政府工作报告中的楼市密码

许一力 原创 | 2014-03-07 08:50 | 投票
  

  经过一年多的暴涨,市场各方都在等待楼市调控的政策方向。结果谜底是:压根就没有方向。

  难怪说今年《政府工作报告》水平最高之处在房地产这块,就是让所有人都高度一致地认为报告太好了!唱涨的人说,报告不再提房价调控,房价又要上涨了;唱不涨的人说,楼市调控没有新政策,还是继续沿着既定的方向走,交易量腰斩之后,房价已经开始动摇了,看来政府也是见死不救呀!

  既然谜底出来了,那谜面是什么?说起这个谜面,倒让我想起了此前面对媒体的围追堵截,住建部部长姜伟新给出的四个字——“双向调控”。

  这四个字其实就是今年的楼市政策关键词。

  按理说在两会这样的重要时刻,任何政府报告以及官员的话语表述可都是非常讲究的,一个词用的有差别,都会在全年的政策中体现的淋漓尽致。难怪今天不少房地产公司的高层都召开了临时会议,就是为了重点解读政府工作报告。

  这个双向调控,会有哪些字面含义呢?接下来我把几乎所有可能的意思都列出来了:

  1、与宏观经济调控类似,未来房地产调控不会消失,楼市热时泼冷水,凉时加把柴,双向运作。

  2、将各城市区别开来,热点城市像一线城市必须严调,其他城市可保持平稳,甚至放松部分三四线城市。

  3、既调节需求又调节供给。一方面抑制不合理住宅需求,另一方面增加住房用地和住房有效供应。

  4、以限购为主的行政化手段与经济、市场手段并存。

  5、一边调控商品住宅市场,一边强化住房保障。“托底盖帽”,即政府一方面提供最基本的保障住房为市场“托底”,另一方面同时为因过度投机导致的房价过快上涨而“盖帽”。

  6、一边支持“刚需”一边抑制投资的双向政策选择。

  这几条含义中,哪一条会是最核心的?

  我们估计最核心的其实就是第二条。

  也就是在城市间区别调控,这是5年来的第一次提法。一二线城市和三四线城市,进行一些分门别类的政策调控,把房地产市场的调控权下放到省一级,不要搞全国一刀切了。

  肯定会有很多人认为,这是中央放松地产调控的信号。其实恰恰相反,实际上中央认为不需要进一步调控楼市的风向,恰恰说明了,房地产市场——至少是部分城市的房地产市场——已经从前期的非理性炒作中逐步脱离出来了。

  此前三四线城市的崩盘说喧嚣尘上,这不就是刚好印证了么!

  当然了,崩盘说并不准确。分析一个地方的房地产,不仅要看房价,还要看交易量,如果交易量维持不变,而价格下降,这就说明价格真正跌了,如果是交易量萎缩,价格下降,那就是“假跌”——市场进入一个弱势的僵持状态,如果后续需求恢复,那么整体市场仍然有望恢复活性,如果需求持续低迷,那么市场将开始走入熊途。

  而三四线城市目前恰恰是出于这种假死的状态。如果我们承认这种假死,那么显然,配合着此前政府一直强调调控的背景,和这次双向调控,等于是宣告了政府对于三四线城市的判断属于中性偏空。

  估计在高层的眼中,仅靠目前的市场需求,已经可以将三四线的城市房价实现稳中有降的趋势。但是这种趋势又必须控制住,毕竟地方政府的身上还背着超过二十万亿规模的显隐性债务,需要土地财政。

  等于说实际上,目前的中国楼市已经可以说是一分为二了,三四线城市已经到了悬崖边缘,再调就要崩,所以政府开始启动保护性的措施——必要时限制土地供应,为的就是消化现有的存量房,使三四线城市的楼市在可控的趋势下归于理性。同时,也让过去数年来积累的地方债务负担得到一个平稳的消化。

  三四线城市的状态是这样,一二线城市的情形又如何呢?

  冰火两重天,一线城市的土地市场在2014年前两个月里持续火热,尤其是北上广等一线城市一些优质地块的密集推出,这几大城市的土地出让金收入接近1400亿元,已经占2013年全年土地收入的三成。

  目前,北京土地出让面积达500万平米,土地出让金已经达到620多亿,估计2014年一季度北京土地出让金很可能接近千亿,土地市场整体成交额有望突破2000亿元。土地出让金比例中,居住类用地达到了七成,相较之前的历史最高比例为2013年的57%,又创历史纪录。

  这就是我们一直强调的,未来房地产领域会经常性的见到一种新现象:就是高度分化。这有点像是股市上涨了之后造成的个股分化。

  对比全国的情况来说,一二线城市聚集了过多的资源,聚集了绝大多数的需求,在供给和存量相比短缺的情况下,就此呈现拐点无异于痴人说梦。也因此,一线城市仍然属于调控的范围内。

  到这里为止,已经可以比较全面的理解所谓双向调控的的意图了:所谓的政府的交给政府,市场的交给市场,实际上就是说中国的房地产政策,从全面的调控,变成了一半调控一半呵护。对于政府来说,整个地产领域维持一个平稳的态势,比大幅度的暴涨暴跌来的都要舒服。因此,双性调控可以理解为是房地产的拐点到了,但这种拐点,并不意味着未来市场将迎来一个快速的回落。

  一个很可能的情况是,未来三四线城市的价格会出现小幅的回落,之后将在政策的控制下趋稳,而一线城市会继续维持稳步上升的局面,直到三四线城市房价回落以及城镇化带动下的人口回流,最终引导着整个中国的地产价格趋于平复。

  “双向调控”简简单单这四个字勾勒出未来楼市调控的方向和蓝图。不过调控政策从来不乏新意与创造,真正成问题的是如何将这些政策落到实处。“双向调控”究竟怎么调?只有时间和实践能给出答案。

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