2008年上海5、6月份工业地产指数报告

戴显荣 原创 | 2008-11-05 15:56 | 收藏 | 投票
关键字:工业地产 

市场概况:

截止6月份,据土地爷地产网(www.TuDiYe.com)4、5月份的数据统计显示,在刚刚过去的两个多月的时间,上海工业物业租售价格虽同比上季度态势平稳,但仍处于稳中有升的趋势。
目前,上海工业物业平均租金售价分别为0.61元/平方米/天及2858元/平方米,较3、4月份增长3.8%和5.8%。除了市区(主要集中于徐汇、杨浦、普陀)板块的价格独树一帜外,浦东和闵行的工业物业租售价格继续领跑于上海市郊工业物业,紧随其后的是近郊的松江、嘉定、宝山。
从各区需求分布图看,闵行、浦东、嘉定、松江仍为需求较为集中的区域,从规模上看,1000平米以下的小型工业物业仍然是最受欢迎的物业类型,占到了需求总量的4成。而5000平方米以下的需求量所占比例达83%,而多层需求量约占单层需求量的三分之二。
低端市场交易活跃,高端市场谨慎观望
由于中小型企业从市区迁移,导致小面积土地和厂房市场需求量增大,所以目前的上海工业物业租售市场属于低端市场需求旺盛,高端市场谨慎观望的格局。
从土地爷地产网(www.TuDiYe.com)后台数据库所显示的客户需求统计中了解到,许多的中小型企业从市区迁移至郊区,但在选址过程中与各工业园区的相互匹配出现严重落差。同时在与各个园区的采访调研中也了解到,很多园区的定位和与入住企业的要求成了这些中小型企业难以逾越的鸿沟,就漕河泾开发区松江高科技园为例,该园区主要以引进有实力的光仪电产业的相关企业为主要目标,对于其它的中小型企业来讲如果没有符合该园区的定位,那么就很难入驻。所以这些中小型企业就只能从市场上去寻找适合自己的土地或者厂房,这就使得二级土地市场的租售交易异常活跃。
对于上海市的开发商而言,由于近年来上海住宅土地的放量很少,除去实力雄厚的上市公司一级开发商外,其余本土开发商已很难寻觅到住宅市场的进入机会。此时,进入门槛较低,而利润也较为丰厚的工业地产,则为他们提供了另一发展空间。开发工业地产的利润非常丰厚,这也是很多房产开发商转入工业地产方面的直接因素,虽然如此,但仍处于观望态度的开发商居多。
高效盘活闲置土地
据上海开发区协会的统计数据,上海开发区3年内盘活闲置土地2万多亩。另外根据国土资源部的表态,4月底前须完成闲置土地的清理,6月底前完成被查处闲置土地的处置工作。国务院三号令的颁布,清查闲置土地声声紧,募集资金禁止囤地、囤房,在多项“利空”政策影响下,沪上出现一级土地市场受冷、二级土地市场趋热的格局。
由于近两年上海及长三角工业地产热潮,盘活存量的工业地块已经到了最为恰当的时机。但提高土地的利用效率,则成为上海市相关政府部门工作的重点。目前,上海市各开发区新建项目容积率已经从“十五”初期0.5提高到0.8以上,投资强度从每平方公里20亿元提高到30亿元以上。来自上海市开发区协会的数据显示,2007年,上海41个开发区完成工业总产值11853亿元,占上海市工业总量51%,全市开发区平均土地产出水平达到58亿元每平方公里,是全市工业用地平均产出的2.5倍。
尽管如此,大量的工业用地仍旧处于闲置或低效利用的状况中。目前在上海仅有张江高科工业园、青浦工业园区等地块利用率较高,其他的园区闲置地块都很多。以上海的青浦白鹤镇工业园区为例,该园区为上海市级配套工业园区,总占地面积3平方公里,目前只开发1.4平方公里,大量的地块闲置。
此前,上海市对闲置土地的清查工作已基本完成,而国土资源部日前也下发文件要求,在今年6月底前,各地必须完成被清查土地的处理工作。届时,上海市的工业地产又将迎来一次发展机遇。由于上海这几年以IT、生物产业为代表新科技的出现,使得城市经济得到快速发展,产业布局也更加合理,这些新型高科技企业,更多的会远离市区,选择办公厂房,再加总部工业基地的概念兴起,工业地产的发展迎来良机。从长期来看,研发和郊区办公物业将是上海工业地产市场的热点,在上海副中心或郊区等区域拥有便捷的交通、完善的配套和许多高品质研发或办公物业成为众多企业青睐的选择。
龙头企业向二线城市进军
随着杭州湾跨海大桥的开通,一些企业纷纷的赶往二级城市去发展自己的产业,近日,上海龙头民营企业上海人民企业(集团)有限公司也把目光锁定了二级城市在江北滨江小城仪征市,上海人民企业(集团)有限公司是中国电气制造业十大领军企业之一,也是,列上海市百强民营企业综合实力排行第2名(制造业第1名),拥有全资(国内)上市公司1家,全资及控股成员企业21家。上海人民企业(集团)有限公司此次出资20亿建设的船舶配件园项目,日前在江苏省仪征经济开发区正式签约。
开发区产业升级 增强品牌效应
统计数据显示,长三角16城市2007年前三季度实现地区生产总值33334.48亿元,同比增长15.2%,占全国的20.1%。经过十余年的飞速发展,长三角已经成为全国经济增长的龙头,但区域内发展空间、资源空间日趋窘迫。当长三角地区普遍遇到环境、资源制约的时候,寻求科技创新、产业升级就成了必然的选择。
时下,上海各个开发区都以自己独树一帜的精准产业定位和品牌效应来适当程度的招商选资,如漕河泾开发区松江高科技园致力打造国际光仪电产业中心、松江新城生产性服务功能区以生物产业基地为发展主体等,近日,一个名为“中国文化创意产业园”的特色园区从大柏树知识创新圈这个舞台上冉冉升起。园区地处“大柏树知识创新和服务贸易圈”的重要位置,周边集聚了复旦、同济等著名高校和众多国家级科研机构。该园区将以图书、期刊出版等内容生产行业为核心,以计算机技术、通信技术等高科技技术行业为补充,拟打造成一个文化与科技相结合、聚集文化艺术人才与科技研发力量的文化创意产业园。
趋势分析
随着上海市各个区域的招商引资力度的逐步加大,以及各个开发区的产业定位更加精准,供求之间的关系越来越明确,产业定位的规范也是促进租售市场明显走高端线路的因素。加之诸多房产商的介入,工业土地的竞争将会更加激烈,预计土地批租价格将继续保持上涨,商务园区物业方面,迁址以及新建所产生的需求量会继续保持旺盛。
其次在高科技商务园区,预计上海研发中心总量将在未来五年里极具潜力。上海现有的研发中心地区主要集中在金桥,张江和漕河泾园区,交通发达,商业住宅配套设施成熟。同时由于传统商务区的优质甲级写字楼租金不断上涨,其租金水平往往是商务园区的3倍以上,于是将有相当一部分的后备部门转移到商务园区,如研发中心、金融机构的数据交换中心、企业总部。

因此市场对高端研发办公物业的需求继续呈现快速增长的趋势,而物流园区物业无疑具有更为乐观的前景。就目前土地爷数据库显示情况,我们预计在下一季度内上海工业物业的价格仍然会走偏为上升趋势,与此同时其市价和租金也将会有4%—7.5%左右的上升指数。

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