中央生态区新闻系列专题之一
新闻背景：时隔8年之后，中央生态区的建设再度引起关注。就在刚刚过去的2月份，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，提出了东莞新的目标定位。记者注意到，把东莞建设成一个生态休闲城市，成了刘书记强调的重点。正如他所说“东莞的城市建设也必须走改善生态环境、人居环境的道路，这样才能吸引高素质的人才，才能发展高附加值的产业，才能打造高品位城市。”
值得一提的是，伴随着东莞城市化进程的进一步加快，这一区域，目前聚集了七大楼盘。
缘起
中央生态区的演变
有一种误区。
现在很多人认为，所谓的中央生态区就是水濂山片区。
其实，这是不够全面的。
作为开启公司的策划总监，张志芳可以说是中央生态区演变的见证者之一。她表示，从地产板块来区分，水濂山只是中央生态区的一部分。
在很多人的心目中，黄旗山一带因为有着山脉、虎英公园、高尔夫球场等自然资源优势，历来成为开发商必争之地：新世纪第一居、新世纪花园、星河传说等大盘就是在消费者极其关注的“生态环境”背景下诞生的。对此，作为东莞市房地产协会的秘书长，陈骏良认为那是开发商很期待有“中央生态区”。
宏远地产发展研究部经理廖良越则认为，在城市发展主流里面的，各方面比很多地方都要优越，结合房地产来说，比如地面的楼价是最高的，社会上的权贵为向往的，有品位，有文化的人最喜欢的。还有其他一些方面配套的资源，还有居住跟工作总体的体现。以前荒黄旗山是东莞富人的聚集地，经过这么多年的开发，可以利用的地块已经不多。东莞市提出把南城打造成“中央生活区”，再结合刘书记说的“中央生态区”，园林式的城市。
根据最新的信息，所谓中央生态休闲区，其范围包括 东莞篮球馆、莞大酒店、东莞植物园、同沙公园等建设。刘志庚说，以后一方面加快以上工程的建设，一方面还要完善“一江两岸”滨水景观带，提升体育休闲和生态环境功能，使广大市民的生活质量不断提升。
如今，“中央生态区”正式提出，真正可以纳入这一区域的楼盘也开始浮出水面。
作为中心区域稀缺资源，中央生态区经过这几年的发展，目前主要聚集了七个楼盘，包括世纪城国际公馆、御花苑、百悦尚城、清华居、御泉山、森林湖。从目前各楼盘的定位来看，主要定位为中高端客户群体，产品类型也较为丰富，囊括了独栋别墅、联排别墅和洋房单位。
发展
七大楼盘形成开发格局
2004年之前，这一板块，尽管有不少开发商已经拍下土地，但真正使得这一区域引起消费者更大关注的则是随着几大盘的建设落成。
就在2005年来临之际，位于东莞大道的国际公馆一期开始面市，这一主要开发联排别墅产品的楼盘受到业内人士的广泛关注；历经两年的规划过程，从2003年就竞得水濂山片区上千亩的森林湖一期单位在2006年开始上市，也受到市场的广泛关注。张志芳告诉记者，当时森林湖独栋别墅的价格卖到“2万元/平米、联排别墅1万元/平米”。2007年的房地产市场，东莞房价经历了大幅飙涨的场面，这很大一部分归结于“深圳客”规模抱团进军东莞的结果，在这个时候，森林湖一栋别墅也卖出“半亿楼王”的价格，成为东莞地产市场上的一个神话。目前的售价又如何？森林湖项目相关负责人告诉记者，目前森林湖的别墅价格“4万元/平米，洋房单位价格近7000元/平米”
这只是这个板块的其中一个例子而已。其实，伴随着东莞城市化建设进程的进一步加快，作为中心区域的核心资源，中央生态区的价值优势逐渐凸显的同时，也促使了其他开发商加紧项目的开发。
2006年，中央生态核心区域的另外一个盘——金域中央也开始上市，这一来自深圳的地产商自推出首期产品时，尽管入市价格不低，但仍以创新设计户型引起消费者的极大关注；同样来自深圳的深建地产开发的百悦尚城首期单位2007年以近8000元/平米价格入市之后，也一度开创了良好销售成绩的局面；清华居、御花苑等盘也表现不俗。
一场房贷新政让整个地产市场得到了一场彻底的洗礼。当然，东莞也概莫能外。尤其值得一提的是，尽管相比之前价格有所调整，但这一区域的楼盘依然表现出趋稳的特点。
