老孙的自我吹捧

孙宏斌 原创自 新浪博客 | 2005-11-30 07:16 | 收藏 | 投票
第一次写博客,也不知道该写点啥,看了潘总的博客,文笔好、图片也好,羡慕之余不免有点自惭形愧。罢罢罢,索性先来个自我宣传的,看看大家反映再说。下面是我在博鳌的一个讲稿,希望大家通过我的讲稿,能对顺驰有些了解。

 我想说的题目是“顺驰如何主动的适应变化”

  这里讲三点:

  一、这一年证明我们是对的

  二、对房地产行业现状及未来的共识

  三、谁是未来中国房地产行业的市场领导者

  这一年证明我们是对的

  1、我们对形势的判断是对的

  现在回头看去年,或者在02、03年我们对形势判断是对的,对于土地市场的判断以及金融的判断我们是对的。陈淮所长说了所有的金融和土地政策都已经几年了,到了现在也没有新的政策出来。主要是限制投机和投资,所以我们的判断是对的。

  2、成为一家全国性的地产企业的行动是坚决和成功的

  03前我们是一个城市的开发商,我们在这二年我们成为全国性的开发商的努力是坚决成功的。现在我们已经是全国性的开发商,在一个城市的开发比重已经下降到30%。

  3、我们的调整是主动的,该干什么的时候我们在干什么

  我们的调整是主动的,去年8月份开会的时候,我就说,五个月还等不急吗?去年我们一直在调整。我们的调整是及时的,该干什么就干什么,该扩张就扩张。

  我们现在的方向聚焦在产品上,该干什么就干什么。任何一家发展商如果现在才做全国性代价是非常大的。因为土地的情况已经不同了,大家知道北京在前几天有一个拍卖,那块土地我们已经追踪了一年,按照过去大家说土地的底价17亿元已经比较高,现在是25.6亿元,高了8亿元但是还没有拿到。所以说该扩张的时候我们扩张了,该稳健持续的时候,我们在持续了。我想我们是对的。

  对房地产行业现状及未来的共识

  1、新政保证房地产行业的持续健康发展,关键是每个企业如何度过现在,又为未来做什么

   所谓共识就是我所说的都是共识的东西,如果你不是这样认为,那就是就错了。(笑)我认为现在所有的政策对行业的健康发展是有好处的,作为开发商来说,如果房价不断上涨,地价也不断上涨。地价如何出来的,是按市场计算的。而且是按照将来的市场计算的,如果房价都上升的时候,对开发商的可持续发展也有影响。对行业来说调控肯定是好的,对企业的可持续发展是好的,具体的来说,开发商的痛处在于“如何渡过眼前的困难”。

  2、新政对市场的影响远远大于去年的宏观调整,但现在市场已走出低谷,并开始缓慢回升

  今年的调控比去年影响大得多,对行业的影响要大得多。我理解政策就是不能让房价出现大起大落,要限制投资投机结构。但是,这种政策的出台,对消费信心的影响以及老百姓持币观望是很有影响的。如果老说降价,他等一、二个月是正常的。今年对市场的影响比去年大得多,去年不管怎么说,市场的销售对我们的影响不大,因为销售量增加了,今年的销售量下降比较大。但是我认为今年已经从谷底开始往上走了。现在上海每月卖房屋已经达到了400多套,调控的时候每天大约是七、八十套,这是一个平均数。顺驰职业在全国25个城市都在卖房子,从二手房的交易情况来看,我认为调控已经到了谷底。

  我认为现在不会有新的政策出台了,在新的政策对消费信息和老百姓持币观望的影响比较大。

  3、优秀的企业更具竞争优势,企业间的两极分化和优胜劣汰加速

   企业的优胜劣汰加快了,新政的最大受益者是银行,首付比例提高了,影响最大的还有富人和低收入者。

  4、支持房地产行业的源动力没有改变,市场最终取决于供求关系,行业长期持续向好

  我要强调一下,不管政策如何调整,市场是最终决定供求关系的,因为房地产世界市场经济的增长不会改变。北京、上海的国际化的情况不会改变,所以市场是取决于供求关系的。如果按照陈淮所长说的,每年解决5%的情况,商品房的供应量一定会减少,经济适用房也会增长。具体的我就不说了,因为说了对我不好(笑)

  5、人民币进入升值通道,不动产价格将上升

  人民币一定在上升通道中,下一个百分一还是百分之三并不重要,因为我们正在升值通道中。不管中央如何说,国外的资本已经认为人民币已经处于上升通道中,所以我认为外资还会进来的,热钱会进来,这个价格正在不断的上升。

