房地产金融调控应理清四大问题

蓝春锋 原创 | 2008-01-30 12:46 | 收藏 | 投票

 

2004年以来,针对房地产业的调控力度渐趋强烈,其手段也日趋多元化。2006年,除37号文外,国务院各部委连续出台20多个针对房地产业的配套政策;2007年,央行和银监会继续在房地产金融方面出台多项紧缩政策。但是,由于政策从执行到传导都面临着许多不确定因素,在一定程度上影响了调控效果,房价依然照涨不误。因此,需要理清如下四大问题:

一、房地产是“消费”还是“投资”?在房地产是否应作为投资性用途的问题上有两种观点,一种观点认为,我国处于人多而可居住用地少的状况,投资性购房不适合中国国情,不利于社会稳定和谐,应该鼓励自住为目的的购房;另一种观点则认为,正是因为人多地少,才使得土地具有投资的价值,而且,在国家统计局对CPI的统计中,房地产价格并不是构成消费物价指数的部分,表明房地产不属于消费品。现实情况是,有关部门难以限定人们购房时的用途,特别是在再次置业的情况下,更是无法界定购房的目的是投资还是消费。在银行房地产信贷部门看来,投资性购房者比消费性购房者具有更好的信誉和更高的安全边际。因此,有关部门,包括房地产金融调控部门,不应关注居民购房的用途究竟是用于消费还是投资,关键是要加强宣传和提示:量力而行,防范风险。

二、政府是增加土地供应还是增加住房供应?当前,地方政府往往通过增加土地拍卖来缓解土地需求。随着城市化进程的不断加快和人民币升值等因素的推动作用,土地价格即便在短期内出现震荡起伏,其稀缺性也将使其价值在长期的市场中得以体现。因此,有关部门要控制的不是地价的高低,而是通过增加对廉租房、限价房等的供应,通过扩大社会保障的范围,让“居者有其屋”,使市场上的房地产供求渐渐趋于平衡。

三、政府是控制资金供给还是增加投资渠道?单方面控制银行资金供给并非长久之计,减少银行的可用资金会影响银行的流动性,而控制信贷规模则会在一定程度上影响银行的效益。对投资者而言,在市场投资工具稀缺的条件下,人们只能选择股票或者房地产这两种较为成熟健全的市场,而这两个市场又都是政府大力调控的对象。因此,政府所要考虑的并非是压抑投资的需求,而是要通过创造多样化的投资方式以疏散过剩的资金。

四、政府调控范围是仅限于居民还是“两边一起调”?外资对沿海地区房地产的青睐既出于对人民币升值的预期,也有对中国未来经济发展的看好。不论何种因素,其结果都将对加速房价上扬有着重要影响。因此,对外资流入房地产的限制和对境外人士购房的调控应该一视同仁,要在信贷管理和征信管理系统中设置相应的门槛和运用科学化的手段,增强房地产金融调控的力度和效果。

 

 

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