不必为房贷“压力测试”结果而悲观

余丰慧 原创自 新浪博客 | 2008-09-08 03:07 | 收藏 | 投票
不必为房贷“压力测试”结果而悲观 沪上银行日前应监管部门要求,在内部进行房贷压力测试,预估房价下跌导致的信贷坏账金额。从“压力测试”结果来看,情况并不乐观。有银行测试结果显示,如果房价下跌20%,个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%,个人房贷不良率将上升约40%。业内人士认为,此结果表明,在当前银行坚决执行首付比例不得少于30%房款的情况下,一旦房价下跌,将为房贷不良率激增埋下隐患(9月1日《房地产时报》)。 “压力测试”即假设房价下跌到一定幅度,对个人住房贷款不良率的影响。有统计显示,全国个人住房贷款占总贷款的13%,从最近披露半年报的上市银行数据看,房产信贷投放在整个信贷中占比近三成。而当前,房地产市场正处于最为关键的十字路口。在上半年销售量下降,价格跌跌不休情况下,又正好遭遇奥运会结束,奥运会前吹起的住房价格泡沫有可能彻底破灭。奥运会后,前期涨幅过大的北京、上海等重点城市住房价格可能出现拐点,沿着下降趋势继续走下去。房价下降,个人住房贷款风险问题自然就提出来了。为了对个人住房贷款可能的风险做到早预测、早准备、早防范,沪上监管部门组织银行对房贷风险进行内部压力测试是十分必要的,对于应对可能的金融风险将会起到很大的积极作用。但是,沪上银行压力测试中假设房价下跌20%和40%,贷款不良率将出现“大幅上升”和“上升40%”,从而得出贷款“房价下跌,贷款风险不容乐观”的结论,值得商榷。沪上银行压力测试的假定前提是,购房者根据自己的收入水平一点还款能力都没有,完全依靠房产价格来抵偿贷款本金。事实是,房产只是用来抵押的第二还款来源和次要保证。在现有的住房贷款户中,一些已经“月供”很长时间了,实际剩余的贷款比实际贷款额度少许多,既是将购房者扫地出门,房屋价格完全可以抵偿剩余本息。最坏的状况是,房价下跌40%,银行收回住房,按照首付30%,银行贷款本息只是少部分损失。同时,我们必须注意到,大部分自主性购房者,对房价波动并不敏感,其还贷资金来源主要是依靠稳定的收入,房价下跌40%甚至更多,只要收入稳定就不存在贷款风险。对于投机性炒房者或者购买第二套以上住房者,去年央行就规定首付款比例在40%以上,只要严格执行这个比例金融风险就不大;如果没有执行这个比例,那是银行违规贷款问题,是要追究银行责任人贷款责任的问题。违规贷款风险不只在个人住房贷款上,在任何项目贷款上只要出现违规都可能发生金融风险。经过上述分析可知,对于沪上银行的个人住房贷款风险压力测试只可以作为参考和“心中有数”就是了,根本不需要过于“悲观”。同时,也提醒商业银行,必须严格执行监管部门的第二套住房贷款等一系列规定,才能把风险控制到最小;有必要对现有个人住房贷款情况进行彻底调查摸底,收入不稳定,投机性严重购房者,要求其补充和增加第三还款来源保证。也提醒监管部门,为了切实防止金融风险,有必要再次提高第二套以上住房按揭贷款的首付款比例。 新闻链接:http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/200809/01/t20080901_16672846.shtml
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一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。在从事商业银行管理的同时,酷爱进行金融研究,各经济、金融报刊文章也一直不断。在做好这些本职工作的基础上,曾经尝试利用业余时间进行新闻时评写作,这一尝试可不得了了,竟然苦…
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