土地价格将稳中有升

叶檀 原创 | 2013-12-09 11:18 | 投票

 

新型城镇化方向确定,考虑到城镇化的成本,工业化过程中土地升值的因素,未来土地价格会上涨。

 

首先是城镇化需要支付成本,随着人口城镇化、户籍制度的改革,未来7年每个农村居民进城最低需要10万元的成本,东部地区更高,以1.5亿人讲,20万亿元左右的成本不可避免。

 

随着农民进城成为城市劳动力,整体生产效率会提升,社会财富会增长。这是美好的远景,现实是富裕的农民早已进城甚至移民,他们可以通过购房获得蓝印户口的方式成为上海、天津人。据笔者了解的某资源富裕市,财富净值亿元以上多已移民,千万以上的已经进入城镇,如今还坚持在水土被破坏的农村地区的,大多家境困难。必须清醒地认识到,城镇化的过程也是个扶贫的过程,是培训劳动力技能的过程,这样进入城镇的农民朋友才能扎根,才能安居乐业。

 

其次,政府会继续实行严格的耕地保护政策,土地是中国的稀缺资源,这个现实不可能改变。

 

123日召开的中央政治局会议,听取了第二次全国土地调查情况汇报,强调要毫不动摇和节约用地制度。必须站在历史和全局高度,坚持实行最严格的耕地保护制度,坚决守住耕地保护红线和粮食安全底线,确保实有耕地数量基本稳定。受制于中国人口、地况与粮食安全,严格的耕地保护措施不会变,这是明智之举。否则,以中国未来15亿左右的人口,粮食如果像石油一样依赖进口的话,世界主要粮食产区港口的罢工,就会影响到中国的粮袋子。

 

125日,陈锡文接受《人民日报》采访时表示,土改有三条底线不能突破:第一,不能改变土地所有制,就是农民集体所有;第二,不能改变土地的用途,农地必须农用;第三,不管怎么改,都不能损害农民的基本权益。

 

严格保护18亿亩耕地,意味着进入流转的农地是符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地。在不触碰18亿亩耕地高压线的前提下,最多可以把2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地投入市场。通过集约化用地后,如果可以节约3000万亩地投向市场,这3000万亩的溢价不会比以前低。城镇化主要建立在低价地的基础上,未来将会有极大改变,土地流转成本会更高。

 

即使征地,成本也在上升。土地问题专家刘守英今年228日在浙江省温州市开幕的中国改革(温州)论坛上警告,政府完全靠土地的融资来完成城市的基础设施建设不可持续,粗略计算,从2007年到2011年,全国土地出让收入中,用于征地和拆迁的比重已经达到41%

 

第三,集约用地、高效用地,提升每亩土地创造的财富。北京、上海等城市之所以能够支付高溢价的土地,市场销售火爆,原因是创富机会多、每平方公里创造的GDP正在追赶经济发达地区,如果经济下行无法支撑土地溢价,立马崩溃。

 

123日,国土资源部副部长胡存智在国土资源部召开的 全国法制宣传日座谈会上表示,国土资源部将抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度,将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。现在,中国资源粗放利用的现状还没有根本转变,城镇低效用地占约40%,农村空闲住宅达10%15%

 

现在有的工业园区、企业大规模低价圈地,打着高科技或者物流的名义,实际上是圈地,未来这样的空间会减少。通过集约用地,使工商业用地更加市场化,而不是由地方首脑一拍脑袋,低成本引进那些不创造产值的大地主。

 

胡存智先生的说法非常明确,新征用地要减少,主要是盘活目前浪费、低效使用的土地,国土资源部将加强与纪检监察、审计以及司法机关的联动,严厉打击非法圈地、囤地和粗放浪费土地的行为,严格执行闲置土地处置政策。同时,还要采取措施提高工业用地价格。探索实行租让结合、先租后让的工业用地供应制度,积极推行工业用地出让弹性年期制。

 

土地价格下挫的空间给封堵住了,除非出现经济大幅滑坡,否则土地价格总体上将是稳中有升的趋势,个别已实际崩盘的城市除外。

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