  人民币升值通道中影响最大的就是出口,出口对应该的影响,工业区也是很重要的,不动产价值也相应的上升了,我想这是一个共识,如果不是共识,这不是我的事情。

  谁是未来中国房地产行业的市场领导者

  行业领导者应具备的条件:

  1、有远大理想 市场判断准确 适应变化 主动变革的企业

  2、全国化发展的企业

  管理分布很广的、区域性很强的很多公司

  较好地平衡利润和增长

  优化和管理投资组合

  3、通过管理现金流,管理快速发展带来的风险

  4、通过内生发展而不是收购兼并成长

  房地产行业在国民经济中占的比重太重了,所有的部门都可以管,谁都可以调控,所以政策变化会很多,因为每个不同的部门的角度不同。从银行角度要降低风险,政府要解决普通老百姓的住房目标。市场变化是非常正常的。如果一个企业一感觉到形势变化就无法生存了,就有问题了。在这个行业里面要顺应变化,或者主动的变,是非常重要的。别的行业创新是非常重要的,有的行业成本是非常重要,我们的行业要适应变化是非常重要的。

  这个行业要成为全国性的领导者,一定要成为全国性的企业,很多人都说,美国为什么没有大的房地产公司,国际上为什么没有,香港为什么有。原因在于土地政策的供应。所以在香港,土地政策就是谁有钱谁可以购买。在美国并不是这样的,购买一块地要谈判要几年,购买了土地之后还要进行规划,也要几年,基本上资本再大,也不快,在中国是可以的,所以全球化是必然的。

  现在我们的公司面临的问题与我觉得与跨国公司面临的问题完全是一样的,都要涉及到本地化,本土化,所以管理上是非常难的事情。

  平衡利润和稳步增长是非常难的事情。你做企业,平衡利润和增长是非常难的事情,但是今天我想说,如果你要想将利润做好也是容易的。你要利用很多的管理工具和手段,你要向别人学习,自己发力控制局面,但是你要想全国性的增长是非常难的。如果想做全国性的公司,在二、三十个公司做,要面临很大的风险,我们现在基本上已经将该犯的错误都已经犯了。

  在全国能做好一个项目的我想有1000多个人。如果能将一个城市做到几个城市同时开动项目,做好几个项目,我想中国最多有10个人。如果要十几个城市开工,做到几十个项目,我想只有一个人。我不是指我啊(全场笑)。(孙小声嘀咕)可能是汪浩。

  国外的投资者喜欢讲,优化投资管理组合,很多投资者问,你有多少的office、商业,但是,你目前在中国投资公司,不是说你有多少写字楼、可出租物业就是好的,目前中国的阶段管理是很重要的。中国的城市发展很不平衡,你在那个城市做那块地差异太大了。现在在上海做土地风险比较大,其他的城市可能还是上海十五年前的水平,不同的管理要不同的组合,你的管理并不是出租物业,而是管理如何在那个城市购买下一块土地。这是非常重要的,这是必然的。在全国化的发展过程中碰到很多难的事情和风险的事情,任何一个公司做全国性的发展,都有很多的风险。

  作为市场的领导者,还要考虑增长的问题,现在很多的房地产公司都很小。如果做全国性的公司,你的规模一定要达到500亿以上,这个行业的增长都达到了26%,所以你的增长一定要达到30%以上,所以管理上是非常难的。我们的管理感受有两点:

  我们对价格是非常敏感的。如果做得不好,降价马上就可以卖出去了。因为中国金融知识不够的时候,现金流管理得好很有好处。现金流管理好要充实资本金,资本金少是很累的,我们最近跟大的国际投资商谈的时候,他们其实是和银行一样,他们也要控制风险。每个项目我们都有合作者,让合作者入资本金。

  最后一点,将来中国大的开发商一定要通过自己的发展而来的,而不是通过收购和兼并。我们也作了一些收购和兼并,想通过收购和兼并拿它的地,这个阶段的管理和市场要知道目的是怎样的?并不是通过收购和兼并降低成本,目的是拿地。

  我想现在该干的时候就干什么,很多人不知道该干什么,或者不知道什么时候该干,有的人知道什么时候该干,但是没有干,所以我认为该干什么就要干,这是特别重要的。

个人简介
1994年,创建了一个房产代理公司,以中介代理业务进入地产界,一年后,开始做住宅开发。 1996年,顺驰集团开始开发房地产,并逐渐成为当地绝对的“大哥大”,2003年顺驰集团的开工面积达200万平方米,销售回款40亿元, 2006年孙…
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