房地产行业税务稽查应对讲义（一）

　　房地产行业税务稽查应对讲义

　　大家上午好，事务所的安排，今天上午由我同大家一起来探讨一下2007年度房地产行业税务稽查重点和最新的有关政策。

　　根据李总的要求，今天不能讲理论的东西，主要是探讨实际问题，不知道大家是什么想法？有什么建议可以随时说出来，我想咱们都是在一线从事实际财务、税务工作的，我们最关注的是如何解决企业面临的实际税务问题，而不是形而上学和不切实际的所谓税收筹划。

　　今天就半天的时间，要讲太多的内容时间也也不太够，所以我想主要讲一下三个方面内容：

　　一是弄清主要税收政策。

　　二是了解税务稽查的基本方法。

　　三是结合税务稽查的案例分析房地产企业经营过程中最容易出现问题的风险点

　　有个别的问题咱们通过互动环节沟通解决，因为企业情况不一样，遇到的问题也不尽相同，咱们今天的目的就是解决实际问题，在讲完这些内容后，有时间的话，跟大家说一下所得税实施条例的问题，这个法规应该是2007年度最重要的法规了，相信大家都很关注，现在大家手中拿到的还是讨论稿，最终版本还没公布，不过根据我们的了解，应该基本不会有太大变动了。

　　最后留下时间跟大家解决一下企业实际的问题，大家可以先把问题写下来，一会集中讨论一下。

　　对大多数企业企业财务人员来说，日常的财务处理、报税都不是什么难题，最头疼的就是应付税务稽查，为什么？就是因为在税务稽查时，几乎所有的企业都会存在或多或少的偷漏税问题，根据我在为企业提供服务的经验，可以分为两种情况：

　　1、是故意偷税型，按照表现形式又分为明目张胆偷税型和精心策划偷税型两种

　　（1）明目张胆偷税型：比如该企业预售收入就是放在账上挂在其他应付款等科目不转收入，就是不按照税收政策规定交纳营业税和企业所得税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。应该说，对于此类企业税务机关的对策比较简单，就是重拳出击，因为这种偷税行为的检查难度比较小。

　　（2）精心策划偷税型：精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷税的特点，这类偷税行为是税务稽查中比较难办的类型，如为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票等等方法。但是随着税务稽查手段的不断进步，以及国家对房地产税收管理的逐步加强，对这类偷税行为的查处也越来越严厉，也就是说风险越来越大。

　　上面的偷税行为一般都是在企业领导授意意思下的偷税行为，作为企业领导，尤其是民营企业的老板，绝大多数都不会痛痛快快的如实交税的，这是中国的现实情况，老板一般都会认为，只要跟税务局搞好关系，一般不会出什么问题，这是中国民营企业老板的一个普遍性思维。

　　但是作为我们从事具体工作的财务人员来说，大家都会看到或遇见过，随着咱们国家税务执法系统的不断完善，这样明目张胆的偷税行为越来越困难，就拿税务稽查来说，以前是征管稽查一体的，只要搞定主管税务机关的一个领导，就不会出现被查处的风险，可是现在不行了，首先税务稽查机关都是独立设置的，一般情况下，企业都是跟征管的税务人员打交道，跟税务稽查直接交往的机会少了很多；另外现在的税务稽查往往是电子系统选案、交叉稽查、甚至是异地交流稽查，想凭借认识一个或几个税务官员就能避免被检查的命运，实在是小概率事件。可以说，难度是越来越大，自然，偷税风险也是越来越大。

　　作为企业的财务人员，在领导授意下其实是很难反抗的，一般情况下只能是按照领导的意思做，这样很容易就把风险留给了自己，尤其是企业财务负责人，因为根据法律规定，企业财务负责人是要承担连带责任的，这样对财务人员来说就不是很值得了，当然如果收益很大，那就另说了，咱们说的是一般情况。

　　在这种情况下，作为企业财务人员怎么办呢？一个比较现实的做法就是把税法的有关规定和后果以及有关的案例、最好是判刑的案例都明确的告诉领导，让领导斟酌一下再说，因为很多的领导都不懂税法，认为偷税了，被查到了，无非就是补税、定多再就是罚款，没有认识到后果的严重性，最明显的例子就是刘晓庆了，这可是家喻户晓的例子了。

　　向领导说明情况后，如果领导执意继续偷税，那你就的考虑一下后果自己是不是能承受，不能最后把自己也给装进去。实际上，我的意思就是，作为财务人员一定要明白税法的有关规定，在面临这种情况时自己有一个参考，能不能做、做了后出现问题自己的风险多大，这是对自己最负责、最保险的做法。

　　在风险不能承受的情况下，如果自己不能说服领导，在有条件的情况下，建议领导聘请外部专家对这个情况进行一下审核，借助外部的力量来说服领导。一般来说，企业老板比较容易接受外部的专业意见，如果还不行，就只能走人了。