建议
政府可以考虑放宽规划
无疑，现在舆论的焦点都聚向“中央生态区”。
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示，现在市政府提出打造“中央生态区”，对于房地产开发企业来说，是一个利好消息。尤其现在市道比较低迷，由政府发出的一个话题也可以在一定程度上推进东莞房地产开发的发展。
“像海德公园，100平方米的房子，大概是400万到450万英镑，乘15，大概是6000万到7000万人民币一套，基本上是全世界最贵的地方。我去年也去了纽约的中央公园，就是公寓，保安很严密，物业管理费很贵，都是很值钱的物业。”
陈骏良认为这一点东莞并没有做好。他表示，东莞有很多这样的地方没有提升起来，都是开发商看好这个地方，把这个地拿下来，或是拍下来，想尽各种办法，把周围的地拿下来去做。作为政府，如果提出“中央生态区”，就把周围的地拿出来拍卖，很多开发商都很愿意，而且出高价来拿。尤其是同沙水库这些地方，以前很多开发商都说，政府为什么老是看那么重，公园周围一定不可以盖房子，而且不可以盖高，要限制高度，我觉得这个资源就应该要利用，利用这个地，也是国家、政府收了钱，而且这里开发房地产的税收各方面也是很好的收益，为什么老是控制住红线内不能有建筑，这是误区。
此前，虽然黄旗山并没有被政府冠于“中央生态区”，但陈骏良表示，因为有着天然的自然环境资源优势，这一区域早已经被消费者心目中认为是生态区域。在东莞，这样的地方有不少业。
“我们希望多搞这样的“中央生态区”，到处都有，但我们觉得控制得很严，都在红线范围内，动也能动。我去到外国，不要说刚才提到的，人家周围都是高层，能盖多高，就多高，能盖多密，就多密，都是围绕生态区来做。像瑞士的湖边，还有加拿大温哥华，他们的湖边的地都是用来盖房子，虽然不盖高层，是盖别墅，但全部利用起来。”
因此，陈骏良认为，涉及在公园搞房地产，就破坏生态，这是一个误区。应该把一个个生态区里的地整理出来，市场拍卖，用来开发房地产，消费者也住得很舒服。现在水莲山已经缺乏规划，地很混乱，如果现在统一起来，还有很多周围的地可以用，以这个为龙头来发展，东莞就可以提升一个档次。
问题
配套设施有待进一步完善
11年前，一条从广州南跨珠江直通番禺南村的华南快速干线彻底地改变了番禺的命运。随后，星河湾、锦绣香江花园和祈福新村等八个地产大鳄在这里圈下了少则近千亩多则数千亩的住宅开发用地。2001年，华南板块概念形成，星河湾的问世标志着华南板块正式浮出水面，一时间，“全国房地产业学习星河湾”的高潮掀起。
但是，华南板块在创出中国楼市奇迹的同时，也暴露出许多问题甚至致命的硬伤：华南板块这个所谓的“中央居住区”内聚集了八个超大型楼盘，数万亩的大盘鳞次栉比地挤在几十平方公里的区域内，没有与之相匹配的经济产业，几十万居民远离工作、就业地点，造成生活成本过高，缺乏可持续生活能力。
这个问题一无一例外成为东莞开发商的共同心声。
从房地产市场来考虑，中央生态区能否持续发展，配套设施的完善程度至关重要。张志芳表示，由于城市规划的滞后，这一区域的市政配套建设远远不能满足楼盘开发的要求。但从目前这一区域所处的楼盘来看，各开发商“各自为政”的局面依然不容忽视。
一不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，中央生态区的公共配套设施如果长期得不到完善，这一相应地部分工作将不可避免落到开发商头上，这样一来，他们所面临的压力将越来越大。
中央生态区”为谁？主要的购买群体在哪里？谈锦钊表示这些都要定位好的同时，中央生态区的配好也好进一步完善好，只有置业，“才能吸引住有消费能力的白领阶层”
专家观点
开发商希望推出“中央生态区”
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
