2008年上海第二季度工业地产指数报告

戴显荣 原创 | 2008-11-05 15:58 | 收藏 | 投票
关键字:工业地产指数报告 

市场概况:

截止6月上旬,据《土地爷地产网www.tudiye.com》4、5月份的数据统计显示,在刚刚过去的两个多月的时间,上海工业物业租售价格虽同比上季度态势平稳,但仍处于稳中有升的趋势。目前,上海工业物业平均租金售价分别突破0.6/平方米/天及3000/平方米,其中售价较上季度更是达到7.1%的涨幅。从各区需求分布图看,闵行、浦东、嘉定、松江仍为需求较为集中的区域,而3000平方米以下的需求量所占比例达68%,而多层需求量约占单层需求量的三分之一。由于各类民营中小企业对上海工业厂房的需求依旧十分强劲,已占总量的73.5%左右,因此目前的上海工业物业租赁市场属于低端市场供求两旺,高端谨慎观望的局面。因此也导致了相当数量的商业地产甚至住宅地产的开发商及中介也开始涌入工业房地产市场。
土地需求量依然持续旺盛:
从目前《土地爷地产网www.tudiye.com》所显示的客户需求统计中了解到,由于中小型企业从市区迁移,导致低端土地市场求大于供,而大都这些中小型企业需要的仅仅是10-100亩面积不等的土地,所以导致很多中小型企业与各工业园区相互匹配出现严重落差。同时,在与各个园区的采访调研中也了解到,很多园区的定位和与入住企业的要求成了这些中小型企业难以逾越的鸿沟,就漕河泾开发区松江高科技园为例,该园区主要以引进有实力的光仪电产业的相关企业为主要目标,对于其它的中小型企业来讲如果没有符合该园区的定位,那么就很难去入住了。
对于上海市的开发商而言,由于近年来上海住宅土地的放量很少,除去实力雄厚的上市公司一级开发商外,其余本土开发商已很难寻觅到住宅市场的进入机会。此时,进入门槛较低,而利润也较为丰厚的工业地产,则为他们提供了另一发展空间。开发工业地产的利润非常丰厚,同时也是盘活工业地块的主要因素,如果用1000万元的投资可以在上海拿到几十亩的地的话,一般的楼板价在800/平方米,由于建筑结构简单,成本相应地降低,如果产品做成总部工业园区,一般的售价在8000~10000/平方米,单套面积在1000平方米左右,卖掉一套,就全部收回成本,所以当前土地的需求量依然过于旺盛。
闲置工业土地仍旧居多
提高土地的利用效率,是上海市相关政府部门每年工作的重中之重。目前,上海市各开发区新建项目容积率已经从十五初期0.5提高到0.8以上,投资强度从每平方公里20亿元提高到30亿元以上。来自上海市开发区协会的数据显示,2007年,上海41个开发区完成工业总产值11853亿元,占上海市工业总量51%,全市开发区平均土地产出水平达到58亿元每平方公里,是全市工业用地平均产出的2.5倍。尽管如此,大量的工业用地仍旧处于闲置或低效利用的状况中,一组数据可以说明。1988~2005年,上海市土地使用权出让可建面积中,住宅类为20196.79万平方米,厂房类14476.86万平方米,两者比率约为43,然而,在该段时期内,上海市共有22037.45万平方米的建筑竣工,其中住宅竣工面积为18843.27万平方米,虽然工业厂房的竣工面积无法查清,但显然与住宅相比要远低于此前34的比率了。目前在上海仅有张江高科工业园、青浦工业园区等地块利用率较高,其他的园区闲置地块都很多。
  据土地爷目前所掌握的信息中可以看到,以上海的青浦白鹤镇工业园区为例,该园区为上海市级配套工业园区,总占地面积3平方公里,目前只开发1.4平方公里,大量的地块闲置。此前,上海市对闲置土地的清查工作已基本完成,而国土资源部日前也下发文件要求,在今年6月底前,各地必须完成被清查土地的处理工作。届时,上海市的工业地产又将迎来一次新的发展机遇。
趋势分析:
随着上海市各个区域的招商引资的逐步加大力度,以及工业地产行业的飞跃发展,上海将成为更具地区影响力的物流及贸易中心。同时由于诸多房产商的介入,工业土地的竞争将会更加激烈,预计土地批租价格将继续保持上涨,商务园区物业方面,迁址以及新建所产生的需求量会继续保持旺盛。因此市场对标准化厂房需求继续呈现快速增长的趋势,而物流园区物业无疑具有更为乐观的前景。就目前土地爷的信息库数据显示情况,我们预计在下一季度内上海工业物业的价格仍然会走偏为上升趋势,与此同时其市价和租金也将会有5%—7.5%左右的上升指数。
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