　　例子：今年初，在北京我们的一个房地产开发客户，就出现这种情况，他们开发的一栋写字楼，就在中关村，卖了两年，卖的不好，最后剩下一部分就出租了，由于中关村的租金是很高的，企业就面临很沉重的企业所得税负担，老板说咱们怎么要交这么多的税？财务总监就说，咱们没有做固定资产，不能提折旧，自然利润就高了，领导说这可不行，转固定资产吧，把折旧补上，省的交那么多税，财务总监就犯难了，跟我们咨询，我们也建议他不要这么做，大家都知道，房地产开发公司开发的产品转做自己的固定资产在企业所得税上是需要视同销售计算交纳企业所得税的，这个规定是很明确的，（国税发［2006］31号第六条规定：关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。）

　　那怎么办呢？跟领导汇报说这么做不行，事务所也说不行，领导说我不管怎么样，你自己想办法吧，反正必须把所得税降下来，最后怎么办？结果财务总监就辞职了。企业其他财务人员就在帐面上做了转固定资产，在所得税申报时没有交纳所得税，在北京房地产行业的所得税申报是需要做鉴证报告的，由于他们是我们的老客户，找到我们说给我们做个鉴定报告吧，对他们的问题我们是很清楚的，看看实在是不敢做，就推了，后来他们又联系了一家税务师事务所给他们出的报告，看来不管什么时候都有胆大的。

　　这家公司转固定资产涉及的应纳税所得额接近3000万，要交税的话就是接近1000万，可不是小数目，今年税务稽查这个事情就出来了，直到现在还没结束，找到我们，我们也没办法，据说那家税务师事务所的领导还在继续做工作呢，最后结果如何不好说，毕竟北京的水是很深的，什么情况都会出现，不过对一般企业来说，就是不进入司法程序，移送公安机关，不判偷税罪，光补税、罚款、再加上找人疏通的费用就很可观的了。

　　这个例子是想说，作为财务人员，大家一定要在专业上有一个明确的判断，不然会面临不必要的风险的。那就悔之晚矣！当然现在越来越多的民营企业老板开始认识到偷税的风险，企业财务人员面临的这种风险也在逐步下降，只要你把严重后果给他说清楚了，大多数老板一般情况下会接受的。

　　在说一下偷税的基本手法，无非就是通过种种手段隐瞒收入，提高成本，没有太神秘的办法，我接触个一个企业，他们就敢拿一个亿的虚开的工程发票入帐，过程是这样的，这家公司（A）有钱但没有关系，另一家公司（B）能拿地但是没有钱，他们就合资成立了一个公司（C），注册资金就1000万，以该公司的名义拿地后，A公司再以购买C公司股权的方式将土地拿到手，按说这种方式也是非常普遍的运做模式，但是B公司不愿意高价转让股权，因为土地实际价值很高，如果高价转让股全，B公司的所得税负担就太高了，他不想承担，最后的处理方式是A按照B在C公司中的股权原值购买股权，另外由C向B指定的工程公司制服1亿元的土地平整费用，取得发票入帐，而且还能在计算土地增值税和企业所得税时扣除，这是一个真实的案例。

　　2、疏忽大意偷税型：

　　由于房地产企业面临的税收政策相对复杂，一些房地产企业财务人员对有关政策搞不清楚，致使少缴税款。我把它叫做疏忽大意偷税型，基本表现形式就是企业不知道自己的有关处理是违反税法的，这种情况也比较多，一个原因是中国税法变的比较快，另一个原因是中国税法有很多不明确的地方，财务人员很难全面把握税法，在一些特殊事项处理上就很容易违反税法规定。

　　在税务稽查中，这种情况也是非常普遍的，一旦出现这种情况，作为企业财务人员来说是很尴尬的，我相信这种情况是财务人员最不愿意面对的，一是给企业造成了损失，被罚款、补缴滞纳金；二是领导对财务人员会产生不好的看法，认为财务人员没有尽到应有的专业职责，认为财务人员的专业水平不够。严重的后果就是被辞退。

　　例子：根据规定，企业三年未支付的应付款是要并入当年应纳税所得计算缴纳企业所得税的（这条规定大家注意到了吗？企业财产损失所得税前扣除管理办法中明确规定：第五条因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。因债权人原因确实无法支付的应付款项”（这条规定实际上是无法执行的，原因：怎么取得对方已经申请财产损失并在税前扣除？实际执行中，有的税务机关要求只要是三年未还就并入所得，有没有道理？如何应对？），外资是2年，关于外资企业的规定是很明确的，但是内资企业三年的规定很多人并不熟悉，这样在所得税汇算清缴时就很容易犯错误，我们的很多客户在做所得税汇算清缴时都出现过这种情况下。

　　基本对策：就是要将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意导致少缴税款的情况消灭以避免纳税风险。目前各地税务机关都有12366纳税咨询热线，有不清楚的问题可以咨询税务机关，也可以向熟悉的税务师事务所等社会专业服务机构咨询，总之，不管通过什么方式，最终的目的就是解决企业的实际问题就可以。