在东莞买房子，在广州上班不现实，但东莞如果打造好“中央生态区”，不需要外来的力量去销售。以我的经验来看，东莞完全可以本土消化掉这些产品，只要能够盖得出来，就可以卖。
现在还提出在水莲山建设生态区，都是比较零乱，但觉得那里有山有水之外，没有其他吸引我的，也没有很像真正豪宅的楼盘在那里，反而在其他地方有。所以要营造生态区，去打造，政府就一块块地划出来，商业、住宅、学校、医院划出来的真正高档楼盘区，这是东莞的亮点，不仅是一个概念。本土的开发商、外地开发商都很希望有这样一个“中央生态区”推出来，再重新去激活东莞的房地产市。
努力吸引广州东部人群来莞买楼
广州市社会科学院研究员 谈锦钊
今天也看了御花苑的楼盘，确实环境变得越来越好。
东莞市委书记提出搞“中央生态区”，这是历史性的飞跃，但我感觉现在东莞面临的是转型的问题，产业的转型和人员构成的转型。东莞确实面临一个巨大的转折，我感觉“中央生态区”这个议题重新提出来有新的含义，面临着东莞由农业社会进入工业社会，总工业社会初级阶段走向后工业社会。在这么背景下，房地产的发展就必须跟着转型。
今天讨论“中央生态区”，很有意义，并不是孤立去看一个地方房子盖得多漂亮，水面多大，绿化多大，而是根据社会的转型，以及人员构成的变动，只有转型，房地产才能适应升级。
我感觉“中央生态区”的出现有三个方面要分清的基础条件：一是自然条件是基础条件。在这个方面，东莞有很好的条件，特别是新城区，我们看到南城，有很好的条件，特别是周边的大城市所不具有的。二是经济条件成为支撑条件。三是文化和社会条件，这是“中央生态区”的品质条件。四是人员结构、文化教育、设施的供给是最基本的品质条件。“中央生态区”要建成，必须要有高端的文化、教育，有好的医院，好的卫生条件，有好的社会管理条件。
东莞在城市优化时，房地产可以作为先锋、主导，把这个事做好，把人才引进来，钱财就会来，产业就会升级，也能吸引白领过来东莞置业。东莞有特殊的地理位置，房地产打造“中央生态区”品牌要瞄准广州的目标市场。除了当地的居民、就业人口需要之外，很重要的，东莞还需要外来的购买力。从东莞的房地产市场发展来看，主要还是依靠广州、深圳的客户过来买。瞄准广州的目标市场，在那里吸引更多的购买力，不仅仅是买了空置，等待着来炒，而是利用现代化的工具，让他们在这里居住，起码把东莞的南区作为广州，特别是东部科学城发展的主团城市，是他们选择的最佳居住地。在今年1月，国务院批准了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，广州成为国家中心城市，广州的城市群并不是广东省的省会那么简单，而是作为中国的城市群的规划方面是排在第三，仅次于上海和北京的城市群。南方很重要就是广州的城市群，1个小时交通圈。
广州东部的科学城，大量的白领、现代制造业选择主要的消费阶层，东莞能不能瞄准广州东部大量白领对住房的需求，提供他们的产品，价钱不用说，环境更好，而且交通利用轻轨发展起来，交通时间就是40到50分钟，完全可以在广州上班，在东莞居住。
“中央生态区”为谁服务，卖给谁？目标群体在哪？哪里人有购买能力，这一定要弄清楚。所以我的建议就是要瞄准广州东部科学城大量白领，这是逐步上升的，他们的职位是逐步上升的，大学研究生毕业，到公司搞科研，他们的收入是逐步提高的，随着年龄和从事职业时间。这是很重要的“中央生态区”目标群体。
追求保护和开发相平衡
华南理工大学建筑学院教授、博士生导师 唐孝祥
现在的城市发展速度越来越快，生态就受到人们的重视，所以就衍生出“中央生态区”这么一个概念。
“中央生态区”要具备什么特性呢？一是生态的多样性、丰富性。二是交通便利。三是环境优美。四是品位高雅。五是要凸现出城市的个性。
从城市的保护和发展来看，老城区的保护和发展有矛盾，我们一谈到老城区往往是重保护。而现在一提到“中央生态区”，往往是强调是不是不能盖房，所以重保护轻发展。当然，我们说“中央生态区”的开发，要保护和开发相平衡；不讲发展，或是重保护，轻发展都是不对的。
