人口红利对房地产的影响还尚未结束

姜明 原创 | 2008-03-19 16:04 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产 

人口对住房的支撑力近期不会减弱。2005年末,中国处于15-64年的壮年人口占到总人口的71%,0-14岁的少年人口占总人口的22%,二者合计占98%,仅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可见中国之年轻,人口红利前景之巨大,亦可见地产牛市之进程。根据联合国预测数据,到2030年,中国15-64年壮年人口将占总人口的67%,0-14岁少年人口占17%,老年人口将占16%;人口结构年轻程度下降,但在国际上依然处于前列。

具体来看,1962-1975年大婴儿潮时代置业高峰期将持续。1962-1975年中国人口出生率连续14年超过2.5%,每年新增人口2000万以上,累计增加总人口3.66亿人3,占1975年末总人口的约40%,占现有人口的28%,无论规模还是比重均空前绝后(图5-6),所以1962-1975可以称为中国的大婴儿潮。目前大婴儿潮成员在32-45岁之间,占现有就业人口的48%,处于他们个人生命周期中的高收入、买房置业阶段。因中国住房分配制度改革是1998年才实行市场化的,所以30岁进入第一次买房高峰的国际理论和经验并不适合,但根据国际上婴儿潮房地产消费时代至少繁荣15年的经验,从1998年开始算起,15年是到2013年。而在1998年至2004年,7年间销售额平均增速30%。大婴儿潮时代3.66亿总人口,2006年城镇人均居住面积27平米,照此推断住宅需求面积为98.82亿平米。按偏保守的住宅商品化率和大婴儿潮时代成员购买1998-2007年全部商品住宅假设,得到的结论是3.66亿总人口的大婴儿潮时代成员未来的商品住宅需求总量是约33亿平米,略超过1998-2007年商品住宅销售面积总和。

与此同时,1981-1991年小婴儿潮时代开始进入第一次置业高峰期。1981-1991年的11年间人口出生率连续保持2%以上,每年出生人口2000万以上,累计增加2.53亿人,占1991年末总人口的22%(图5-6)。规模虽逊于大婴儿潮时代,但规模也不容忽视,可以称之为小婴儿潮时代。从生命收入周期、年龄阶段和实际情况看,1981-1991年小婴儿潮时代的人已经开始进入第一次置业高峰。作为佐证,2006年内地居民登记结婚总对数上升到938万对,进入结婚高峰期,所对应的正是小婴儿潮初期出生的人25岁左右的年龄(图5-7)。当然,不可否认1962-1975年大婴儿潮时代出生的部分父母已经为小婴儿潮时代出生的子女买好了住房,但这毕竟不会是主流。

 
 

此外,中国经济的快速发展也吸引大量外国人到中国工作学习定居,势必增加对住宅的需求。庞大的钱流和人流汇合在一起,依然对房价有强劲的支撑作用。

综合来看,上述因素都不是房地产市场本身能够决定,而且这些因素对房地产市场的影响也越来越大,并且也不是调控能够完全解决得了的。同时随着近年来我国房地产市场的不断繁荣,住宅的投资品属性受到了前所未有的关注,新增的投资性需求,大部分体现在实物资产上,因此这部分需求,并不是单纯依靠增加供给能够满足的。中国房地产市场运行的特定阶段决定了房价高位运行的方向,暂时的市场调整不意味着牛市格局的终结。相反,每一次的市场调整实际上都进一步夯实了市场运行的基础,避免市场在持续的过度兴奋后出现信心危机甚至资金危机等一蹶不振的局面。

不过,需要注意的是,虽然房价上行的方向没有大的改变,但行业的发展方式已经开始嬗变。换句话来说,在一系列的宏观调控持续校正和外部环境的变化下,房地产市场的发展模式正面临转折。

 新增劳动力数量(18-22岁人口的移动平均值)

年份
新增劳动力(单位:万人)
2006
2021.0
2007
2166.5
2008
2321.7
2009
2453.2
2010
2440.0
2011
2303.4
2012
2185.9
2013
2018.9
2014
1720.1
2015
1600.2
2016
1512.9
2017
1435.8
2018
1353.1
2019
1375.8

中国人口的年龄构成(单位:万人)

年份
年龄
人数
年份
年龄
人数
年份
年龄
人数
2001
0
1360.3
1969
32
2485.7
1937
64
851.2
2000
1
1203.8
1968
33
2642.7
1936
65
850.9
1999
2
1232.7
1967
34
2165.0
1935
66
773.5
1998
3
1424.9
1966
35
2456.4
1934
67
753.0
1997
4
1459.4
1965
36
2447.8
1933
68
770.7
1996
5
1558.3
1964
37
2434.7
1932
69
654.6
1995
6
1090.1
1963
38
2760.1
1931
70
461.0
1994
7
1646.1
1962
39
1913.7
1930
71
624.0
1993
8
1810.7
1961
40
1199.3
1929
72
520.4
1992
9
1895.6
1960
41
1482.7
1928
73
523.6
1991
10
2157.9
1959
42
1374.4
1927
74
457.2
1990
11
2584.2
1958
43
1788.1
1926
75
402.7
1989
12
2481.3
1957
44
1922.5
1925
76
397.4
1988
13
2398.0
1956
45
1775.0
1924
77
330.9
1987
14
2578.5
1955
46
1889.0
1923
78
310.1
1986
15
2224.0
1954
47
1866.2
1922
79
265.9
1985
16
1926.6
1953
48
1714.7
1921
80
245.6
1984
17
1705.3
1952
49
1687.2
1920
81
194.1
1983
18
1670.8
1951
50
1556.4
1919
82
158.0
1982
19
1785.8
1950
51
1465.5
1918
83
137.1
1981
20
1519.5
1949
52
1406.4
1917
84
119.9
1980
21
1480.3
1948
53
1230.2
1916
85
98.2
1979
22
1657.6
1947
54
1207.9
1915
86
73.7
1978
23
1630.9
1946
55
1090.9
1914
87
64.2
1977
24
1629.0
1945
56
1024.6
1913
88
48.4
1976
25
1887.3
1944
57
981.8
1912
89
36.2
1975
26
1940.2
1943
58
911.4
1911
90
32.4
1974
27
2142.3
1942
59
881.9
1910
91
22.2
1973
28
2254.8
1941
60
947.2
1909
92
14.6
1972
29
2320.6
1940
61
901.8
1908
93
10.9
1971
30
2498.2
1939
62
794.0
1907
94
8.1
1970
31
2596.7
1938
63
885.1
 
 
 

资料来源:《中国人口统计年鉴》,2002年。
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