有关房地产市场调控及房地产价格走向问题，近期以来，不单是经济界、也是普通百姓街头巷议的一个热门话题。房价的走向究竟如何？有形形色色的不同说法，不同的利益群体出于各自职业的与非职业的判断，也有着各自不同的预期。但从舆论形成的导向信号来看，房价近年以来远远高于普通居民的收入增长水平而不合理地超过其承受能力的暴涨走势，各方情绪性的反应几乎是一边倒地倾向于为普通百姓说话的，各级政府也陆续出台了严厉的控制价格上涨的措施。从“国八条”到“国六条”，中央政府以及各大城市的、各地的市政当局都在紧急行动，为的是试图使脱疆的房价稳定下来以平息民怨与众怒。——房价，不能再涨了。
房价的波动也影响着被视为社会“强势群体”的经济学家们的价值判断与话语取向。那些顺应群众呼声、与普通居民的声音保持一致的学者受到百姓的拥护，不同的声音因“呛声”主流而多少显得有些另类，成为众怒之下被强烈责难、甚或是责骂的靶子。——房地产价格，必须降下来！
而房地产价格不能再涨与房价必须降下来，却是两个层次的不同概念；房价必须降下来与能不能降下来，却又是另外的两个层次的概念。这其中观点的差异自不待言，其争论也因为与不同人们的预期各不吻合，而成为舆论或众人情绪反应的注目焦点。
最近看到著名经济学家、复旦大学张军教授的一篇杂感，内中谈到他偶然在北京卫视看到的一次有关中国房地产价格未来走向的专家对话节目：两个中国学者水皮先生与社科院的学者曹博士，都认为当前房价相对于普通百姓的收入水平显然太高，不能再涨，因表现得“帮老百姓说话”而不时赢得喝彩。对话的另一方，来自英国地产界的一位先生的判断与看法则始终与老百姓的心思背道而驰，认为中国的房地产市场如果要坚持市场化方向，以中国经济强劲的增长势头，房价未来上涨将会是主流趋势，并预测北京和上海的房价将会越来越接香港与东京。
那位英国先生的观点，尤其是上海与北京房价日益与香港、东京接轨的观点，在现场气氛中显然是非常的不合时宜，对话双方的观点所引起的现场的情绪反应不言自明。然而吊诡的是，当主持人让嘉宾最后对北京等大城市房价未来一两年的走势作一预测的时候，三位嘉宾都一致认为没有多少下跌的空间，出于职业的判断，这一点倒是出奇的一致。而有感于不同嘉宾不同的话语及感情取向，张军教授认为两位中国的学者如果不是“经济学功底不过硬”，那就是出于一种“策略的选择了”。
房价究竟还会不会涨，能不能降下来？依据目前的房地产成本构成以及市场化的政策取向，将各种影响因素综合后进行判断，可以认为持续的、有较大幅度空间的下降的确很难，这一点即使是多数的普通百姓也有共识。关于房价上涨的原因，我曾经将它归结为以下的八大方面：
1、中国经济持续快速增长，居民收入不断增加导致对房屋真实需求的持续增加。尽管收入差距增大引致很多问题，但居民总体收入不断增长是不争的事实，在可预见的将来，这一由经济增长引起的真实需求增长仍将继续释放；
2、居民消费升级导致的支出结构发生变化，由衣食温饱型到适应生活小康型过渡，对住房需求持续增加；
3、中国的城市化导致的劳动力向城市的转移增大安居需求；
4、因开发商利益驱动方面的原因，房屋开发结构供给不合理，能够满足占据整个需求大部分的中低收入阶层的房屋比重过低；
5、政府房地产政策的某些畸变与不合理。这是房价居高不下的重要原因，也是上面因素4的直接原因，如各地近年实行的“以地生财”政策，豪宅与普通民居适用相同的税收、信贷及其他政策等。“以地生财”政策直接增大了房地产开发成本，目前房屋开发成本占据全部成本的大部分比例；富人购买力较强，豪宅与普通民居适用相同的政策，使得地产商更愿意开发豪宅而压低普通住宅的比重（目前这一现状正在有所改变，如按揭首付比例等方面的一些限制，但力度仍不够大）；
6、说到底，是中国人口基数太大，以前太穷，社会要进步，安居是基本的、持久的需求，加之前几年房地产政策的一些变化（如房地产开发土地由以前的征收到最近几年的公开拍卖）以及上述的提到的若干政策的滞后或失误，致使有效供给没有及时跟上需求步伐，共同作用的结果是阶段性地增大了房价的上涨压力；
