买房还是炒股?

卫祥云 原创 | 2014-12-29 13:12 | 投票
标签: 投资 房产 市场机制 商机 

买房还是炒股?

智石经济研究院副院长  卫祥云

 

2015,羊年驾到。

买房还是炒股?对于大多数怀揣中国梦的芸芸众生来讲似乎成了一个问题和难以释怀的悬念。

对此,我给出明确无误的回答是:既不买房(不包括政策保障房等),也不炒股。当然,这是作为投资命题而言,不针对自住需求和个人爱好。

先说为什么不买房?理由很简单,现在中国大多数城市(个别城市例外,如鄂尔多斯等)的房价已经够高,已经买到房子的人,不管有几套房子,用途为何,都没有后顾之忧。改革开放以来资产升值最多的行业无疑非房地产莫属。不管持有人有意投资,还是无心插柳柳成荫,都属于偷着乐一族。而现在没有房产却需要房子的人,不管是刚需,还是投资?现在中国大多数城市都不是出手的时候。机已失去,时不再来,既然最佳买房时机未能抓住,那么现在就只有认输,如果急需就去租房,因为别无其他选择。

讲到不买房,一定有人会问:2015年房价是升还是降?有人说会升,有人说会降,甚至有所谓的专家口无遮拦:“2015年房价将暴跌!”语不惊人死不休。

房价到底是降还是升?我从不相信政府部门关于房地产价格升降的统计数据,原因是不同房子(商品房和保障房等)的销售价格混在一起,其结果基本上不具备统计学上的经济意义,也就无法对投资决策起到应有的参考作用。

通过我对北京市北五环边(奥运板块)某小区房产价格的变化的跟踪,可以给出北京市房价的升降一个较为合理的诠释,也可供其他城市投资房产参考。201110月份前后,北京市已出台了严厉的三限(限贷、限购、限价)政策。当时该小区每平方米房价为35000元左右,由于限购和市场不景气,能够买房的人很少,开发商和银行很热情,服务态度空前地好。经过2011-2012年的博弈,2013年年初该小区的房价开始上升,到201312月前后,该小区的房价已经上升到每平方米5万元左右,比201110月份上升了40%以上。

2014年初(春节前后)开始,我国经济发展速度开始出现下滑,房地产市场首当其冲受到影响。该小区的房价出现了明显下降,到20146月份,房价就从年初的每平方米5万元下降到了4.5万元左右,至少下降了10%以上。值得注意的是,该小区房价的下降是在全国多地取消限贷、限购和限价的大环境下出现的。虽然这是北京市某小区房价涨跌的现实个案,但由此可以说明当前北京的房价处在下降通道。尽管实际上许多城市的综合统计为略有上涨或持平,但持平就等于下降。

如果预测未来房价是升还是降。我的回答是:升。我们仍以北京市北五环边(奥运板块)某小区为例,预计从现在起两年左右,即2017年房价将缓慢回升到每平方米5万元左右。五年左右即2020年会上升到每平方米6万元左右。十年左右即2025年会上升到每平米8万元以上。10年以后,房价基本上停止涨势,呈现不升不降的胶着状态。

但需要解释的是,这种房价上涨的现象并非完全是投资的升值,而是货币增发现象导致。因为目前中国房价的涨跌,主要是政府的货币政策和经济政策的客观反映。按照我国经济发展的“新常态”,要想回归过去几十年的经济发展速度几乎不可能,也不现实。也就是说政府再不可能实行与前几年一样的量化宽松货币政策,这是防止出现金融危机和经济危机的必须之策。但是,政府也断然不会实行更加紧缩的货币政策。如果真要使房价下降,我国政府的调控政策完全具有操作空间,操作力度也在中央的掌控之中。但如果这样做却会造成经济萧条的更大麻烦,甚至危及政权稳定。

所以,从长期趋势来看,我国大多数城市的房价将是一个缓慢的上升过程,而上升的主要因素取决于货币发行量。因此,今后的房价上涨并不等于房产升值,也不会使投资升值。这也是我现在不主张投资买房的真正理由。

再说为什么不炒股?理由也很简单,因为中国股市最近很疯,称为“疯牛”很恰当。但改变不了大多数投资者满仓踏空和满仓套牢的惨状。因为指数的暴涨暴跌与大多数股民和投资收益无关。

我为什么不主张炒股?因为有人还在忽悠,也有人跟着忽悠,大多数股民还在信以为真,不自觉地跟着忽悠,不惜铤而走险。3000点被套牢,等着3500点解套,因为还有所谓的专家在说今年要到4000点。这哪里是股市,分明就是个大赌场,甚至连赌场都不算。但有人愿赌服输,奈你如何?

因此,从来不预测股市行情的我今天大胆预测,2015年行情突破4000点几无可能。3000-3500点是主力和形形色色的庄股们自导自编的一张大网,而庄家为刀俎,股民是鱼肉,愿者上钩,只要一不怕苦,二不怕死,你就大胆地往前冲。钱责自担,结果一定是竹篮打水一场空,赔本赚吆喝。

当然也不排除以下情形出现:中国股市的制度性建设从2015年起提上议事日程,注册制改革的推行将使股市洗心革面,优胜劣汰的市场机制真正得以建立。那时,中国股市将迎来重整山河待后生的新商机。短时期的剧烈调整将不可避免,市场出清的沉重代价将会换来股市建设的长期改革红利。

果如此,经过2014年疯牛的折腾,不排除出现2015年的调整行情。近期看,从2015年开始到2017年,股市会一直在3000-3500点左右徘徊,非常情况(市场出清)下甚至不排除调整到2000点左右。只要投资者有足够的承受力和“任性”,股市玩的就是心跳,大不了进去亏一把,权当为国家做贡献。因为这是完善中国股市制度建设必须付出的代价。中期看,2017年到2020年,股市缓慢回升到4000-5000点,并逐渐回归股市的投资价值。长期看,股市会在2025年稳定在5000-6000点左右;展望未来,到2035年,即20年后中国股市有可能突破万点大关,实现而今迈步从头越的壮举。当然,这一切均建立在完善的股市制度建设之上,反之,亦然。

20141229日  

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