我们上午参观了东莞南城的御花苑、金域中央项目，印象最深的是御花苑旁边的环境。从环境学来说，这两个楼盘的风水很好，而且视界很开阔。按照风水来讲，是案山和穴位都很好，按道理就应该按照高端开发，如果用在一般的低端盘开发，就划不来的。
建设“中央生态区”需从三方面努力
广州同创卓越顾问有限公司总经理 赵卓文
2008年，对东莞房地产来说，出现了前所未有的量价齐跌的情况。对于我们行业来说，应该有一个重新思考的机会。东莞楼市往后是要调整，应该是从量的扩张到质的改变。
我个人认为“中央生态区”应该包括四个方面：一是不可替代生态环境，因为生态应该是奢侈品。二是要有个性学的产品，如果没有个性化的产品，那是不行的。三是含有城市先进的文化，这个先进文化，我在很多论坛上，都说我们至少有三种文化。广州的房地产，我理解的就是草根文化。还没有哪一个城市管理层敢提出来，我们这里是一个富人区，没有，不敢说。但一个城市，如果没有一个很强大的先进生产力和先进群体，这是很可惜的，这并不是某一个开发商可以打造的。可能是一个族群，或是政府主导力量一起来打造，才有比较好的效果。所以对于中央生态区来说，也是可以代表未来这样一种层次，在东莞具有代表性、标准型，而且是富有城市魅力的区域。四是生活环境的结合，如果很远，生态好，没有用，因为住的人需要在城市生活，出入方便。
基于这几条，在东莞建设“中央生态区”是非常有必要。从它努力的方向来看，从开发商的开发来说，还是三个方向：一是独特的产品、个性化的产品；二是主动打造生态的手段，而不是被动去保护，其实保护性开发是不够的，应该是主动打造生态区域；三是区域应该有一种氛围，氛围非常重要，这是代表城市先进文化和先进群体的氛围，这种氛围才形成未来的不可替代性，而且有长期继续发展的动力。
开发商观点
具备综合价值才成为城市名片
东莞市深建房地产有限公司营销总监刘燕妮
对于“中央生态区”，我个人的理解应该两个基本的因素。一、“中央生态区”会成为城市发展的中轴线，在生态方面，在区域里，生态环境拥有一些水体、山体，有很好的植被，清澈的水质、清新的空气，这才是自然生态圈。现在东莞水莲山的片区是具备这样的自然元素的。二、从房地产的角度来看，其实“中央生态区”也会成为豪宅和高端住宅聚集地，还有对区域应该具备可持续发展的力量，另外很重要就是有文化底蕴，当然还有很多。如果“中央生态区”具备这样综合的价值，才会成为东莞城市的名片。
“中央生态区”界定必须是市场认可
宏远地产营销策划部经理廖良越
我对中央的理解是这样，每一个地方只能够有一个中央，绝对不可能有两个中央，中央除了提这样的位置感之外，还是一个身份的象征，是有它地位的价值在里面。所以“中央生态区”就这么一个区域，不能松山湖也搞一个生态区，同沙有搞一个生态区。
所谓中央，地位体现在哪？在城市发展主流里面的，各方面比很多地方都要优越，结合房地产来说，比如地面楼价是最高的，社会上权贵为向往的，有品位，有文化的人最喜欢的。还有其他一些方面配套的资源，还有居住跟工作总体的体现。以前荒黄旗山是东莞富人的聚集地，经过这么多年的开发，可以利用的地块已经不多。东莞市提出把南城打造成“中央生活区”，再结合刘书记说的“中央生态区”，园林式的城市。
东莞“中央生态区”的界定必须是市场认可的，市场认可分为几个方面：一是发展商的角度是认可的；二是客户是认可的。
多方齐心协力盘活“中央生态区”
东莞市清华居建造有限公司副总经理助理 陈美帆
最近南城水莲山片区楼市的销售是比较低迷的，而其他片区最近是比较好的，其实水莲山片区是比较有好的产品。今天参加座谈会，也是希望得到政府、媒体的引领、提升，多方齐心协力共同把消费者的眼球吸引到水莲片区，盘活这个区域，响应“中央生态区”的发展。
现场提问
记者：在开发“中央生态区”的过程中，你们希望政府在规划建设方面有什么政策扶持，以进一步提高“中央生态区”的居住价值?