7、不同利益集团之间的搏弈，强势集团如房产开发商及其他既得利益者很大程度上左右或影响政策制定与舆论话语权，使问题解决面临更加复杂的环境；
8、境内与境外一些资金的投机行为，一定程度上起到了推波助澜的作用。
从收入与成本对比角度来看，当前的房地产相对于普通百姓而言肯定是高的，这一点当无异议；但支撑房价走高的因素也的确是客观存在的，这一点也不应被忽视。依托中国经济目前的发展速度对未来进行展望，在一切以市场为导向的资源配制机制之下，“涨”是必然，这应该是谁都能够看得出来的长期趋势，问题是涨升的幅度与速度在时间上究竟如何协调与“配置”，这才是问题的关键。上述促使房价上涨的八个因素中，有一些因素政府是可以有效控制的，如政策的调整与失误的纠正，对投机的抑制，采取措施平衡不同利益群体之间保持大致的相对均衡等等；但也有一些因素无疑也是无法控制、或者难以控制而只能积极引导的，如由经济持续增长带动的居民真实购买力的增加，居民消费升级引致的需求增加，全球经济日益融合的背景之下，出于对中国经济与社会发展的看好，一些大城市吸引力增加而对境外居民、机构产生的“洼地效应”等等。经济学常识告诉人们，在价值规律的作用之下，产品的价格是由供求关系所决定的，当需求增加时，如果供给不能相应跟上，价格的上涨就将不可避免。因此，采取各种有效措施不断增加供给，使房屋产品像其他成熟行业产品如汽车、家用电器等产品一样，使供给在平衡中略大于需求，这才是根本缓解房产涨升的途径。当然由于房产品既是消费品又可作为投资品的双重属性，主要成本构成要素土地的稀缺性及地域的不可流动性，这些特点使得房屋产品与其他耐用消费品相比有着很大的不同，其价格波动还取决于其他一系列复杂因素的综合效应，如不同地区之间的区大差异等。这里仅以深圳的一个例子可以形象地说明这种影响因素的复杂性：目前在深圳蛇口与隔着一个深圳湾的对面的香港正在构筑“西部通道”，桥对面香港的房价均价至少在3万左右，桥这头蛇口的房价均价目前刚升至8千以上，仅一桥之隔，在两市融合日益加速的趋势之下，这一差距会长期如此悬殊吗？
但如此说来，经济学家在大众情感取向中顺应“舆情”，是否就一定是惘顾事实、不敢坚持独立见解的表现呢？笔者认为也不能完全这样认为。经济学家必需尊重事实，以事实为依据做出客观公正的判断，但经济学家也应该允许有自己的价值取向。在当今中国，占据绝大部分比例的普通百姓收入较低的事实是不允许房价如此超前地、大幅的上涨的，虽然“接轨”长期而言是个不争的事实，但这一事实必须是建立在经济发展过程中居民收入也必须同样提高的基础之上的。在我们提出构建公平社会、和谐社会作为最终目标的时候，如果大部分的普通中国百姓越来越买不起房子，那样的中国就不能称得上是成功的。因此，呼吁政府采取措施努力维持房价与当前社会收入现实保持相对的平衡一致，体现的应是经济学家的社会责任与良知，也即是人们长期以来一直就在呼吁的“人文关怀”；而最大多数的民众的集体呼声的上达，最终在经济学家的推波助澜下上升到政策层面，使这一“人文关怀”最终演化为政府的“政策关怀”，由“政策关怀”具体落实“人文关怀”，对于弱势群体而言，这才是对他们利益的最重要、最根本的保护。
许多年以来，人们在谈论我国社会主义市场经济建设目标时，总是强调也期望与发达成熟市场“接轨”，成熟市场许多的做法是其自身不断发展完善的结果，“接轨”就是与先进做法的“趋同”，这一目标方向当然是正确的。但一切事情都是时间的函数，单就房价而言，笔者倒希望价格的接轨来得晚些，再晚些，希望能够晚在经济发达与人们收入水平“接轨”之后，致少大致保持同步，笔者认为这也应是政策调控的目标，是政府体现“人文关怀”与“政策关怀”的责任。政策的实施也必然给经济的增长方式造成不同的推力，本着照顾大多数人利益的原则，通过政策调控，改进品种结构，加大对与中低收入需求相适应的品种供应，这是政策应该着力也能够做得好的方面。而我们也欣慰地看到，我们的政策方向也正在朝着这个目标迈进。
（该文是七月初为《中国商业评论》而作，发表于该刊第八期，为适合发表的原因，遵编者意有许多改动，这里公布的是我的“原始的”思考。－－－互联网的最大好处就是可以充分地表达个人的意见啊！）
