房价构成怎么成了哥德巴赫猜想
国土资源部副部长、国家土地副总督察鹿心社23日在此间说，国土资源部系统调查结果表明，目前在我国地价占房价的平均比例是23.2%（6月24日
新华网）。
高房价害苦了中国城市百姓，民众指责开发商牟取暴利造成房价居高不下，开发商辩解利润并不高，一些开发商竟然说只有百分之十几甚至百分之几。并指责政府土地成本占房价过高导致高房价，政府又说土地占房价成本没有开发商说的那样高。众所周知，今年两会期间全国工商联一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。其中上海最高。上海市有关领导随之反驳到没有那样高，并说要进行调查。但是，至今没有任何结果。
这就出现了这样一个怪现象：高房价是一个不争的事实，而在高房价面前土地管理方、开发商两个主要方面都不承认自己是高房价的“罪魁祸首”。明摆着的高房价，却找不到幕后推手。因此，社会各界强烈要求公布房价构成，特别是开发商的利润和土地成本。然而，房价构成到底如何？至今没有一个明白或者粗线条的说法。百姓呼吁了几年，一直无果。而全国工商联在今年两会上的报告却引起社会各界、国家职能部门的重视。
然而，国土资源部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。这个结论与此前全国工商联报告的流向政府的部分所占比例为49.42%（如果剔除10%左右税费后，土地成本占房价在40%左右）比例相差甚远。与最低的15%相差25个百分点，与最高的30%相差10个百分点，与平均的23.2%相差16.8个百分点。
百姓到底该相信谁？国土资源部是国家的职能部门，全国工商联是威望很高的民主党派组织。并且按照全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，工商联的报告数据来自独立的第三方，好像不受主观立场、利益牵制和约束，更加公正。各说各有理，各有各的数据，并且说法和数据大相径庭。到底高房价构成怎样，越吵越争论越成了一本糊涂账。中国的房价构成大有成为世界性数学难题—哥德巴赫猜想的趋势。
以笔者看，高房价的原因主要有三：开发商的暴利是“首凶”。开发商用土地抵押贷款拿地，建房用购房者的预付款，完全是空手套白狼。按照资本利润率计算，是彻头彻尾的暴利。笔者不想多言，只想借用74年前证券分析创始人、华尔街金融大师、巴菲特的启蒙老师本杰明-格雷厄姆在著名的《证券分析》一书中的经典论述：“于是所有成本都可以通过发行债券支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。”
土地成本过大是“次凶”。地方政府在土地财政驱使下，推高地价的现象是存在的。土地在国家控制下，供求关系只是副作用。同时，土地成本占房价只有23.2%，看来还有争议，不那么令人信服，还需要再过细的深入调查，给全社会一个更加有说服力的结果。特别是北京、上海、广州、深圳、杭州重点城市。
住房投机泛滥是“帮凶”。高房价是被炒高的，是投机客推高的，是一个不争的事实。在中国每次外资活跃于楼市，温州炒房团开始出动，按揭贷款条件开始放松，就标志着投机开始加剧和泛滥了。
在房价构成中，开发商、土地高成本、投机客都扮演了极为不光彩的角色。
纵然国土资源部公布的数据引起质疑，但是，公布了就是一个好的开端和进步。希望建设部等部门尽快调查开发商利润在房价中的占比，尽快给社会一个明白说法。中国的楼市价格只要能够合理控制土地成本、坚决取缔开发商的暴利、毫不手软地从政策措施上打击投机行为，房价就会理性变动，房地产行业就会健康发展，就不会担忧金融风险。
新闻链接：http://news.xinhuanet.com/house/2009-06/24/content_11590383_1.htm
