“煤市”对“房市”的启示

姜明 原创 | 2005-11-20 10:14 | 收藏 | 投票 编辑推荐

“煤市”对“房市”的启示

姜明峰 

进年来,我国的煤矿频发事故,尽管国家三令五申地要求“安全生产”,可是煤矿事故爆发的频率却在顶风上窜,以至于“血煤”这个字眼出现在了人们的视线中。可喜的是,国家已经把安全生产纳入了一个全新的高度,并出台了一系列政策。我们相信今后的安全生产会逐渐好转。但是,透过“血煤”的背后,我们却发现了一个特别值得关注的现象:对于事故,地方政府负有直接的责任。

和商品房一样,煤炭也是高利润商品。地方政府从这些商品的开发、生产、市场交易中获得了极大的利益。甚至一些地方官员直接注资煤矿,从中渔利。那么,对于煤矿中的违规操作,地方政府在很大程度上却是默认的态度。因为这其中有直接的利益驱使。在房地产界,虽然目前还没有出现类似情况的报道。但是,地方政府对房市的消极影响也不亚于煤市。

房地产的开发,最大受益者不是开发商,更不消费者,而是地方政府。新华社的官方网站发过一篇特稿《3年狂涨300%,究竟是谁在助推房价节节疯涨?》,其中有这么一段:城市要借此获得财力改变形象;官员从中要政绩;开发商从中要高利润;银行从中要优质客户;有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱……

2001年到2003年间,地方政府出让土地得到了9100亿元的收入。而在1998年,这个数据才67亿。在实施积极财政政策的1998-2003年的5年间,全国发行国债也不过9300亿元。这就是说,地方政府是房价高涨的头号受益者。只要房市涨价,最开心的人还轮不到开发商,而是地方政府。房价高,地价高。而房价高,与地产相关的税也更高。所以,别说让商品房降价,就是想商品房价格增幅减缓,地方政府也不乐意。

我国的房地产开发,这几年确实让一批商人富了。据《福布斯》公布的中国富豪榜显示,最近连续几年,排名在前100位的富豪中,从事房地产开发的富豪高达50%以上。甚至在北京、上海等地还有一批深藏不露的地产商人,其获取的利润超过了百亿。不过,腰包鼓得最快的还是地方政府。开发商毕竟拿的是纯利润,大头还在地方政府那里。只是这里的问题还没有暴露出来,有些现象还没有公开。直接面对消费者的地产开发商充当了“替罪羊”,房价高涨,老百姓的抱怨,媒体的批评指责……只是指向了他们。而最大的受益者却在背后偷着乐。

如今,在很多大城市,影响房价的主要因素已不是建筑材料、人工等基本费用,而是地价、人气、概念等人为化的非常规因素。在许多地方,土地收入已经占到了地方财政收入的一半。土地对地方政府的财政贡献不仅表现在巨大的土地收益上,而且还体现在房地产的交易过程中。据有关统计,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近20~30%左右。如果把占房地产价格20~40%的土地费用也加上,地方政府在房地产上的收入就占到了将近整个房地产价格的40~70%。可以想象,如此巨大的利益,地方政府不支持房地产业疯狂发展、不默认商品房价格快速增长,那才是不正常的。

在有关煤矿事故的报道中,有很大一部分是非法开采、包工头违规操作。这是地方政府“最高明”的一招,明着让你开采,暗着收取好处,但就是不给批有关合法手续。等出了事故,全都是煤炭商人的错,都由“非法开采”的人担着。该抓的抓了,该关的关了,政府官员安然无恙。实际上,这里的“非法开采”跟合法没有什么两样,都是地方政府允许了的——至少是默许。只是前者的“批文”被有意地压住了,最终成了一个阴谋,而有人却自愿往里面钻。在房地产界,也不乏这种猫腻。国家在引导商品房价格朝合理的方向发展,社会各界也在发表舆论,形成压力,以影响商品房价格增长过快这种不正常现象。而实际上,房价却该涨的照涨不误。这其中,该发挥实质性作用的地方政府却躲在背后观望,公众把白眼投向了开发商。房市也只能是现在的这个样子。

自2004年8月31日起,土地的协议转让停止了,改为以公开招投标方式转让,出价最高者中标。这确实把幕后操作、违规操作的门关上了。但是,这并没有对房价过快上涨和商品房非理性的市场现状造成实质性的影响,甚至还会起到推波助澜的作用。

2005年秋,国家出台政策,让地方政府从煤矿中撤资,这给煤市的正常发展打开了绿灯。可是,有关地方政府对房市的不利影响何日才亮红灯呢?

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