股价涨则房价必涨的三大理由

董登新 原创 | 2009-04-24 11:03 | 收藏 | 投票 编辑推荐

 

股价涨则房价必涨的三大理由

——股价易暴跌,而房价却抗跌!

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新(教授)

  2009年4月初,华夏时报曾报道:“建设部房地产政策研究中心副主任王珏林在接受《华夏时报》记者专访时也指出,目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高,在现在的大经济环境下,房价还将下降。更有专家预测,未来2——3年内,我国城市房价将回落40%——50%。”

  2009年4月23日,中国社科院发布的《房地产蓝皮书》预测:房价上半年总体下行,下半年有望回暖。从中国社科院的预测来看,我们不难得出“房市不可能有太大跌幅”的结论,相反,现在可能是“买入”的最佳时机。

  上述两种预测,不过相隔半月之久,为何会形成如此强烈反差?因为中国股市已经出现了“结构性泡沫”,或称作“人造泡沫”。正是因为我国股市的“泡沫性上涨”,才导致了人们预期上的巨大差异。当然,这只是笔者自己的看法,笔者的基本观点是:如果股价涨,则房价必涨;如果股价暴跌,则房价一定抗跌。具体理由大体有三:

  (一)“过剩的流动性”必然会阻止房价下跌

  2008年最后一个季度,中国中央政府推出了4万亿元投资计划的“救市”方案,地方政府随即跟进,推出了18万亿元的地方投资计划,与此同时,央行将利率降至历史低位,廉价货币政策紧紧追随。根据中国人民银行的最新统计,2009年第一季度,人民币新增贷款已达4.58万亿元,超过以往历年“全年新增贷款总额”,历史罕见。如果以今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款5万亿元的目标来估算,目前新增信贷已完成全年“计划指标”的90%以上。

  廉价的货币政策及迅猛膨胀的信贷规模,已使过剩的流动性无处藏身,它们四处游走、无所事事,充裕的资金供给极易激发人们投机的兴奋与冲动,再加上首套房及二套房信贷政策的优惠,巨大的诱惑吸引着投资者的眼球,他们跃跃欲试、蠢蠢欲动,随时准备出手房市,将心动变成行动。在这样一种政策氛围及投机氛围的包围下,试想我们的房价怎能忍心下跌呢?

  (二)“股价涨则房价必涨”是信心与人气的攀比

  股民说“股市最重要”,只要股市炒上去了,信心就会自然恢复;房地产开发商说“房市最重要”,因为房地产业关联最高,对地方政府及经济拉动作用最大。

  的确,股民希望股市涨,开发商希望房市涨,这是天经地义的,也是再自然不过的事情。尽管如此,似乎大多数人都认为:股价可以涨,但房价不应该涨!这是什么逻辑?

  众所周知,股票和房产都是投机性极强的投资工具,二者同样具有“虚拟”价值。既然股票可以炒到离谱的境界:比方,在牛市的时候,股票可能不再是股票,而是沦为了赌博的筹码;同样,房产也可以人为炒到无价的地步:现在的上海不就有几亿元一套的豪宅吗?

  实际上,股价与房价具有极强的攀比性,尤其是在“上涨趋势”方面,二者具有极强的连动性、示范性及趋同性,然而,在“下跌趋势”方面,则房价比股价具有更好的抗跌性。因此,在股价下跌时,人们更偏好持有房产而非股票。

  (三)“通胀无牛市”,股价易暴跌,而房价却抗跌

  在国家干预经济的时代,“反周期”调控政策将是政府手中的一项常规化武器。有人说,经济危机时期应该采用特别疗法,这就是“以毒攻毒”、以泡沫对付衰退、以泡沫恢复股市信心。众所周知,世界上最简单的“泡沫手法”,莫过于狂印钞票、猛发国债、无节制放贷、疯炒股市和房市,即便危机重重、大萧条衰退不减,“人为造市”的暂时目标还是易于达成的。然而,三、五年之后,通胀的预期极有可能演变成可怕的现实!

  所谓通货膨胀,实际上,它正是在经济周期与政府“反周期”的矛盾与冲突中爆发的。通货膨胀一般是经济扩张过度的必然结果。当通胀变为现实时,纸币贬值(钞票不值钱),物价大幅上涨,而房地产价格更是扶摇直上。然而,当政府“反周期”调控时,股市必然会暴跌,而唯有房地产可能成为最抗跌的资产。

  最后提示:中国13亿人口的城市化进程任重而道远,地皮的稀缺从根本上决定了城市房价的坚挺与保值,因此,任何企图“压住房价而只让股价上涨”的想法都是不切实际的。房价与股价联动的基本规律是:股价涨则房价必涨;股价暴跌则房价抗跌!

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