江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾

叶檀 原创自 新浪博客 | 2010-01-15 16:35 | 收藏 | 投票 编辑推荐

江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾

2010-1-16 每日经济新闻


    如果紧缩政策不变,以炒作天涯海角的房产为标志,房地产的疯狂炒作将暂时告一段落。


    有消息称,民间资金房地产市场的主攻方向已经不在杭州而在海南,媒体在一定程度上印证了这一点。


    1月14日,《每日经济新闻》记者对杭州、温州、南京、丽水等二三线城市的房地产市场调查发现,上述区域近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市,甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市,新房合同撤销量比去年12月同期大幅减少,与江浙等地形成了强烈反差,资金还在狂炒海南房地产。


    作为曾经的房产泡沫圣地,据不完全统计,目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家,投资总额超过1000亿元。据海南当地政府相关部门介绍,2009年上半年,海南省房地产开发投资完成114.77亿元,同比增长37.2%,保持高位增长。随着投资客和开发商潮水般涌入,海南尤其是三亚的地价和房价一路飙涨。国家统计局数据显示,三亚房价从2009年6月的9526元/平方米,一路上涨到9月份的14751元/平方米。


    资金丰富的二三线城市遇冷,海南等地进入房产热炒期,全部都是房地产狂热炒作接近终点的信号。


    房产投资有长投与短投两种,投资一宗房产,如果是长期投资,在初始阶段是为了对抗通胀与保值,而本质是看好当地的经济发展,握有一份当地经济的看涨期权。比如你在温州花大钱投资一处房产,时间在3年以上,这就说明在3年的时间内你看好以下两点经济基本表现,一是民间投资资金将继续增加,二是当地的经济向上增长,这样一来,你的房产无论是出租还是投资都能获得收益。


    在2009年,各地房地产基本上以疯狂的短期投资为主,这从一线城市二手房成交量创历史新高可见一斑。在2009年的房地产投资高峰时,沿海房价狂涨显然是资金从实体经济撤出无处可去的表现,他们抓住任何一个概念大炒特炒,导致租售比等到达相当离谱的程度,北京有的楼盘租售比高达一比五百,买的房子通过出租要四十多年才能收回投资。短炒的投资者不是傻瓜,当政策紧缩,他们意识到无人接盘时,最理智的做法就是赶紧抛售,收回成本。


    房地产是否健康,最终还要看当地的经济指标,租房比例、工资收入比等平时弃若弊屣的数据就成为重要的参数。事实上,沿海地区的经济无法支撑目前过高的房价,下挫是题中应有之义。


    目前二三线城市房地产遇冷,说明了随着货币略有收缩,这些地区的投资收益让投资者起疑,沿海地区的经济实际状况比房价所反映的要糟糕得多。人们不认为当地的经济与资金还能支撑比现在更高的房价。而海南则挟带旅游岛与离税购物之余威,成为这次泡沫接棒中的最后环节。海南房价并不健康,因为海南旅游岛规划远未成为当地经济增长的现实。


    房地产的走向掌握在政府手中。政府官员态度强硬,1月14日,广东省房地产行业协会2009年度会员大会上,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,投机炒作行为推高了房价,如果“国11条”等近期调控政策效果不明显,中央还可能继续出台政策调控。而国家政策调控下,今年房价和成交量的涨幅都将回落。


    现在远不是房地产市场尘埃落定之时。


    形势比人强。今年的中央“一号文件”依然姓“农”,与往年不同,推进城镇化将成为“三农”工作的重要一环。推进城市化其志可嘉,但在目前的财税体系下,小城镇缺乏财政起支柱作用的主要税种。单纯依赖上级财政拨付显然无法长远,与十几年前大城市通过土地筹集建设经费一样,在小城镇的建设中土地仍是重要收入来源。


    在此前的城镇化试点工作中,不少地区通过土地财政来充实资金。在四川省广安市广安区,为破解小城镇建设资金难题,该区通过土地集约开发,开辟1000亩新增用地,“熟地”倍增价值量,2009年,全区各乡镇实现土地经营收益1.2038亿元。这是否意味着土地溢价从大城市走向了小城镇?如果中国政府无法得到税收支撑,房地产仍然是个巨大的魔咒。


    海南曾经成为中国房地产泡沫的标志,在这一轮房产热潮中是否会成为房地产泡沫的终结地?如果不加抑制,完全有可能。

注:出差,感冒。
    听中山大学与南都报的农民工调研报告,深有感触。东部沿海的民工不能扎根,新政策用小城镇化的办法。如何城市化,是关注的焦点。城市化过程中,卖地与通胀恐怕不可避免。最好的情况是,通胀得到控制。
    明天在广州时代周报有讲座。
    祝朋友们周末愉快。

 

个人简介
财经评论员,复旦大学历史系博士。从历史上的政治与经济转到当下,是希望看得更透彻。
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