房价高涨正是提升住房质量的好时机
2009-12-23 广州日报
政府连出政策组合拳，以图抑制过快上涨的房价。
12月7日中央经济工作会议刚刚结束，提到了房地产开发，此后从税收、信贷、土地等各方面进行调控。继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营，二套房贷不实行优惠利率，最新的传言称，二套房贷首付比例将高达50%。
要扼制高房价，有两大利器，一是征收物业税，让人买得起房养不起房，减少投资性购房的比例。目前三大一线城市已经由投资性地产主导，这就意味着中国上亿民众都把房地产看作与股票等同的投资标的，需求量呈几何级数上涨。以广州为例，虽然加大推地力度，却远远无法缓解房地产投资品匮乏的恐慌。广州近几年销售面积和竣工面积之比为4：3。数据显示，今年1-11月，广州一手住宅成交量高达903.94万平方米，远高于供应量。
二是加息，提高资金的使用成本，直至高到投资者无法支撑。
货币发行量什么时候下降，房价什么时候才可能出现下降的曙光。按照目前的速度，狭义货币发行量增速在2010年1月达到本次升势的顶峰，此后将逐步下滑，而广义货币发行量随后将同步下滑。随着通胀预期的逐步走高，预计明年年中加息的可能性较大。直到初次加息之前，房价依然会窜升，但在多次加息后，房价会随之回落。
只要政府不出杀手锏，政策组合拳对于市场更多的是威慑作用，而不能收到房价下挫的效果。
房价上涨也有另类控制法。在房地产作为投资品数量远远不能满足市场需求的情况下，政府出台标准，推出节能、环保等质量标准，出台房地产质量的国家标准，并且由独立的第三方监督执行。
房地产降价有两种方式，一是同样品质的楼盘价格下跌，二是同样价格的楼盘质量更高。这两个方面也是提高消费者与购房者福利的办法。经济学界在衡量劳动生产率时，一条很重要的标准就是同样价格的产品性能与质量提高了多少，只要能够做到性价比提升，就相当于产品隐性降价。
我国正在推行低碳经济，但我国房地产的质量不要说推进低碳就连产品质量都很难得到保证，房地产质量标准的制订与验收存在重大缺陷。按照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产项目开发竣工后，经过验收合格后，方可交付使用”， “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，只有“三书一证一表”齐全，才表明楼房质量经过国家有关部门权威认可，是开发商交楼的必要条件。我国虽然有验收监理机构，但常常走过场，导致楼脆脆、楼倒倒现象层出不穷。购房者花高价购房，还通过低下的质量使资产隐性缩水，相当于变相提高了房价。通过产业化运作，提升普通商品房的质量标准，对于普通购房者而言就是一桩大功德。
另一方面，由于房地产样式难看、质量低下，导致三十年的商品房不得不推倒重来，造成中国水泥、金属等资源大量浪费。如果地方政府只盯着GDP就会认为房地产推倒重建是增加GDP的良方，事实上，这是对于能源对于资产最大的剥夺，从流量GDP来看也没有上升。维持如此低劣的房地产发展模式，房地产建设周期缩短，永远会给房地产培育出最广大的消费者，但中国的能源就被国际市场卡住了咽喉。
降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。
注：中午讨论，业内人士说到，现在的房子多数不到三十年就得推倒重建，要多难看有多难看，全是新时代的贫民窟。还高耗能，壁如薄纸，听得到隔壁的喷嚏声、咳嗽声。
提议能否提升质量标准，想想上世纪二三十年代的老房子，仍然是文化各淀。答曰不能，因为成本定额，多花了“上面不依”，以为有猫腻。
房子拆了盖、盖了拆，增加了无数GDP，可用GNP一检验，都是扯淡。还虚耗了宝贵的资源。
中国确实应该在国内的标准制订、严格执行上又功夫了，不仅仅限于房地产。
为什么茶叶第一出口大国不是中国？为什么肯德基的口味全国一致？事关标准。从电摩标准这些事来看，很多标准是为了整企业的，而不是壮大中国产业的。幸亏给叫停了。好。
