论房价持久战----房地产价格走势难道要担负均贫富的责任吗?

胡伟新 原创 | 2009-05-20 17:11 | 收藏 | 投票

    根据毛泽东当年预计抗日战争的速胜论和必败论,毛泽东得出了抗日战争是持久战的结论。

  无独有偶:到底是房价必涨论还是房价必跌论对呢,本人的结论是房价在近20年内必定持久稳定与通货膨胀同步论。

  以下是房价必涨论:

  目前,在众说纷纭的楼市中购房者又开始忐忑不安的盘算着房价究竟是涨是跌。在此轮房价下调初期,他们在“买涨不买跌”的引导下持币观望;如今面对“铁证如山”的成交量回暖以及房价止跌,购房者在“假按揭制造回暖假象”“捂盘惜售”“暗地提价”等言论的迷惑下依然“乐观”的坚信市场将持续低迷。

  然而,正是购房者这种“永不满足”的心态,直接影响着开发商拿地以及开发热情。在各地库存消化加剧的情况面前,楼市发展后劲不足,未来的供给结构也将面临新的调整,试想,如此发展下去,当楼市“无房可售”时房价还有什么下降空间?购房者一味看跌的背后又会等来怎样的结果?

  现阶段,楼市在成交量回暖,库存消化加速的同时,更被新增供应面积减少,新开工量减少可能导致的市场货源不足等问题所困扰。据统计,2009年的房源库存够市场消耗近13个月,然而,刚性需求的大量释放使库存消耗比预计快的多,尤其是性价比较高的房源更是在降价后呈现热销现象。以上海楼市为例,商品住宅市场存量供应从年初的845万平方米下滑到了4月末的706万平方米,而新建商品住宅的年度新增供应从2005年的2257万平方米下降到了去年的1260万平方米。如果按这种态势持续下去,市场存量下滑到600万平方米时,市场将处于供不应求的通道中,房价很可能出现普涨的现象。

  除此之外,购房者对房价下行的预期和市场后势发展的不确定性也严重影响了开发商的开发信心和拿地热情,在没有足够把握之前他们依然坚持“把握现金”的原则。有的专家认为,不拿地并不意味着开发商手里没有地。但就现实情况而言,即便开发商手里有地,要调动他们的开发热情依然困难重重。面对高价拿地后遇到的拆迁难、成本增加等问题,房价的回落是难以忍受的,因此开发商只能拖延开工,等到房价回暖到一定程度再挖掘开发价值。如此看来,在市场消化库存加剧的同时,楼市很可能面临“无房可售”的尴尬境地,由此导致的房价上涨将使等待的购房者得不偿失。

  从宏观经济发展规律来看,楼市回暖上涨是长期发展的趋势,购房者如果不趁机抓住上涨过程中的规律性回调,而一味期盼抄到房价最底部的话,会失去很多机会。究其本质,房价涨跌反应的正是买卖双方博弈的“拉锯战”,当房价高涨超过购房者预期时,浓重的市场观望氛围迫使开发商降价促销,然而由于硬性需求的客观存在,这种降价回调是有一定限度的,购房者期盼的那种大底部基本上是不可能出现的。如果一味的恶性抗衡,大家为了保护各自利益,未来市场中将很可能出现无房可售或者有房不买的现象,而这种恶性循环对开发商,购房者乃至整个行业都没有一点好处。因此,我们更提倡一种理性买房的思考模式,应结合市场的发展现状做出符合实际的判断,既不鼓吹大涨,也不应盲目盼降价。

   还有一种必跌论(这也是本人曾经的观点):

  (一)价格不振的7大深层次客观原因之透析:

  1、新技术革命促使高速移动和宽带互联网时代的到来使商业地产的价值必定日益逐步回落:

  正如比尔盖茨预言:“21世纪要么电子商务,要么无商可务”,基础和移动互联网网上购物以其成本低廉节省时间交通方便快捷正夹阿里巴巴、淘宝网、12114营销平台等日益成为商铺购物经济的颠覆和毁灭者。

  2、政府征收土地出让金政策的偏颇导致稀缺地块地价非理性推高但土地总量非理性供应增加:

  众所周知,目前的土地出让金征收制度是由现任政府一次性征收以后70年的土地出让金,这种制度必然导致政府每年为了取得当前财政收入而使开发面积无约束的扩大,是导致开发面积失控根源原因-------------政策层面的固有矛盾-----------有关政府征收的土地出让金是现任政府收了后届政府的钱,竭泽而渔,所以只要有权批地的市一级政府也要检讨,同时法律不应当不建立规则健全总是允许这样的不合理收土地出让金,其导向就是导致每一届政府换届上台后为了取得土地出让金就无限的扩张使用土地导致乱占用地块甚至耕地从而推高稀缺土地价格,同时房地产土地供应总量非理性增加。

