限购令的解读分析转载

　　2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。

　　4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。

　　随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。

　　10月7日上海出台实施细则《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，规定一个居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）；10月15日广州发布《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》，其中规定一个户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房。截止10月19日大连出台限购令，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连等14个城市出台了限购令。

　　2010年各地限购令的主要内容

　　城市核心内容严厉程度

　　深圳户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套很严厉

　　南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房,暂时限制购买第三套住房很严厉

　　福州户籍居民家庭：限购两套，非户籍居民家庭：限购一套很严厉

　　北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房比较严厉

　　上海暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）比较严厉

　　厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房比较严厉

　　杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)比较严厉

　　宁波本市户籍居民家庭或常住家庭在本市只能新购1套住房比较严厉

　　三亚户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套房比较严厉

　　温州限定家庭新购买一套商品住房比较严厉

　　海口户籍和常住居民家庭限定新购买一套商品住房比较严厉

　　大连暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)比较严厉

　　广州户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房严厉

　　天津户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房严厉

　　资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　各地楼市限购令严厉程度不一

　　根据严厉程度，我们把这些出台的城市限购令分为“很严厉”、“比较严厉”和“严厉”三种类型。

　　深圳、南京限购令属于“很严厉”类型。深圳规定：户籍居民家庭限购两套，非户籍居民家庭限购一套，南京规定：暂时限制购买第三套住房。两市都限制了居民家庭购买第三套房，强调家庭购房在基数上变化，与其它城市限购令相比属于很严厉的。

　　属于“比较严厉”类型的城市：北京、上海、厦门、杭州、宁波、三亚、温州、海口、大连，这些城市都是限定居民家庭只能新购买一套商品住房。无论以前是一套、三套还是五套，在这些城市居民家庭都可以而且只能再购买一套商品住房，包括新商品房和二手存量房，淡化了家庭原来拥有的住房量，没有考虑基数，只强调了动态变化“再购买一套商品住房”，相比深圳、南京稍微宽松了些。

　　广州、天津限购令属于“严厉”类型。广州规定：户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房，天津规定：户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房。广州、天津两市，不仅没有考虑家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，没有限制购买二手存量房。也就是说一个家庭还可以再买一套新房，多套的二手房，无论以前有多少套住房。广州、天津两市政策是这些城市限购令中最不严厉的。

　　九月均价万元以上城市绝大多数已出台限购令

　　根据中国指数研究院10月1日发布的“百城价格指数”，9月份商品住房均价在万元以上的城市有16个，截至目前，这些城市中出台了限购令的有13个，占比81.25%。

　　限购令“精确打击”投资投机需求

　　对于抑制投资投机需求，限购令不愧为“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资投机的“咽喉”，必将使房地产市场的投资投机气氛显著下降。但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等。难道说几个月之后楼市投资投机就没有了？难道说几个月之后楼市就健康了？商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好的保障“民生”。基于这些意义，应该将限购由暂时变为长期，在相当长的时间内成为我国房地产市场制度的重要内容。

　　大多数购房者支持限定家庭购房套数的政策，并且认为该政策对抑制房价过快上涨有积极影响。

　　根据中国指数研究院“2010第三期政策满意度调查”，对于“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的政策，55.45%的购房者表示非常支持，超过一半，比较支持的比例为13.64%，总的来说购房者支持该政策的比例近70%。认为限定家庭购房套数对房价上涨过快有积极影响的比例为68.18%，也接近70%。可见大多数购房者认为限定家庭购房套数政策对抑制房价过快上涨将会有积极影响。

　　购房者对限定家庭购房套数的态度

　　数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　绝大多数房地产政策专家支持限定家庭购房套数政策，90%左右的专家认为此政策对抑制投资投机需求的影响大

　　根据中国指数研究院“2010第三期政策满意度调查”，数据显示，一半的房地产政策专家表示比较支持限定家庭购房套数政策，28.57%的专家表示非常支持，总的来说有78.57%的专家支持该政策。92.86%的专家认为此政策对投资投机需求的影响大，占了绝大部分，其中认为比较大和非常大的比例分别为71.43%和21.43%。

　　专家对限定家庭购房套数政策的态度及对投资投机需求影响的预期

　　数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

　　对于限购政策，大多数购房者和房地产政策专家表示支持。房地产政策专家支持的比例高于购房者支持的比例，并且前者认为此政策对抑制投资投机需求影响大的比例也高于后者。可见，专家更加认可限购政策，并且对该政策的效果也比较乐观。