地产定价需要有谱
姜明峰
在整个中国房地产界，出现了一种不成比例的现象。在有些城市，3000～4000已经是最低的了，而同样的价格在其他城市甚至可以买到当地最好的房子。在北京、上海等大城市买一套中等商品房的钱，拿到在其他中原城市去，甚至可以买一套像样的别墅。可见，决定房价的因素已不是建筑材料、人工等基本费用，甚至连品质、配套等硬件都排不上了。那么，决定房价的关键因素究竟是什么呢？地价、人气、概念、炒作？同时，商品房的定价依据又是什么呢？
按照正常的市场规律来说，房地产的售房价格应该是它实际成本与适当利润的总和。一般而言，房地产的成本大致包括三个方面：1.建筑成本；2.土地；3.相关税费及管理成本。如果踢开地价、房地产税费及管理成本等主要因素，单从建筑成本上看，根据有关资料，全国的房屋造价平均水平大致是这样的：
七层以下的砖混结构住宅楼每平方米的造价大约是550元，框架结构的大约是650元；十层以上并配有电梯的高层建筑，每平方米的造价大约为1200元。同时，根据钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低，这样的楼盘的实际造价还由不同程度的弹性空间。而且，这一价格是针对开发商而言的，它里面已经包含了施工单位的利润和成本，也就是说这个价格还不是最终的建筑市场的价格，如果工程承包的程序简约，节省一些价格溢出，这个含有施工单位利润的市场价格还可以降低，并且还受不同地区的不同物价水平的影响而有不等的降幅。越是沿海发达地区，建筑成本就越低。比如在福建，砖混结构的成本每平方米最低的才380元，据说在广东的部分地区也是这样，建筑造价很低。当然，这里面由廉价的农民工的贡献，可是，他们虽然拉低了城市建筑的造价，而最终的商品房到了市场却没有降低，相反却高得惊人。
而相关税费及管理成本是根据项目的具体运作以及商品房最终销售价而来的，所以它也不是决定商品房价格的关键因素。
因此，决定商品房价格的关键因素从道理上来说那就应该是地价。而实际如何呢？对地价较低的中小城市而言，房价构成的最主要因素却不是地价。我们举一个例子，一个每亩50万元的标准多层住宅项目，根据项目的整体规划、容积率、相关配套设施等，用地的总价分摊建筑面积上大约是每平方米300元，可见它必建筑成本都还低。如果把三项成本加在一起，也不过1000元左右。倘若再把15％的利润加上，这样的楼盘面对消费者的终端销售价应该再1200元左右。而实际是多少呢？估计消费者花1500元都买不着，甚至是超过2000元或者更高。
就算在北京、上海、深圳等地，好的地块，每亩的价格超过是千万，而在这样的地块通过建造高层、高档楼宇的消化，最终平摊到每建筑平米上也不是特别贵。拿北京举例，每亩一千万元以上的地块，在上面盖25层的塔楼，分摊到建筑面积上的地价大约每平方米也才1300元，加上其他各项成本和合理的利润，终端销售价也不过3000元左右，而实际上这个价格已经买不到房子了。如果按照一些已经公开的地价，大家加上2500元的建筑、税费与管理成本，在乘以国家鼓励的8％的利润率，你们看看它的价格是多少，而实际终端售价又是多少？
所以说，中国的房地产业被冠以暴利行业的帽子是由道理的。而与如今居民人均年收入相比，房屋的价格已经到了令人可怕的程度。在房地产这个庞大的产业链中，如今它关系到的不仅仅是利益、权力、银行、大规模贷款的问题了。有人预测；“今后北京的房价将会不可避免地上涨，估计2万元一平方米都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元一平方米，”如果预言成真的话，商品房的定义可能要改写了。而等到那时，再下大力气规范它可能为时已晚。
英国的《经济学家》周刊在6月份评价全球房地产市场的迅猛发展对发展世界经济的作用的时候说：“按照五年来房地产价值的增长计算，全球房地产繁荣是有史以来最大的金融泡沫。房地产市场越繁荣，最终的泡沫破裂就越惨。”
所以，既然商品房被界定为商品，而且又在市场上流通；那么，物价局和相关稽查部门也应该参与进来了。而且现在已经是时候了。