  3、世界金融危机的降临使房价雪上加霜:

  一个最浅显的道理:很难要求一个人在没有能力解决生存安全和吃饭问题的时候去投资地产和改善居住条件。

  4、税收政策的错误。

  政府本位主义和利益驱动导致税收政策对占用稀缺资源土地的熟视无睹,使资金流向抢占地块资源,投资型地产纳税成本偏低而消费型地产偏高,社会剩余资金盲目买房浪费占用大量社会流动周转消费资金,没有周转使资金无谓沉淀而无法流向其他消费领域形成消费经济拉动力。房屋资源的合理流动配置受限制不允许随时将所购住房交易出去而对房屋的流通设置交易税负的障碍。

  5、银行的审核贷款标准偏颇

  只看到企业赢利数据而没有看到房地产的赢利所占的比重太大是危险的企业,盲目贷款(主要是指对房地产企业的贷款),另外有受贿和官僚的作俑,现在又不敢向房地产贷款促使其资金链断裂被迫仓促出货。

  6、发展生产力拉动经济方式指导思想的改变,现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移,要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史,要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力,要在技术创新、管理创新上下工夫,而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫,粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的,因为人民是创造历史的动力。要以人为本发展经济,而不是以地以房为本发展经济,因为衡量一个国家的综合国力并不是以这个国家的人均住房面积来决定的。

  7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大增加。

  (二)房地产商自己的主观原因:

  1:   地产商对利益失去理性的疯狂追逐导致市场无供需平衡的正确判断------得罪了社会:

  这次地产降价风潮是地产商在这几年来开名车、住豪宅、抱美女后,自信膨胀后,忘乎所以,以为成本的不透明可以永续,甚至有自己地产联盟就可以决定和左右中国的地产价格错觉后,类似潜规则的地产行业的“隐性联盟”自己抬高房价后自己下不了台的结局,这种企图依靠隐性垄断获取暴利的疯狂行为肯定最终会而且应该回归理性,不值得去同情甚至搞什么救市,目前他们又搞什么“不降价同盟”同样不能阻止价格的回落和地产商失败的命运。

  2、错误的舆论导向推波助谰-------得罪了舆论:

  很多房地产商及其利益相关者出于自己的利益发表观点----房地产是支柱产业,表面看是带动了建材、家具、等等一些产业,但其实这些都是消耗物质资源和能源的有碳工业,并不真正代表先进生产力的发展方向,相反,很多人以有几套房或者超面积3000平米为豪宅,浪费大众的资源,按现行的政策,又不用缴纳占用资源税,所以实际上将宝贵的消费资金沉淀下来没有参与资金的良性循环,而这实际上就是阻碍经济的发展。

  (三)主客观因素综合作用分析:

  总括以上要素可以得出客观因素导致影响房价不振的要素------

  1、政府为取得出让金盲目圈地导致土地供应量无约束增加、

  2、金融危机使人们购买力无法跟进投资和消费

  3、政策限制房屋交易的税收和购买第二套房政策的税收、

  4、人口增长的速度减慢和婚育年龄的升高对住房需求减慢、

  5、2008年房屋价格非理性抬高的价格不合理、

  6、开发商自己房屋开工建造的总量过剩和销售资金链的断裂逼迫自己快速出货、

  7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大。

  8、新技术革命的基础和移动互联网到来的网络营销采购使商业地产日益贬值。

  其中第1、7项是由于政策层面决定基本不会变化,第8项是由于社会进步永远不会消除,第3项已经取消,第2、4、5、6项在短期内无法消除。

  导致房价不振的主观因素影响也不会马上消除。

  因此可见抑制房价上涨的客观因素总是存在,实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小,但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。涨价因素和降价因素博弈的力量来自政府控制力、地产商投资力、社会需要经济增长力、社会需要购买力,以及舆论导向力。无论在任何阶段,人为了改善自己的居住条件而改造世界的地壳表面布局的动力总是不会停止的,这也是社会发展的源动力之一,但政府要控制社会财富平均的责任也是不可逆转的。

  综上所述,地产价格从总体看必定是会随物价的上涨而上涨,由于物价是不可能跌落的,所以总体房价也基本不会长时间下落的。但由于又涉及社会的稳定和居住地的需要,则人们的居住价格又不能太高,所以地产价格也不会再出现暴涨的。

   房价是各项政策的结果,而不可能担当均贫富的工具。那种期盼房价来均贫富的思想,又会使社会走向平均主义和大锅饭。

个人简介
第一人:提出防控冠状病毒核酸检测要创新变被动为主动,为脱下口罩做准备。 第一人:旗帜鲜明的指出房地产税是西方价值观下的产物,从征收的后果实际和理论论证出中国不应征收房产税。 第一人:建立人民币区块链侧链侧链: 亚货…
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