房地产市场会出现反弹但不是反转
2008-10-23 每日经济新闻
中央政府层面的抢救楼市运动拉开序幕。
10月23日晚，财政部网站公布财政部新闻办公室通告，“继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活”，引人关注的是，从第七条到第十条全部关于下调房地产税费，与降低房贷利率——从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
所有的猜测以最快的速度落实为政策，降息幅度之大、税收降幅之深是空前的，令人关注，差不多是对以往紧缩政策的全盘修正。由财政部直接出面调低利率与税收，而没有央行与银监会、建设部的意见，说明，这是一次救急之举。如果说，18个省市的地方政府救楼市只是小试牛刀，财政部的措施则绕开争议，直击核心，直接放松银根提振房地产市场信心。从10月17日国务院常务会议提及降低房地产交易税费、支持居民购房到财政部网站发布公告，仅仅一周时间。
对中国实体经济与房地产行业关联度有认识的人士，都不会对政府救楼市持怀疑态度，事实上，在电力、钢铁、建材产能过剩的今天，拉动房地产投资都是挽救经济下滑的重要一环。笔者早就认为，鉴于从去年开始沿海出口企业出现下挫趋势，政府当时就应该保持市场稳定。这绝不意味着笔者反对加大保障型住房建设规模，保障型住房与市场定价的商品房，才能筑就房地产行业健康发展的双底。
现在救市，成本高而收效少。首要原因是实体经济下行已成事实，房地产企业普遍存在现金流紧张等问题，购房者对于实体经济的担忧使他们不会轻易出手投资购房。国家统计局公布9月国房景气指数为101.15点，比8月份回落0.63点，比去年同期回落3.84点，这是该指数自去年11月以来连续10个月回落，表明房地产市场仍处于持续低迷状态。今年1到9月，全国完成房地产开发投资同比增长16.5%，增速比1至8月份回落2.6个百分点；房地产开发企业到位资金增长10.7%，回落3.4个百分点。今年上半年保持较快增速是因为前两年拿地的房地产企业已经到了开发周期，而不是因为房地产市场火爆，房地产商是迫于政策而建房，而不是因为市场所需而建房。
全球金融风暴是个财富急剧收缩的过程，从美国、英国直到印度，都出现了房价的大幅下滑，甚至出现崩溃迹象，说明目前是个投资的低潮期。过去3至4年间，印度的股票和房地产价格分别反常地暴涨了3倍多。今年以来呈现急剧下降趋势，印度Sensex股指下跌了46%，BSE房地产指数则下跌了78%(圴以14日为标准)。
看看各国央行在做什么？在调低利率，不断向金融机构注资挽回流动性，调低利率说明市场处于紧缩周期，通胀预期被通缩预期替代，如果你手里的钱不再缩水，如果现在实体经济领域的企业愿意用月息两分以上的高息借款，请问还有人会急着投资房地产吗？房地产与股市火爆一定是资产高涨周期的产物，央行越加息，投资者越是急于买房，央行越降息，投资者越是不急于出手。此次出台政策真正的利好，是降低税收，投资者可以从政府的收入中分羹。
地方政府救市之后，从市场反应来看收到了一定效果，如重庆、北京、天津、上海部分城市成交量环比有所上升，其他城市销量下滑的势头也有所减缓。但情况不容乐观，全国房地产当月投资增速数据显示，2008年8月份较6月份下降一半，销售回款大幅下降。以上海为例，从10月13～19日一周，一手商品房的成交量仅为18.84万平方米，环比略微上升2%；其中商品住宅的成交量下降了20%，仅成交11.6万平方米。
充其量，房地产市场会出现反弹，而不是反转。
注：晚上收到对房地产素有研究的朋友的来信，认为对楼市有极大的提振作用。看市场表现，我也许对于货币政策和实体经济下行看得更悲观。
希望保障型住房与救市并行，这样才不至于出现畸轻畸重的情况。