谈锦钊：政府要把“中央生态区”地块的地升值，最关键还是政府的公共投资要大量地增加，增加在哪？对地区的文化教育的投资要做上去。政府要跟开发商沟通，要把这个地方作为“中央生态区”这么高档的，就要大量地投入文化教育事业，做好学校，引进好的老师、好的校长，做文化活动、文化设施，不仅要有硬件，更重要要有软件，人以群分，物以类聚，人都相聚在一起，可能有的楼盘，IT行业都喜欢住在一起，有的楼盘都是策划喜欢住在一起，所以要将搞创意、企业高层吸引过来，更重要是投资，不能把地卖给开发商，让开发商去做文化，去做教育。公共设施还是要政府投入，带来的就是土地的级差地租，就是由于投资，使地块的价值升值，政府要把它变成高档的文化、体育、医疗，才可以吸引高端人群过来，带动楼盘的升值。
记者：从2001年提出到现在，“中央生态区”区域已经开发开发了7个楼盘。就像广州的华南板块那样，“中央生态区”各个楼盘里面是各自为政的局面，现在很多开发商都在联合要求政府更多公共配套的政策，想问一下廖总，在作为开发商，7个楼盘的开发商，如何去改变目前各自为政的局面？
廖良越：关于“中央生态区”7个楼盘如何共赢的问题，第一就是如何把身份象征打造出来，如果要提“中央生态区”这个概念，除了开发商，还要政府、媒体、客户四个方面都参与，才可以形成四方的共赢。作为发展商自身，除了要不但提升楼盘的档次之外，要通过把楼盘的综合素质体现出来，得到客户的认可。第二就是“中央生态区”的打造也很需要媒体舆论的支持。
“中央生态区”不单单是局限于南城的“中央生态区”，应该是放远整个东莞，甚至可以把它放大一点。就是通过以上几个方面的合力，才可以达到这样的效果。每一个发展商在开发产品的时候，除了品质的提升之外，也要谋求差异化，不要都是同一样的产品，不要有一种内部恶性的竞争。
“中央生态区”是比较长远的发展过程，在这个过程中必须要大家共同努力。
他山之石
国外“中央生态区”
纽约中央生态区——中央公园
在纽约曼哈顿区中心，有一片总面积达 3.4 平方公里，被人们称为“纽约绿洲”的中央公园，它是一座集公众休闲、集会、娱乐的市民开放式公园，成为公众休闲、集会、庆典、旅游和中产阶级乃至纽约新贵们新的上流阶层聚居地。中央公园的建成大大刺激和推动了周边地区的商业和地产开发，成为推动纽约城市化的巨大引擎，被誉为“纽约最伟大的建筑”。
东京中央生态区——新宿御苑
中间是浪漫的樱花，外边是繁华商都 : 环绕东京新宿御苑而形成城市区域，以它不可思议的魅力，短短十数年间集中发展出了以东京都厅（政府）为首的 40 多栋摩天超高层大厦和数十间世界级高级饭店，新宿中央公园半径 7000 米 范围内云集了 160 多家银行令新宿日益繁荣，已成为东京的 CBD 和亚洲重要的金融码头。
伦敦中央生态区——海德公园
在寸土寸金的英国伦敦，海德公园之大同样令人印象深刻。海德公园的占地约 1.6 平方公里。 1637 年詹姆斯一世将其对外开放，不久便成为伦敦最热门的公共场地。公园中树木茂盛，绿草如茵，不仅具备城市的生态功能，周边更聚集了欧洲的富豪聚集居住，以及金融区、政府区、使馆区等众多功能机构，海德公园百年来对伦敦城市发展的贡献，已经成为各国城市学习的典范。
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自主创新是策划之根本
资源整合是策划之生命
核心价值是策划之灵魂
利润至上是策划之目标
品牌追求是策划之方向
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乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海
机遇 + 方法 + 努力 + 心态 + 激情 = 成功！
