓切身体验看,真实通胀水平都已经到了十分严重的水平。至于这轮通胀会持续多长时间,不好判断。

价值中国网图书连载:《好泡沫坏泡沫》

  价值中国:向境外开放房地产市场吸引全球富人到中国投资房地产,是大量热钱涌入中国的一个重要原因吗?流动性过剩是否是房地产泡沫乃至一切泡沫的根源?

  倪金节:
大量热钱涌入中国的原因不是因为向境外开放房地产市场造成的。国际之间的短期资本流动是一直存在的,哪怕是在目前人民币资本账户未开放的情况下,热钱肆虐的问题从来都是十分严重的问题。每个月高达数百亿不能解释的外汇占款,是热钱通过各种非法渠道隐身于内地各种市场的例证。这和开放不开放房地产市场没有直接联系。流动性过剩是房地产泡沫的部分根源,但还不至于成为全部的根源。

  价值中国:您说“房地产泡沫不断绑架一个国家的金融系统和大部分产业”,这种“绑架”是如何体现的?

  倪金节:
中国房地产市场异常火爆,企业资金异常充裕,这都与开发商较以往更容易获得银行信贷的支持有着直接的关系。国家统计局的数据显示,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。两项相加达19696亿元,约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。

  这意味着,2009年有近2万亿的信贷资金助涨楼市暴涨。这还不包括那些以热钱形式存在的民间资金,从银行系统贷出资金进行的炒房信贷,这一比例也绝不会低。因此,保守估计,2009年9.6万亿的新增贷款,至少有3万亿与房地产直接相关。过多的银行资金进入到房地产领域,无疑会埋下了巨大的信贷风险。

  从国民经济的结构来看,中国的房地产市场在固定资产投资中所占比例巨大(已达1/4左右),不少城市的GDP增长有30%以上来自房地产,固定资产投资有50%以上来自房地产,上下游共涉及50多个行业。以房地产为核心的固定资产投资增速的居高不下,对中国银行业的信贷造成巨大的压力。

  这些年,与房地产投资居高不下“相映成趣”的是银行信贷闸门的屡屡失控,最近5年基本都是只需要9个月左右的时间,就能完成央行年初确定的全年信贷额度,而2009年前三个月就完成了全年的目标。在中国目前的融资模式体系下,信贷的猛增与房地产的高速增长有着千丝万缕的联系。

  价值中国:调控房地产市场是否是转变经济结构必走的一步棋?如果中国经济不再依靠房地产了,您认为什么产业将成为国民经济的支柱产业?

  倪金节:
没错,要想转变经济结构,房地产市场走向健康和完善是必须要做的事情。我所定义的房地产市场是指社会资源的70%都集中于保障房的建设,大面积的上马廉租房、经济适用房。虽然由于目前房地产领域腐败丛生,保障房建设的过程中难免会走样,但是却必须要做。否则,过度膨胀的商品房市场最终留给中国经济的将是一堆堆乱摊子。一旦房地产不再成为中国经济的支柱产业,可以带动中国经济继续增长的潜在行业很多,比如新能源产业、战略新兴产业等等都足以弥补房地产引擎的熄火。离开房地产,中国经济一样能魅力无限。次贷危机之后的美国经济摆脱了房地产鸦片的侵害,虽然暂时饱受打击,但是元气正在恢复之中,并可能在未来很快将迎来新的增长引擎。中国必须在这个时候奋力直追,不然,未来十年的中国经济将再次错失良机。  
 [1] [2] 
正在读取...
个人简介
每日关注
更多
赞助商广告