房地产调控为何受害总是老百姓?

李龙达 原创 | 2009-12-18 13:53 | 收藏 | 投票 编辑推荐


  每一次对房地产行业的调控,政府总是希望抑制地产过热的势头,但最终结果基本上都是在推高房价。毫无疑问,政府一片“好心”,政府抑制过热、遏制房价肯定没有错,但结果总是每一轮调控基本上总是在推动新一轮房价暴涨,最终害惨的还是老百姓,受大益的是地产开发商,与倒房卖房的投机者。

  12月初,国家出台“个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到5年”的政策刚刚落定,之后一周办理房屋过户的业务数量激增,北京各区县税务局与地产交易大厅人山人海。因为政策的推出,税收最终实际由买房者承担,营业税免征时间的调整实际上加快了买房者买房的时间,从而导致二手房的交易反而更加火暴。政策的推出并非给地产降温,而是“推波助澜”,原本年初以来已经上涨了50%的房价又开始加速上涨。原因是在房地产交易市场上,大多数买房者处于劣势,所以政府的政策调整导致的成本上升最终都转向了买房者,而做房地产投机生意的人受益。

  为了遏制房价持续上涨,12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。此招一出,地产商拿地的动力受到一定遏制,开发地产的动力也受到遏制,但地产商与投机者的动力并没有受到遏制,最终的结果可能还是房价持续上涨。

  政府调控地产的确并无意损害老百姓,它为了遏制地产行业的过热,并想遏制房价,但实际结果却持续推升房价。还是在房地产交易中,买方处于劣势,在地产行业形势好转的时候,几乎所有的遏制政策一出,成本都会向消费者转移,并急剧推升房价。其根本的原因政府每次遏制房价都是在成本端做文章,但每一次都毫无例外地被转嫁消费者,而每一次都会加快买房者买房的动力并推升房价,而地产商与投机者获得了更大的收益。实际上,每一次调控,老百姓并无受益,而地产商与投机者总是获得收益。

  政府如果真想抑制投机与调控房价,其实完全可以把调控方式由成本端转向后端(利润端),或两项都调控。房地产行业一旦没有了暴利,房地产企业与投机者追求暴利的动力受到抑制,市场的投机动机就受到抑制,这应是政府有效调控房价保护人民利益的主要手段。所以对房地产商与投机者的利润(投机收益)征税就成为化解矛盾的关键。

  一个行业之所以过热,并对老百姓造成很大损害,其根本原因在于这个行业的企业(个人)有太多的暴利,这样暴利的存在只会加重行业投机的存在。所以,对地产商的利润环节征收暴利税,把地产行业的利润率严格控制在在一般公共行业企业的盈利水平,超出部分按屯房屯地时间对获取利润征收重税(比如按60%以上,屯房屯地时间越长征税越重)。另外,在地产市场好转的时候,在适当的时机对投资性转让的投资收益按买卖差价征收高额度投资收益调节税(3年之内卖出房屋可视为投机性卖房,可对投资收益征收60%以上的税,3年以后酌减),从而减少房地产投资的投机性需求。房地产行业只有挤出投机,这样这个行业才会没有泡沫。

  政府要真的关心民生,就应严格控制地产行业的利润,抑制地产行业的投机动力与商品房的涨价动力,并用所征收的利润暴利税为低收入阶层盖廉租房与民生房。

个人简介
经济学博士。在核心经济学杂志与相关金融报刊发表文章近100篇以上,曾多次获得省部级以上经济研究奖。参与编、译、著经济、金融类著作5部。 email:jiwealth@126.com
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